成都市商品房预售款监管实施细则

　　各区(市)县房管局，高新区规划建设局，局属有关单位，机关有关处(室)：

　　《成都市商品房预售款监管实施细则(试行)》已经第16次局长办公会审议通过，现予印发，请遵照执行。

　　特此通知。

　　二○一○年十月二十六日

　　成都市商品房预售款监管实施细则(试行)

　　为贯彻落实《成都市商品房预售款监管办法》(以下简称《办法》)，制定本实施细则。

　　一、预售款内容

　　《办法》第三条所称商品房预售款，包括定金、首付款、一次性付款、分期付款、个人住房贷款等商品房项目预售收入款项。

　　二、监管银行选择

　　1、预售人在选择监管银行时，应首先选择预售项目设定抵押的开发贷款银行。如果预售项目存在多家银行贷款模式，预售人应选择开发贷款银行作为监管牵头行。因开发贷款银行自身原因不担任预售款监管行或监管牵头行，应由开发贷款银行出具情况说明。

　　2、预售项目存在多家银行监管，各监管银行应在牵头行的主持下，按照中国银行业监督管理委员会颁布的《固定资产贷款管理暂行办法》、《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》以及《项目融资业务指引》相关规定，订立书面联合监管协议，建立协调机制，明确各家银行之间的监管责任和义务。

　　3、《办法》中可选择的监管银行应为具备在本市(含五城区、高新区以及下属区市(县))从事金融业务资格的商业银行。

　　三、确定监管资金总额

　　1、签订监管协议前，监管银行应通过项目工程预算清册(如系以招、投标方式确定工程建设方或施工方，还应结合投标、中标通知书)，核定所监管项目工程建设资金总额。具体可参照报建方案成本执行。

　　2因《办法》采用分期前置拨付款项模式，为确保末期工程建设，实际监管资金总额为工程建设资金总额的1.1倍。

　　3、建设资金总额指项目工程建设各分项费用之和，项目建设资金使用计划不同于预售人针对项目的资金使用计划。

　　4、纳入监管范围的预售款，除《办法》规定可调拨情形外，在预售商品房项目竣工验收前，只能用于项目建设必需的建筑材料、设备购置等土建工程费用、设备安装工程费用以及工程建设其他费用。

　　四、工程预算清册、资金使用计划以及建设工程形象进度表

　　工程预算清册应涵括建设必需的建筑材料、设备购置等土建工程费用、设备安装工程费用以及工程建设其他费用。

　　工程各分项费用应以该项费用在各实际使用时点上的用量为准。

　　资金使用计划周期应与建设工程形象进度(土建工程)表挂钩，资金使用计划所列建设资金应与工程预算清册保持一致。

　　建设工程形象进度表应以1至3层为进度周期。

　　五、签订监管协议，设立监管账户

　　1、预售人在办理预售许可前，应与选定的预售款监管行签订监管协议，明确双方权利、义务。

　　2、监管协议必须包含房产行政主管部门公示的推荐文本内容。

　　3、监管协议签订后变更监管银行的，预售人应与原监管银行终止监管协议，与新监管行重新签订监管协议，向房产行政主管部门申请变更预售方案，公示变更后的监管银行和监管账户信息，原监管银行应自收到预售人书面转账申请、转账凭证等资料之日起5日内将原监管账户的结余资金全部转入新监管行。

　　六、预售款入账

　　1、入账方式及程序

　　预购人可持监管银行出具的《预售款缴款单》至监管银行付款或用监管银行提供的POS 机刷卡入账，预售人凭预购人提供的缴款凭证为预购人开具购房收款凭据。

　　预购人委托预售人代存的，预售人应当自完成商品房买卖合同备案之次日将收存的预售款存入/划转至预售资金监管账户。

　　采用抵押贷款购房的，由向预购人发放贷款的银行直接将贷款划至监管账户;采取住房公积金贷款的，由住房公积金管理中心将贷款划转至监管账户。

　　2、涉及多家银行监管项目，各行应对预售款项入账情况建立台账登记，按照联合监管协议中议定的时间定期报送牵头行确认。牵头行入账确认后及时向其他监管银行通告入账情况。

　　七、预售款申请使用

　　预售人应根据监管项目工程形象进度和各阶段建设资金使用计划，向监管银行申请使用预售款。预售人应向监管银行提交以下用款材料：

　　1、预售款使用申请表;

　　2、监理单位出具的工程建设进度需求证明(备注：应在证明材料中涵括本阶段用款额度、前一阶段工程建设完成情况、前一期预售款实际支付情况等必备内容);

