精装修房验收方法大全

    近年房地产市场上‘精装修房’的比例逐渐提高，但装修质量良莠不齐，纠纷十分普遍。咨询多位律师及相关验房机构了解到，近年房地产市场上‘精装修房’的比例逐渐提高，但装修质量良莠不齐，纠纷十分普遍。而由于相关法律法规的缺失，解决‘精装修房’质量纠纷困难重重。

    现状：“精装修”无明确规范

    随着经济的发展以及政策的扶持鼓励，新建商品住宅中装修房的比例逐渐提高，但仍有很多购房者对什么是“精装修”并不明确，常常将“精装修”误为“全装修”，事实上二者有很大的区别。

    早在2002年，建设部就在《商品住宅装修一次到位实施导则》中明确提出“全装修”的概念：“商品住宅装修一次到位所指的商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅。房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。”

    而在实际操作过程中，由于并没有法律法规对“精装修”进行定义，近年各地消协与工商部门在调查调解住宅装修质量纠纷时一般意见是，目前市场所谓的“精装修”并非前述《导则》所指的“全装修”，而是对于毛坯房进行装修，对应“粗装修”的约定俗成的叫法。

    《导则》确立开发单位为住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务。因此，“全装修房”的第一责任人是开发商，无论房屋本身还是装修工程存在质量问题，开发商都应当负责。

    但“精装修房”出现问题，属于房屋质量范围，业主要依据《购房合同》找开发商解决。属于装修工程质量问题的，业主要依据《装修合同》找装修公司解决。只有订立单个《全装修房合同》，并在合同中明确写明“全装修房”字样的商品房，才是“全装修房”。

    这在‘买房赠装修’类型的购房合同中很常见，因为除了《购房合同》，购房者还要签订《装修合同》。在这里，装修工程质量问题的责任人已经不是开发商，而是具体负责装修工程的承包商。所以一些业主在发现精装修质量问题时找到开发商，会被告知需要由负责装修工程的承包商进行维修。

    原因：法律法规不完善

    针对毛坯房，有《住宅工程初装饰竣工验收办法》作为交房标准。但截至目前，尚未有国家强制实行的“精装修”房屋验收办法，只有诸如《建筑装饰装修工程质量验收规范》等标准。开发商卖房时会打出“精装修”的旗号，但无论是“1000元/平方米”还是“3000元/平方米”的装修标准，在没有统一施工及验收规范的保证下都成了模糊的概念。

    既然‘精装修房’比例越来越高，就应该由有关部门出台相应的法规，对‘精装修’的规范、验收标准、质量责任等等加以规范。虽然已实行对所有新建住宅实施“一房一验”制，但由于“精装修房”没有验收标准，所以，质量纠纷仍时有发生。

    “‘精装修房’所引发的纠纷问题不胜枚举，造成这一现象的主因是没有明确的规范制约。目前精装修房存在质量问题已经非常普遍。由于缺乏法律规定，业主试图通过法律途径解决质量问题，获取赔偿，往往很难实现。制定明确规章制度是一个非常迫切需要解决的问题。

    买卖地位不对等

    除了在法规方面的缺失外，不少精装修房的业主表示，买卖双方在缔约阶段的地位不对等是造成纠纷不断的另一大原因。

    在购房的过程中，购房者始终是处于弱势，对于合同方面的法律法规并没有全面的了解，而开发商则有相应的法律团队支持，在合同上会以开发商的利益为出发点，甚至搞一些“文字游戏”。

    当初在买房的时候市场较为火爆，大量消费者排队认购期房，开发商根本不愁销售，购房者势必处于弱势。

    房屋买卖相比其他商品买卖已经规范了许多，例如，一台电视机或是一件家具根本不可能在工商局备案。同时，购房合同的规范程度也在不断完善，越来越多的附件条款在合同中出现，相信随着房地产市场的逐渐成熟，买卖双方无论在合同制订还是售后处理办法上都会更加规范。

    法律界人士将买卖双方的地位归结于房地产市场的景气程度。

    如果房价走势持续上扬，房地产市场非常活跃，那么购房者一般就处于弱势地位。如果房价震荡走低，房地产市场房源众多，这时就是买方市场，购房者一般就有较大的话语权。只是中国的房地产市场自1990年代中期以来一直处于持续走强的阶段，所以购房者看起来就似乎一直处于弱势地位。但事实上，在2008年房地产短暂的不景气时期，购房者的优势地位是比较明显的。只是这样的时间段在所谓房地产的“黄金十年”中比较少见，所以让人感觉购房者的弱势地位一直没有改变。

    建议：请专业人士 陪同购房验房

    尽管当前精装修房面临质量问题等挑战，但业内普遍认为，用发展的眼光来看，倡导节能减排、低碳环保的住宅精装修代表着未来住宅产业化的发展趋势。

    如何规避装修质量纠纷，多位律师和验房机构建议，在购房前期由专业律师陪同或是最为有效的方式。

    由于购房者往往不是房地产的专业人士，对于房产方面的很多法律、法规及规范不够了解，导致在购房合同签订时往往由于不专业而被有极大专业优势的房地产开发商牵着鼻子走。所以若要改变上述情况，最好购房时带一个懂房地产专业市场知识及法律法规的律师。

