二套房的认定标准

　

　　导读：新出台的二套房标准是以家庭为单位，既认房又认贷，且异地人士购房贷款还需提供1年以上拟购房地的纳税证明或社会保险缴纳证明，否则均按照二套房贷计算。对于二套房的认定不仅要以家庭为单位，而且执行认房又认贷的严厉政策。

　　特点1

　　二套房既认房又认贷

　　此次的二套房标准要求，如果贷款人所在地的房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房，或者借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房，或者贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套

　　(及以上)住房，购房者在申请贷款时，都将被算作二套房，将实行差别化住房信贷政策。

　　特点2

　　非本地人仍然有机会

　　除了对贷款人在申请贷款时如何认定二套房贷外，《通知》以非本地人购房是否纳税或缴纳社保为依据，对其实施了差别化的信贷政策。

　　如果贷款人能够提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人与本地人执行同样的认定二套房的标准和差别化的信贷政策。

　　而如果对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，其在申请住房贷款时，贷款人将按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行;而如果在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区申请贷款买房，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。

　　【解读】

　　对此，有关房产专家表示，大多数外地炒房者，也是通过贷款炒房，而在北京这样的地区，如果停止对其贷款，必将是对炒房者的一记重拳。但是他同时表示，政策中并没有明确指出哪些地方是“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”，所以很可能被地方钻空子。

　　特点3

　　银行可启动补充调查

　　此次认定标准第三条明确，除了根据交易系统查询外，“贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查”确认购房人的购房情况，实际上是对交易系统漏洞的补充排查。

　　对于“当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证”，这些细则也通过“信用备案”的补充方式严格了认房认贷的执行程序。

　　银行认定为二套房的七种情况：

　　1、父母名下有住房，以未成年子女名义再购房

　　详解：根据新的政策，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被划为家庭范畴的。所以以未成年子女的名义申请贷款购房时，就会按照二套房政策执行。

　　2、未成年时名下有房产，成年后再贷款购房

　　详解：根据目前银行"认贷又认房"，如果不出售现有房产的情况下，再贷款购房是属于二套房的，将按照二套房的政策执行。如果按过去政策，未成年时的房产只要没贷款，再申请房贷[2]不算二套。

　　3、个人名下有全款购买的住房，再贷款购房

　　详解：过去只"认贷"，这种情况不算二套房，但现在加了"认房"，虽然没有贷过款，但只要是在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，也会被认定为二套房。

　　4、个人名下有贷款购买住房，结清出售后再贷款购房

　　详解：目前银行对二套房认定是"认房又认贷"，也就是说虽然贷款买的房产出售以后，家庭名下已没有任何住房，但因为其之前有贷款记录，再申请房贷也会被算做二套房。

　　5、首次购房使用商业贷款，再次购房使用公积金贷款

　　详解：目前公积金贷款政策也比较严格，只要借款人有过房贷记录，不论房贷是否结清、房产是否出售，即便从未使用过公积金贷款，首次申请公积金贷款也会被算做二套房。

　　6、婚前一方曾贷款购房，婚后以另一方名义申请贷款购房，但两人户口没有在一起

　　详解：夫妻双方结婚后虽然户口没有落在一起，但在民政局有过结婚登记。现在，银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，而结了婚的夫妻是不能提供单身证明的，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。

　　7、婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房

　　详解：只要央行的征信系统中能够查到房贷记录，那么即便离异后房产判给一方，另一方再贷款购房时也会被认定为二套房。这使得很多试图通过"假离婚"来规避二套房新政的想法也付之东流。

　　【相关】

　　二套房认定规范

　　在申请贷款中，如何界定二套房，终于有了准确的说法——既认房又认贷，即有过贷款，或者家庭名下有房，再申请房贷都算二套房。

　　二套房认定以家庭为单位

　　根据《通知》，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。《通知》中明确了三种情况下，对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策：在要买房的城市，购房家庭名下有房;购房者以前使用过房贷;被查出名下有房。家庭名下房产可以通过拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)的登记记录查询到，银行也可以通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

　　家庭住房情况将通过书面证明形式予以确认。《通知》要求，应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会(首府)城市及其他具备查询条件的城市房地 产主管部门，应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。对于因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果 的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。记者了解到，本市具备住房登记查询的条件，要贷款买房的，可以申请住房管理部门为自己出具没有第二套房的书面证明。

　　外地人房贷要有纳税证明

　　对于外地人购房的标准，《通知》要求，对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按上述规定执行差别化住房 信贷政策。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行;商品住房 价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。

　　业内预计楼市将持续低迷

　　住房城乡建设部副部长齐骥表示，二套房的认定将按照认房又认贷的标准执行。此次发布的《通知》并未有所调整，只是将商业性个人住房贷款中二套房认定标 准落实到了具体的政策文件中。对此，业内人士表示，《通知》的内容并没有出乎业界的预料，二套房的认定按照最为严格的标准执行，“从严”也是今年上半年陆 续出台的房地产调控政策一贯的风格。二套房认房又认贷，也已经开始在商业银行内部开始逐步实行，楼市交易量仍将持续低迷。

　　除了商业贷款，本市住房公积金贷款也是按照此前出台的公积金二套房认定标准，执行认房又认贷的标准。

　

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