　　3、施工单位出具的工程用款需求证明;

　　4、项目设备购置合同;

　　5、各类配套工程建设合同清单或相关凭证;

　　6、其他工程建设费用证明材料。

　　八、预售款拨付

　　1、监管银行应对用款企业提交的资料进行审查，审查程序中应设置实地查看形象进度状况环节。符合用款条件，应在3个工作日内支付款项，不符合用款条件，应书面说明理由。

　　2、销售过程出现退房情形，预售人和预购人应共同向监管银行提出退款申请，并提交退房协议、支付凭证等资料，监管银行审查后将预售款退还预购人;抵押贷款购房的，直接划转至发放贷款的银行或住房公积金管理中心。

　　3、建设过程发生工程设计、规划变更或设备更型等情形，涉及工程建设资金变动的，预售人可提交设计、规划部门的变更核定单、建设费用调整预算书及设备定购单，向监管银行申请变更监管资金总额，并在变更后向房产行政主管部门申请预售方案变更。

　　4、进入预售款专用账户的款项必须首先保证监管项目的工程建设，监管银行不得在未满足建设的前提下将监管款项截留或拨付到开发贷款等其他账户。

　　开发贷款或其他款项已用于支付了相应期间工程建设费用，满足建设要求的，已支付款项可折抵预售监管账户中相应监管金额，并按照资金使用计划予以相应调用。

　　5、监管账户中的款项不足监管资金总额时，除用于监管项目工程建设相关费用外，监管银行不予支付。监管账户款项超出监管资金总额时，超出部分预售人可调作他用。

　　6、预售人必须保证拨付的监管款项用于工程建设用途，监理单位对拨付款项的实际支付情况承担监督责任，并将实际支付情况在下一期用款申请中予以明示。

　　7、监管银行应通过监管银行受托支付或预售人自主支付方式拨付监管预售款项，单笔金额超过项目总投资5%或超过500万元人民币的支付，应采用监管银行受托支付方式。

　　监管银行受托支付是指监管银行根据预售人的用款申请和支付委托，将监管预售资金支付给符合工程建设相关费用用途的预售人交易对方。

　　预售人自主支付是指监管银行根据预售人的用款申请将监管预售资金发放至预售人账户后，由预售人自主支付给符合工程建设相关费用用途的交易对方。

　　九、预售款账户注销

　　预售人在项目竣工验收合格后，持《工程竣工验收备案表》向监管银行申请注销监管账户，监管银行审查符合注销条件的，3个工作日内与预售人办理结算和监管账户注销事宜。

　　十、建立预售款监管档案管理机制

　　监管银行应以监管账户为单位建立和保存预售款监管档案。监管档案的内容应包括：

　　1、监管协议;

　　2、用款申请资料;

　　3、入账、拨付台账;

　　4、监管账户注销申请资料;

　　5、监管行认为需求存档的其他资料。

　　十一、房产行政主管部门检查监督

　　1、预售人申请预售许可时，应将签订的预售款监管协议作为预售方案的必备内容一并报送房产行政主管部门审查。

　　2、预售款监管协议、监管账户发生变化，预售人应针对变化情况向房产行政主管部门申请预售方案变更。

　　3、预售款监管账户注销后，预售人应持监管行注销证明材料向房产行政主管部门报送注销情况。

　　4、房产行政主管部门应对监管项目按每月以预售许可量以不少于4%的比例进行抽查和核对，依法处理查核中发现的违反《办法》的情况，并形成月度检查分析报告。

　　不足一个检查项目比例的，应检查不少于一个监管项目。

　　具体抽查项目原则上由预售信息系统在检查当日随机确定，特殊情况下结合市场检查、投诉情况确定。

　　十二、实施时间及政策衔接

　　本实施细则自2010年11月1日起施行，有效期五年。

　　2010年11月1日起(含11月1日)取得《商品房预售许可证》的，应按《办法》规定纳入预售资金监管范围。

　　附件：

　　《成都市商品房预售款专用账户监管协议书》推荐文本

　　成都市商品房预售款专用账户监管协议书

　　甲方(房地产开发企业)：

　　营业执照或组织机构代码证号：

　　乙方(监管银行)： 分行/支行

　　营业执照或组织机构代码证号：

　　为加强商品房预售管理，规范商品房预售款使用行为，根据《成都市商品房预售款监管办法》及《成都市商品房预售款监管实施细则》的规定，经甲、乙方协商，现就商品房预售款监管事宜议定如下：