    由于开发商出售的大多是期房，先拿钱后造房，存在不确定因素。因此，除了由律师陪同购房外，购房者最好选购看得见、摸得着的现房。

    验房是一个对专业度要求较高的工作，一般的购房者对这方面的认知不足，所以在开发商交房的过程中，请验房机构陪同验房更为妥当。

    作为要居住多年的耐用消费品，房产绝对是一个家庭最主要的财产，因此财产来源的合法性就显得非常重要，买房时首要的是检查开发商的销售许可证、项目批文、施工及规划许可证等证明该项目本身合法的文件。其次，从消费品本身质量来讲，应审查该商品房有无验收合格，有无验收备案，各项验收是否完成等，并把你希望达到的具体部位的功能及质量要求写进合同。

    精装修房验房11招

    1招：看“备案”留“两书”。新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书复印件以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。

    2招：检查卫生间地面是否渗漏，这个检测最好与上层住户同时进行。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。

    3招：检查墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象。用小锤轻轻敲打，若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面中间有缝隙；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。

    4招：顶层房间，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，建设单位所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。

    5招：一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，这很有可能是阳台断裂的先兆。

    6招：检查上下水管道有无渗、漏、堵现象。打开水龙头，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。

    7招：电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。

    8招：为保护幼童安全，距离地面30厘米高的插座必须带保险装置。

    9招：卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施，卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应有插座。

    10招：厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等迅速排出，保持室内空气的清洁。

    11招：检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，稍用力拉一拉，看是否虚设。

    如今精装修房越来越流行，不少的房地产公司都流行买房送装修，推出了精装修房这一类型的房。精装修房推出之后，帮业主省去了装修这一费时又费力的过程，颇受人们欢迎。不过并不是选择了精装修房就可以完全不用那个考虑装修的好坏了，精装修房在收房时，同样有一个验收的过程，这是对房屋和装修的整体验收，各位业主更应谨慎。精装修房的验收只能从一些细微之处入手，下面就为大家介绍相关的精装修房验收要点。

    1、验房是件辛苦而复杂的工程，开始前准备工作一定要到位，这眼个验起房来才能得心应手。购房合同一定要具备，合同上有许多附件对装修房验收有重要意义，比如说小区分布图，约定细则等。

    2、带有尺寸的房型图纸在验收房子前都应当准备好，不仅是房子的平面布置图，电路、水路图纸也应当齐全。

    3、在验收房子前要拿好钥匙，钥匙数量比较多，有楼层钥匙、户门钥匙、水表、电表钥匙，注意不要遗漏了。

    4、装修材料确认单也是验收时不可缺少的，上面记录了材料的品牌、款式和型号，验收全装修房时需要核对。

    5、验收结构。发现全装修房结构与合同不符，一定要在入住前向房地产商提出，遇到阻力也可以向政府有关部门反映，如果只是发现非结构性问题，房子交接时可如实做好书面记录，要求房地产商书面承诺在一定时限内进行维修。第一步要对装修完的房子的整体进行检查，核对面积、核对位置朝向、测量公用面积，检验一些户外设施是否完好。

    6、验房要关注一下所用材料是否与合同上承诺的相一致，是否是知名品牌，型号款式是否对应等等，有差错应及时交涉。

    7、小高层装修后有时会出现这样一个问题，层高与发展商的承诺得不相符，层高在装修前本来就紧张的小高层，装修后更容易变得压抑。

    8、阳台能否封闭是业主收房后普遍需要关注的问题，购买装修房的业主也一定要考虑到，如果将来阳台要进行封闭，可能现在某些布局还需要改动。

    9、验收卫生间时，可在浴缸里放半缸水浸过夜，隔天便知浴缸会否渗水及是否出水顺畅，与楼上业主商议，用同样方法，便知天花板会否渗水，更要注意贴近浴室的外墙是否有起泡及油漆剥落；坐厕、洗面台要看看打磨修饰得是否光洁平滑。检查卫生间的上下水管道，看看排水管道排水是否顺畅。

