楼市走暖选银行房贷五方案

　　近期，各大商业银行相继推出了各类以账户资金抵扣贷款本金的房贷理财产品，帮助购房者提前还清贷款，降低利息总额，享受到比7折利率更多的折扣。众所周知，还贷越快省得越多。为此，我们特地为有意购买首套房的您搜罗了几类可以通过提前还款来实现\"折上折\"的房贷理财产品。

　　方案一：随心还

　　设最低还款额 随意增加还款额

　　工商银行推出了一款以等额本息还款法为基础的房贷产品，客户可以此为最低还款额，进而增加还款金额实现提前还款。

　　据了解，这款\"随心还\"是指客户在借款合同约定的还款期限内，以等额本息还款法计算的还款金额作为每期最低还款额，在此基础上，客户可以随意增加还款金额，作为提前还款的资金。银行工作人员表示，使用\"随心还\"的客户完全可以根据自身家庭收入、资金安排等情况灵活选择还款方式和还款金额，最大限度降低客户贷款资金成本，以达到降低还款压力的目的。

　　实际操作

　　张先生月收入3000元，近期购买了一套商品房，从银行贷款20万，分20年还清。假设张先生选择了\"随心还\"房贷产品，按等额本息还款法计算，每月需至少还款1228.68元，若张先生每月决定还款2000元，则他每月多支付的771.32元作为提前还款处理。提前还款后，张先生的贷款期限将相应缩短，由此将节省好几年的利息支出，贷款成本大大降低。

　　理财提醒

　　\"随心还\"不仅可以通过提前还贷来缩短贷款期限，从而节省利息支出，客户还可以根据自身实际情况，选择向经办行申请降低每期还款金额，以降低贷款成本。

　　方案二：存抵贷 存贷相通 如同提前还款

　　存抵贷是指购房者无需专程办理提前还贷，只要把月供之外的闲钱或暂时不用的资金存在活期账户上，就可以按照约定，或者按日抵扣部分贷款利息，相当于自动提前还贷。

　　购房者一旦有资金需求，急需用钱，可以随时取出，对资金的流动性没有任何影响。

　　\"存抵贷\"是国内最早推出的存贷相通的房贷理财产品，它对利息的节省和多余资金的处理方式被大多数贷款者所认同。除深圳发展银行在办理此项业务外，工商银行和建设银行(601939,股吧)（601939）的\"存贷通\"、中国银行(601988,股吧)（601988）的\"房贷理财账户\"、光大银行的\"月月省\"以及兴业银行(601166,股吧)（601166）的\"存贷宝\"都是类似的产品。

　　实际操作

　　张先生使用\"存抵贷\"方式办理了一笔20年50万元的房贷，若他的活期存款余额为20万元，再以55％进行抵扣还贷的话，一年后，张先生可以抵扣的利息为：(20－5)万*55%*4.455%＝3675元。再加上20万元的一年活期存款利息720元，一年后总计可获利4395元。(注：4.455％为7.5折后的五年期以上贷款利率)

　　理财提醒

　　办理\"存抵贷\"业务只能采取等额本息还款方式，享受基准利率7.5折。同时，该业务对账户资金有需求，一般来说最低账户余额不得少于5万元。此外，还款利息节省的最高上限为总贷款额的50％。

方案三：活利贷 闲置资金存入 抵扣贷款本金

　　\"活利贷\"是指购房者通过将闲置资金存入还款账户，直接抵扣贷款本金来提前还贷。

　　使用该房贷理财产品可以在节省利息支出的同时，自动缩短贷款人的还款期限。

　　据介绍，客户只需要将每月多余的闲散资金存入房贷还款账户中，这笔资金就被视为客户提前还贷金额，房贷所产生的利息则以剩余本金计算。

实际操作

　　刘女士贷款100万元购买房屋，期限30年(按房贷利率8.5折计算)，除去日常开支，她每月可存3000元。按照\"活利贷\"计算，刘女士每月存3000元到还款账户，每到第二个月其贷款本金就减少3000元。假设刘女士每月都固定存入3000元且不支取，只需约22年就可完成还贷。与此同时，由于每月本金减少，也进一步减少了最终将支付的房贷利息总额。

