广东省国土资源厅等部门关于加快金融机构抵债土地处置的若干意见

【发布日期】2004-5-8 【实施日期】2004-5-8 【发布单位】 【文号】粤国土资发〔2004〕73号

各地级以上市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府有关部门、有关直属机构，中国人民银行广东省内各中心支行、直属支行：
　　自《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》发布实施以来，以土地使用权抵押贷款这一融通资金担保方式被金融机构、贷款单位和个人广泛采用，各地国土资源管理部门也办理了大量土地使用权抵押登记业务。土地使用权抵押担保制度的建立和实施，为银行及其他各类金融机构(以下简称金融机构)开展贷款提供了安全保障，也为经济建设融通了巨额资金，有效地促进了经济的发展。与此同时，在抵押权实现以及其他债务清偿过程中，以土地使用权折价抵债的方式被普遍采用，导致金融机构抵债土地的大量出现。金融机构抵债土地的大量存在，占用了金融机构巨额资金，抵债土地也得不到有效、合理的利用。为了加快金融机构抵债土地的处置工作，根据有关法律、法规、规章的规定，结合我省的实际情况，经省人民政府同意，现就金融机构抵债土地处置问题提出如下意见：
　　一、金融机构抵债土地处置的指导思想和原则
　　本意见所称金融机构抵债土地是指金融机构作为债权人与有关的土地使用权人协商以土地使用权折价抵债，以及经由人民法院裁定以土地使用权折价抵债并经依法办理土地登记而取得的土地。金融资产管理公司从国有商业银行剥离收购的贷款债权项下抵债土地，视作金融机构抵债土地，按照本意见的有关规定办理。
　　处置金融机构抵债土地应当遵循以下指导思想：要在严格遵守国家法律规定和市场经济规律的前提下，尊重历史，照顾现实，以市场方式为主导，以土地调换、市县土地储备机构收购、托管方式等为辅助，多种途径处置和盘活金融机构抵债土地，切实保护和盘活金融机构信贷资产，防范金融风险，有效促进土地资源的合理利用。
　　处置金融机构抵债土地应当坚持以下原则：
　　㈠ 效益原则。坚持盘活存量土地，消化闲置土地，提高土地利用效益；
　　㈡ 实事求是原则。对由于历史的原因造成的遗留问题要尊重历史，面对现实，实事求是地解决；
　　㈢ 自愿原则。任何单位和个人都不得强迫金融机构低价处置抵债土地；
　　㈣ 公开、公平、公正原则。通过市场交易方式处置金融机构抵债土地，凡属于《广东省土地使用权交易市场管理规定》明确应当进入市、县(区)土地交易机构公开交易的，必须进入市、县(区)土地交易机构公开交易。防止违法违规私下处置金融机构抵债土地导致国有资产流失的现象。
　　二、关于金融机构抵债土地的处置方式
　　金融机构抵债土地可通过四种方式进行处置，一是通过市 、县(区)土地交易机构(不属于《广东省土地使用权交易市场管理规定》明确应当进入市、县(区)土地交易机构公开交易范围的，可不通过市、县(区)土地交易机构)将金融机构抵债土地公开招标拍卖挂牌或网上竞价出售；二是由拥有抵债土地的金融机构与市、县土地储备机构协商收购；三是金融机构将抵债土地交由市、县土地储备机构托管；四是金融机构向市、县国土资源管理部门申请土地调换。市、县人民政府为了社会公共利益的需要而依法收回闲置尚未达到二年的金融机构抵债土地的，应当依法给予适当或相应补偿。
　　㈠ 金融机构凭土地证书或人民法院生效裁定书向市、县土地交易机构提出委托办理土地使用权公开交易手续。通过公开招标、拍卖、挂牌或网上竞价的方式转让土地使用权，具体可按照《广东省土地使用权交易市场管理规定》办理。自金融机构与市、县土地交易机构签订委托合同之日起，停止计算抵债土地的闲置期限。
　　㈡ 对于连续两次公开交易不成功的金融机构抵债土地，可由有关金融机构申请市、县土地储备机构收购。市、县土地储备机构同意收购的，收购的价款不应低于收购时土地使用权评估价格的50%，土地评估机构应经由有关金融机构认可。具体收购价格由金融机构与市、县土地储备机构按照国家有关规定协商确定。拥有抵债土地的金融机构也可不经过公开交易程序直接申请市、县土地储备机构收购。
　　㈢ 对于连续两次公开交易不成功的金融机构抵债土地以及市、县土地储备机构不予收购的金融机构抵债土地，有关金融机构可向市、县土地储备机构提出申请，将抵债土地交给市、县土地储备机构托管，并授权市、县土地储备机构依法处置托管土地。处置托管土地的收益应及时支付给委托的金融机构。市、县土地储备机构处置托管土地时，处置价格不得低于处置时土地使用权评估价格的70%。金融机构托管的土地，自市、县土地储备机构接受托管之日起停止计算闲置期限。
　　金融机构抵债土地交由市、县土地储备机构托管的，双方应当签订托管协议，托管期限不超过二年，期限届满时仍无法处置变现的，可续签托管协议，但续签托管期限不能超过二年，续托管期限届满时仍无法处置变现的，金融机构抵债土地交回金融机构处理。受托管的土地处置变现时，应向土地储备机构缴纳托管费用，具体收费标准另行规定，由省国土资源厅、财政厅、物价局、人行广州分行、省银监局等有关部门拟定方案报省人民政府批准后实施。没有处置变现的，不缴纳托管费用。
　　㈣ 金融机构可向市、县国土资源管理部门提出调换土地申请。市、县国土资源管理部门审查同意的，可为金融机构调换其他同等价值的土地。
　　三、金融机构抵债土地处置的其他相关问题
　　㈠关于金融机构抵债土地缴纳闲置费和收回问题
　　在本意见下发后形成的金融机构抵债土地应当按照《城市房地产管理法》和其他有关规定，闲置一年以上的，应当缴纳闲置费，闲置二年以上的，应当依法无偿收回。对本意见下发前形成的闲置土地，考虑到其形成的历史原因较为复杂，暂不作闲置土地处理，在本意见下发后继续闲置超过一年的，原则上应缴纳闲置费，超过二年的，原则上应依法无偿收回。
　　㈡关于金融机构抵债土地处置中的税费问题
　　金融机构抵债土地处置过程中涉及土地使用权转移的，应当依法缴纳有关税费。金融机构转让抵债土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项土地使用权作价后的余额为营业额计征营业税。对于金融机构抵债土地欠缴土地使用权出让金的，应由取得抵债土地的金融机构缴纳，但对以出让方式取得的土地使用权在办理抵押登记时，登记部门对欠缴土地使用权出让金的有关情况未予明示并给予办理抵押登记的，对欠缴的土地使用权出让金应向原土地使用权人追缴，而不得向金融机构追缴或要求代垫。