    10、卫生间排风孔有没有留好是验收中不应当忽视的环节，可以揭开吊顶来检查一下管道是否都安装到位。

    11、有些空置下来的结构大家一定不能忽视，尤其要注意尺寸，看将来可以做何利用，比如说厨房的这个空档不足以摆放冰箱，就很尴尬了。

    12、应验清楚厨具是否有崩裂、刮花、搪瓷脱落等情况，橱柜柜门是否开闭自如，螺丝有无脱落。在洗菜池里反复地装水、排水、检验水管是否有异物堵塞。

    13、检验给排水管是否通畅，打开龙头放水，看下水是否存在漏堵，再看看水压，观察排水速度是否理想。

    14、在龙头下接杯水，注意观察是否存有锈迹，如果认为供水质量有问题，可要求开发商提供防疫部门核发的水质检验合格证。

    15、观察给排水管位置是否合理，周围是否有渗水的痕迹，漏水的地方通常会在墙面上留下印渍，大家只要仔细检查其实都能发现。

    16、入户的总用电容量一般都有限额，“双路供电，照明、动力系统分路”是最基本的要求，这些都应该能在配电箱的线路布置中体现出来。

    17、验全装修房要做拉闸断电实验，首先拉下总闸看户内是否完全断电；再分别关闭分闸，看是否完全控制各分支线路。

    18、要检查各屋灯头、插座是否有电，电话插口、宽带插口、电视天线插口、急救插口是否位置准确通畅，必要的可以协同开发商一起检验。

    19、空调机室外机在各主要厅室外侧应当预留机位，空调机应当预留管线孔，全包围的空间应当预留空调管线通道。

    20、煤气管道：一般情况下煤气管道应走明管，这样一旦有煤气泄露能及时发现，便于维修，不留安全隐患，验房时顺便检验水、电、煤气表的度数是否为零。

    21、验收天、地、墙天、地、墙的施工质量，会直接从房子的各个表面体现出来，对房子的美观和功能有很大的影响。对“天、地、墙”的验收会有许多细节问题需要注意。首先检测地面是否平坦，专业人员是用水平仪，大家可以用一个乒乓球来代替，把乒乓球放在地面上，如果乒乓球乱滚说明地面倾斜比较严重。

    22、注意看墙体转角线是否笔直，墙体是否平整，是否存在裂缝，如果发现一定要弄清楚是否系房屋结构性裂缝，最好叫开发商来检查处理。

    23、要检查墙面下是否存在空鼓，只要用小锤轻击，就能听出下面有没有空鼓了，如果没有带小锤用随身带的壹元硬币或小木棍也可以。

    24、吊顶的安装要求顶角线和四周的墙面配合严密，扣板之间的衔接紧密程度应当一致，不应当有大的裂缝和翘起，吊顶要看上去平整光滑。

    25、检验地板要看整体配合，脚感也应当一致，地板不应当有起拱变形或严重色差，检验的时候还要注意听地板是否踩踏上去有响声。

    26、看看地板是否起翘，听听地板是否空心，留意地板有无明显的缝隙和不平整，地板与踢脚板接合部是否密合，在每个房间里慢慢地走一遍，仔细听听有无响声。

    27、进一步地板检验漆膜是否光滑，表面是否有气泡、划痕；注意检查地板的含水率是否符合要求，龙骨含水率也是重要指标，龙骨在铺设前应做烘干处理。

    28、墙砖检测可以用小锤轻敲墙面，单块墙砖下有15%以下面积的空鼓还可以接受，再大要用笔在上面做好记号返工，地砖铺贴原则上不允许存在空鼓。

    29、更简单的方法是环视墙身或用手触摸，便可看出墙面是否平整洁净、油漆功夫如何。注意相关位置要留有空调管孔等。

    30、验收门、窗、梯门、窗、梯是室内装修的重点组成部分，不像天、地、墙所表现出来的那样，主要达到美观的装饰效果，而自己本身还具有非常重要的实用功能，是平时日常生活必不可少的。把好门、窗、梯的验收这一关具有非常实际的意义。

    31、木制门框的内侧面应当要表面光洁、通常要求每2米平整度应当小于2毫米，贴面贴不好或后期保护不利都会让这里变得高低不平。要注意检验门框的贴面板与墙面是否平行，普通人开始都很容易忽视这一点，尤其是在室内光线不足的情况下，住得久了从侧面看起来很难看。

    32、用手按门窗套不应有空洞和软弹的感觉，看直角接合部是否严密，表面是否光洁，不上锁是否会自动关上或打开。此外，还要留意窗台云石是否崩裂，可用手轻触窗台，以不刮手为原则。

    33、检验精装修房不是单单看就可以了，还要学会闻，苯超标的涂料会让你感觉房间里有淡淡的香气，有些涂料甲苯二异酸的含量超标，其蒸汽有毒性，会刺激眼睛。

    34、核对工程项目往往会被许多业主忽略，认为不大可能出现问题，实际上有不少业主在入住后都惊讶地发现施工项目有所遗漏。

    35、留意单电路有无更改，电路容量是否足以负荷电器设备，墙上的电源面板是否足够，位置是否合理，厨、卫的电源是否安全。打开所有的灯具开关，看看灯具是否都亮，如果条件容许还应该用万用表检查插座是否有电。用电话机检查电话线路是否有信号，用天线检查工具检查电视天线的信号。

    爱家网特别提醒：

    1、验房后要坚持的原则：只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，而不管开发商以及陪同的收房人员如何花言巧语；如果楼盘根本就没有准备验收登记表，则应自备纸笔，一一记录。

    2、物业公司的行为代表不了开发商（除非有明确书面授权），因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。

    3、验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案。

    4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。