　　理财提醒

　　\"活利贷\"与\"存抵贷\"类似，以等额本息为还款方式，且对于以家庭为单位的首套普通住房，借款人在无不良记录的情况下，只能享受基准利率7.5折的优惠。借款人还款利息节省的最高上限为总贷款金额的50％。

　　方案四：随借随还 还贷同时 还可借贷

　　所谓\"随还\"是指只要客户开通\"随借随还\"业务，并设置专门的还款账户，之后存入该账户的人民币活期存款就会每天自动用于归还贷款。

　　银行工作人员表示，\"随还\"功能实行当天还款，当日结息，从第二天开始就按照已还款后的剩余的贷款金额作为本金计算利息，在减少利息支出的同时，也缩短了还款期限。

　　所谓\"随借\"功能则是指开通了该业务的客户不仅可以提前还贷节省贷款成本，还能从银行处获得一定金额的个人授信额度，最长可达30年。在客户需要用钱的时候，通过电话银行、网上银行等渠道进行自助借款，资金可以实现马上到账，充分满足借款人在还款后的临时资金需求。同时，工作人员表示，银行向借款人提供的授信额度是循环的，一旦借款人归还了借贷的资金并支付一定比例的借贷利息后，额度自动恢复为初始金额。

　　实际操作

　　丁小姐将5万元闲置资金存入\"随借随还\"账户，这部分资金将作为提前还款资金，自动用于归还她从银行借贷20年的100万元房屋贷款。假设丁小姐享受的是7折房贷利率，在月供保持不变的情况下，丁小姐的还款期限可以缩短8期，最终比原来节省约6万元利息支出。

　　理财提醒

　　向\"随借随还\"账户自助贷款后，需要按照人民币贷款利率的标准支付一定的贷款利率，如借款6个月，则需要支付4.86％的贷款利率。

　　方案五：天天省

　　每天提前还款

　　账户资金不变

　　\"天天省\"与众多提前还款的房贷产品类似的是，都采用了关联账户的操作办法。

　　只要市民存款达到5万元以上，就可以和贷款账户相关联，超过5万元以上的部分，银行可以按一定比例自动帮客户提前还贷。

　　但\"天天省\"跟其他银行推出的省钱房贷产品有所区别。据银行工作人员介绍，开办了\"天天省\"业务后，每天晚上银行自动将客户超过5万元的资金按比例提前还贷，第二天这些资金又回到账上，所以不会影响客户使用资金，如果客户第二天资金还是不动，那么第二天晚上银行又会自动拿去提前还贷，第三天又回到客户账上。以此循环，既完成了提前还款，又充分保障了客户对资金的流动性需求，对于近期将有投资行动或者其他购买行为的贷款者来说非常实用。这相当于多了一条以钱生钱的渠道。

　　实际操作

　　假设张先生在2008年10月10日(按2008年10月9日起利率下限6.35%计算)申请办理10年期\"天天省\"个人住房按揭贷款80万元，并存入15万元活期存款。10月11日，张先生可提前偿还5.92万元贷款本金，当日即节省10元贷款利息。10月20日，张先生又存入16万元，存款账户余额为31万元，张先生当日可提前偿还15.4万元贷款本金，当日即节省26.79元贷款利息。如果到11月9日，张先生保持账户余额不变，则当月节省贷款利息为679.38元(即，10元×9天＋26.79元×22天)

　　理财提醒

　　办理\"天天省\"的贷款人可以自由选择固定利率或浮动利率。但该业务对资金账户也有一定的需求，通常贷款账户上的余额要保持在5万元以上，200万元以下。