提前还贷也要精明出招

提前还贷也要精明出招　提前还贷也要精明出招

“还了吗？”这已经成为央行去年10月底加息以来最新流行的问候语。央行多次加息，令提前还贷成为众多购房者的实质行动。但是，你真的需要提前还贷吗？提前还贷又应采取哪种方式呢？记者经过采访后发现，购房者提前还贷，不仅要考虑自身实际情况，还要谨慎选择还贷方式，这样才能更聪明地节省利息。
　　
　　三种人群掀起提前还贷热
　　
　　央行在半年内连续两次加息，虽然增加幅度都不大，但还是刺激了部分购房者神经，在各地引发了不同程度的提前还贷热潮。据分析，提前还贷的客户主要有三种心态。第一种是加息恐惧型，担心新增的月供压力过大，影响生活质量。第二种是节省利息型，想通过提前还贷，减少利息支出。第三种是无处投资型，觉得自己手中有闲钱，也不善于投资，就有了提前还贷的想法。
　　
　　业内专家认为，提前还贷事实上有利有弊。利的方面是可以省下还款利息，在没有更好的投资途径时，也是一个很好的省钱方法。弊的方面是提前还贷后，资金的流动性减小，遇到有更好的投资渠道或者急需资金时，就会捉襟见肘。
　　
　　人民币升值不影响提前还贷
　　
　　 7月21日，央行公布人民币升值2%。这对购房者提前还贷是否会造成不利影响呢？对此，永亨银行深圳分行信贷管理部主任郑小姐表示，人民币升值不会增加提前还贷的比例，因为深圳市房地产的主要购买者是国内居民，所持有的币种也是人民币，人民币升值只会增加外资投资成本，并不会影响国内居民的投资利益。
　　
　　 □ 提前还贷小测试
　　
　　如果你属于以下情况，说明你适合提前还贷：
　　
　　 1.选择了等额本息还款法，处于还贷前5年内，提前还贷可省下很多利息。
　　
　　 2.自己手上有闲余资金，但又苦于没有其他投资途径，或者是投资收益率小于贷款利率。
　　
　　 3.不久将来有大笔开支的可能性比较小，或是此种支出可以更改实施年限。
　　
　　如果你属于以下情况，则说明你不适合提前还贷：
　　
　　 1、房贷期已过5年。
　　
　　 2、有多种投资渠道，收益大于存款。
　　
　　 □ 专家提醒
　　
　　提前还贷要出“组合拳”
　　
　　专家：众夏地产总经理助理魏x清
　　
　　要做到精明地提前还贷，还必须注意到提前还贷中会遇到的方方面面问题，例如办理手续，还贷的退保、注销等问题。
　　
　　 1.组合贷款要先还商业贷款。公积金账户里的钱才是必须先用来清偿公积金贷款的。如果是其它自有资金，完全可以根据个人的喜好和需求，来决定是先用来还商业贷款还是先用于冲抵公积金贷款。由于商业贷款的利率较高，所以要省利息，就要先还商业贷款。
　　
　　 2.违约金问题。部分银行在签订的贷款合同中有明确约定，贷款人办理提前还款会收取一定的违约金，购房者必须细心留意。
　　
　　 3.还贷后要去退保。购房者如果当初申请住房贷款时办理了住房保险，假如全部提前还贷或缩短了贷款期限，可以向保险公司申请退回部分保险费。退保时一定要保险公司给出具体的计算公式，并做出解释，还要仔细核对保险单和退保批单上还贷保证险、财产损失险的费率是否相同。
　　
　　 □ 典型案例及解决方案
　　
　　【案例】
　　
　　提前还贷6万，省息8万多
　　
　　易小姐是房地产从业人员，月收入不太稳定，好的时候收入可以上万，但差的时候只有3、4千。她在2004年11月购入价值50万的房子，首付10万元，银行贷款40万。贷款期限是20年，每月供的等额本息为2648.67元，总利息为235680.73元。2005年初由于发了奖金，加上工作业绩不错，她积攒了6万元的储蓄。于是打算在8月份提前还贷，以减少利息的负担。这时有三种提前还贷的方式可以选择：
　　
　　第一种：月供基本不变，将还款期限缩短。易小姐提前还贷的6万元抵扣本金后，由于月供基本不变，贷款期限会缩短。经计算，贷款期限将缩短4年，即2020年2月就可全部还清贷款，总共节省利息84674.52元。
　　
　　第二种：减少月供，还款期不变。易小姐提前还贷6万元抵扣本金后，因为还款期没有变化，所以每年需还的本金较少，利息相应降低，月供也会下降。经计算，月供款将会由原来的2648.67元减少到2224.43元，总共节省利息35351.31元。
　　
　　第三种：月供减少，还款期也缩短。经计算，6万元的提前还款，可以把月供减少到2383.77元的同时，把贷款年限缩短1年3个月，即到2023年8月份就可以还清贷款，总共节省利息51379.07元。
　　
　　由于第三种提前还贷方式比较复杂，处理的相关手续较多，许多银行都不建议办理这种还款方式。而且相比之下，第一种还款方式节省利息更多，所以采取月供不变，缩短还款期的方式来提前还贷比较划算。
　　
　　【专家解决方案】
　　
　　年内提前还贷很划算
　　
　　中国银行蛇口联检支行行长、理财专家魏女士提醒易小姐，在考虑提前还贷时，有必要对自身的资金需求、投资渠道以及提前还款成本等进行多方权衡，通盘考虑后再做决定：
　　
　　 1.易小姐不用急着提前还贷，因为利率从下一年度的1月1日起执行，还有四五个月的时间观望。而且加息对于易小姐的生活影响并不大，利率上升了0.2%，月供也只增加了60.13元。
　　
　　 2.做决定前要衡量以后可能的资金需求。易小姐从事业务工作，在投资方面的时间自然不会太多，而且国库券，基金等投资收益大多在3～5%之间，并不具有吸引力，所以投资其他渠道并不适合易小姐。不过需要考虑的是不久以后可能出现的一些大开支，例如结婚、读书、旅游等。如果需要时没钱再要向银行借款，就比较困难了。
　　
　　 3.建议易小姐在年内做出提前还贷的决定，因为采用等额本息法还贷时，前5年的利息支付是比较多的，尤其是第一年承担的利息部分远远超出了本金部分，所以在这个时期提前还贷最划算。而且相对于可能产生的违约金，节省的利息要大得多。当然，这要求易小姐对自己今后收入的稳定要有足够的信心。

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