　　㈢进一步规范土地使用权抵押贷款和抵押登记
　　贷款行为属于市场经营行为，借贷双方应当遵守国家有关法律规定，同时要承担因土地使用权价格波动、土地灭失以及土地使用权人闲置土地而被国家无偿收回等风险。各金融机构在开展以土地使用权抵押贷款时，应当注意研究、控制和把握贷款风险，注重审查土地权属性质、是否缴清土地使用权出让金等。同时要防止土地使用权低值高押。市、县人民政府国土资源管理部门应当严格按照有关法律规定办理土地使用权抵押登记，对未依法缴清土地使用权出让金、未领取土地使用权证书的，不得给予办理土地使用权抵押登记。对于已经发生贷款行为而没有办理土地使用权抵押登记，且抵押双方无异议的，可持抵押合同和土地使用证等有关资料到市、县人民政府国土资源管理部门办理抵押登记，不办理抵押登记手续的，自行承担相应的法律后果。
　　在金融机构抵债土地处置过程中，各级国土资源、财政、税务、金融等部门应当加强协作，相互配合，为加快金融机构抵债土地处置创造有利条件，切实保护国家金融资产，促进土地资源的合理、有效利用。

广东省国土资源厅
广东省财政厅
广东省地方税务局
中国人民银行广东分行
二00四年五月八日