楼市平淡 购房者如何选“好房”

对普通百姓来说，买一套房子很难，或倾半生积蓄，或需奋斗几十年还贷。对于这样一件大事，当然应该慎之又慎。当前楼市不再火爆，购房者可以静下心来精挑细选，以免买到“瑕疵房”。
　　
　　房子很少是完美无缺的，总会存在一些不足之处。既然房子有瑕疵不可避免，购房者就要仔细思量自己能否承受，还应当掌握一些选房技巧。如果这些瑕疵能接受，而且价位也低，相对于有限的承受能力，瑕疵就可以忽略不计。有的人迫于高房价，会主动求购“瑕疵房”。但是，这一定是购房者事前的主动选择，而非买房后的被动承受。我们把部分常见的“瑕疵房”罗列出来，想给购房者提个醒。
　　
　　打扮过的房子
　　
　　2003年底，周先生通过中介花了60多万元从上家李某手中买了一套二手房。2004年2月入住时，他发现天花板和地板上都有细微的裂纹，当时没太注意。
　　
　　后来，周先生发现房子屋顶和地板的裂缝越来越大。特别是主卧室的天花板上有一条裂缝，就像人脸上的一条刀疤，足足5厘米宽。于是他打电话给物业公司。刚开始物业公司还上门来维修，裂缝变成了“刀疤”后，就再也不上门了。经过询问，周先生发现小区其他房屋也有类似裂缝，周先生买的房子是经过上家粉刷过的，所以当初他才没发现。于是，周先生和其他业主要求开发商就房屋裂缝给个明确说法。而开发商认为，天花板和地板的裂缝属于温度裂缝，是目前国际上无法解决的问题，他们的解决方案也只能是在保修期内进行处理。数次协商无果后，周先生又找到卖方，要求退房。卖家以房屋过户已经半年，并声称当初不知道有裂缝，拒绝承担责任。
　　
　　提醒：实地看房时，应注意观察房子的装修是否新旧统一。为卖房粉刷房屋，不像为自住装修那样彻底，仔细观察，总能发现蛛丝马迹。同时，合同中应增加“出现房屋质量瑕疵应该如何处理”的具体约定。
　　
　　紧贴“垃圾房”
　　
　　门口是垃圾房，顺手就能把垃圾丢掉，这多方便。看房时可能会听到这样的“忽悠”，但吴小姐的经历说明，与“垃圾房”为邻，苦不堪言。
　　
　　吴小姐租房时，所租房子朝南的窗户，正对着小区的垃圾房。一开始，她没在意，自己住6楼，不会有太大影响。入住之后，吴小姐发现家里灰尘特别大，一天不擦到处是浮灰。小区绿化不错;马路不是主干道，车流量不大，怎么会有这么多灰呢?一开始，吴小姐百思不得其解。后来与楼下邻居闲聊，邻居告诉她，是垃圾房问题，每天来清理垃圾，扬灰厉害。吴小姐感受到了垃圾房的弊端。每天早晨六七点钟，垃圾清运车轰隆轰隆地开进小区，开始清运垃圾。不仅每天会被吵醒，垃圾的浓重异味还不时袭来。
　　
　　租期一到，房东有意卖房，询问吴小姐是否愿意购买，吴小姐婉拒了。买房，为了健康和清洁，还是远离垃圾房为好。
　　
　　提醒：购买期房时，要注意售楼处的沙盘，要向售楼人员确认小区配套设施的具体位置。垃圾站要分清是常规垃圾堆放处还是临时堆放点，会不会变成永久性的，要特别注意的是看看小区附近有没有垃圾中转处理站。
　　
　　楼上有“恶邻”
　　
　　摊上一个“恶邻”怎么办?会让你后悔得恨不得立刻搬出这套房子。
　　
　　李女士楼上住的是一对老夫妻，老太太年轻时是裁缝，勤劳惯了。她虽然年过7旬，精力却十分旺盛。每天5点起床拖地打扫，乒乒乓乓之声不断，可苦了楼下的李女士，5点钟就被吵醒，再也睡不着。李女士曾到楼上委婉地提醒老人稍稍注意，动作轻一点，但只好了两天就依然故我。老太太最近操起了老本行，天天打扫完了就踩缝纫机。缝纫机的声音在头顶有节奏地响起，李女士只好搬家走人。
　　
　　王先生的烦恼则是楼上的木匠邻居带来的。一开始，王先生发现楼上老头周末锯木头、钉钉子，吵得人不得安生。王先生上去找邻居交涉，说明周末不能装修。楼上住的是一对老夫妻，老太太还想“翻毛腔”，老头赶紧打圆场。王先生以为装修很快会完工，半年过去了，楼上还是“装修”声音不断，问了楼组长才知道，楼上老头是个木匠。
　　
　　提醒：这种“瑕疵”，看不见摸不着，只有住进去才能体会到，但给人带来的精神折磨和伤害却极大。想避免遇到这种情况虽然很难，但可以多方打探，特别是要与周边邻居交流询问，这样可以减少“中彩”的概率。
　　
　　楼下敲掉承重墙
　　
　　韩先生的新居生活，最近多了一份不安。他偶然发现，楼下邻居把承重墙敲掉了。
　　
　　韩先生夫妻在长宁区某小区买了套房，因为原先的装修还不错，就直接住进去了。某天下班回家，从邻居家门口过的时候，韩先生往里看了一眼，这一看让他心惊胆战：墙被敲掉了大半，光是客厅就敲掉了两面墙，承重墙被敲得只剩下三根方柱子。
　　
　　从那天开始，韩先生一进家门就觉得不踏实，总觉得脚底下是空的，晚上睡觉的时候都担心会不会掉下去。韩先生特意去找了楼下邻居，告诉他这样装修会影响房屋质量，还会危害居住安全。对方却很笃定地说，不会有什么大问题的，顶多就是出现裂缝而已。住在这么个“空架子”上，工作了一天下班回来，还不能安心休息，韩先生产生了卖房的念头。这一买一卖，交易税费实在太高，他一时间下不了决心。再说，如果告诉买房的人实情，房子会卖不出去;如果隐瞒，又于心不忍。
　　
　　提醒：装修敲承重墙，肆意破坏房屋结构的做法危害了公共利益。《上海市住宅物业管理规定》明确规定，业主、使用人有损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质等行为，损害其他业主、使用人合法权利的，业主委员会应当予以劝阻、制止;相关业主、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。《上海市房地产登记条例(修订草案)》已于6月提交市十三届人大常委会第四次会议审议。草案将乱砸承重墙野蛮装修的问题、损坏房屋承重结构的行为纳入限制登记范围。房主在转让、抵押房屋时，如果行政机构认定存在严重的野蛮装修，房地产登记机构将不予以登记。直到房主处理完毕，才可以恢复登记。
　　
　　靠近高压线
　　