　　一、监管行选定

　　甲方选定乙方为其开发的商品房项目预售款的：

　　□ 监管银行 □联合监管银行中的牵头行。

　　联合监管的其他监管行及监管账户为：

　　乙方应按照《成都市商品房预售款监管办法》及实施细则的规定，就甲方开发建设的商品房预售项目预售款的入账、支付等进行监管，履行相应监管职责。

　　二、监管项目基本情况

　　项目坐落：

　　土地使用权证书号：

　　建设工程规划许可证号：

　　监理单位： ;联系人及联系电话：

　　监管范围：幢号 ;总层数： (其中地上： 层;地下： )

　　竣工日期： ;工程建设资金总额：

　　三、监管账户

　　1、甲方在乙方开设商品房预售款专用账户。监管项目的所有预售款应进入监管账户。

　　预售账户名称： ;账号： 。

　　2、双方确认本协议约定的监管帐户是预售款监管项目的：

　　□唯一监管帐户 □联合监管账户中的一个监管帐户。

　　四、监管资金总额

　　乙方根据甲方项目工程预算清册核定所监管项目工程建设资金总额，可参照报建方案成本执行。

　　因《成都市商品房预售款监管办法(试行)》采用分期前置拨付款项模式，为确保末期工程建设，实际监管资金总额为工程建设资金总额的1.1倍。

　　监管项目预售过程中因重大设计、规划变更、设备更型或其他法定情形导致甲方需调整监管资金总额的，应按照《成都市商品房预售款监管办法》及实施细则规定变更监管协议。

　　五、监管款项申请及拨付

　　(一)甲方申请使用商品房预售款时，应当向乙方提交下列资料：

　　1、商品房预售款使用申请表;

　　2、该项目的监理单位出具的相关证明;

　　3、监管银行要求提供的其他必要材料。

　　(二)乙方应当在收到商品房预售款使用申请之日起3个工作日内审核完毕。对符合监管协议用款条件的，应当自审核通过之日起3个工作日内支付。

　　(三)有下列情况之一的，乙方不予核准使用预售款：

　　1、无正当理由超出用款计划额度的;

　　2、实际用途、收款单位与申请不符的;

　　3、已拨用款未按规定使用的;

　　4、开发企业未将预售款足额存入预售款专用账户的;

　　5、未按主管部门的要求进行整改或履行处罚的;

　　6、其它违反本办法规定使用预售款的。

　　(四)其他约定

　　六、甲方权利、义务

　　甲方预售上述商品房所得价款应当存入预售款专用账户。

　　甲方在监管资金总额度内支取的资金，在项目取得《工程竣工验收备案表》之前，只能用于项目建设必需的建筑材料、设备购置等土建工程费用、设备安装工程费用以及工程建设其他费用，不得挪作他用。

　　甲方不按规定的金额、用途等使用预售款的，应承担相应法律责任。

　　七、乙方权利、义务

　　乙方应按《成都市商品房预售款监管办法》及实施细则的有关规定，做好金融监管、服务工作，方便甲方办理商品房预售款缴存业务。

　　甲方因违反本协议的约定或违反《成都市商品房预售款监管办法》及实施细则的规定，未及时将预售款存入监管帐户的，乙方可以将情况予以通报相关部门并可根据相关规定作出不核准使用预售监管款项的决定。

　　如因乙方违反本协议约定及《成都市商品房预售款监管办法(试行)》及实施细则的有关规定，因此给甲方使用预售款过程中造成损失的，乙方应承担相应的责任。

　　乙方应于每月 日前，向甲方提供上述预售款监管账户一式二份的对账单。

　　八、超额支取

　　监管账户实行封闭管理。存入预售款监管账户的款项总额超过监管资金总额的，甲方可按一般账户管理程序支取超过部分资金，用于其它用途。

　　开发贷款或其他款项已用于支付了相应期间工程建设费用，满足建设要求的，已支付款项可折抵预售监管账户中相应金额的监管款项，并按照资金使用计划予以调用。

　　九、监管账户注销

　　项目竣工后，甲方凭《工程竣工验收备案表》向乙方申请办理监管账户销户手续，符合销户条件的，甲方应在3个工作日内与乙方办理结算手续，注销账户。对不符合条件的，应当书面说明理由。

　　十、其他约定：

　　十一、本协议自签订之日起生效，一式四份，甲、乙双方各两份。

　　甲方： (签章)　 乙方： (签章)

　　法定代表人： (签章) 法定代表人： (签章)

　　年 月 日　　　　　　 年 月 日