　　时下，有些楼盘推出较大的优惠幅度，很有诱惑力。销售人员往往说是市场原因促销，实际上中间可能暗藏“玄机”。

　　
　　浦东某知名大盘，日前推出的一幢楼，单价在1.2万元—1.8万元，面积为97.63-134.7平方米。1.2万元的单价，可以说是近几年新低，一时间“大盘六折卖房”的新闻让人“热血沸腾”。该盘之前已经卖到2万元/平方米左右，即使位置比较差的房源，也能卖到1.8万元/平方米，但是这批房源最低价卖到1.2元/平方米，相当于打了6.7折。另据透露，这次促销，完全没有对外公布，全部卖给了老客户。
　　
　　实际上，住在该小区的一位业主透露，该幢楼价格确实比较优惠，比小区挂牌在售的二手房价格还低，但该幢楼不仅是非景观房，相距80多米处还有高压线，这是低价促销的最大原因。另外，1.2万元/平方米，只有一套，位于底楼，近小区门口和地下车库入口。目前该幢楼销售均价1.5万元/平方米，最低的这套1.2万元/平方米，最高2万元/平方米。
　　
　　提醒：随着楼房越造越多，高压线附近常可见居民小区。出于安全和健康方面的考虑，不少人认为，电磁辐射会对人体带来不利影响，高压线附近不宜居住。上海交通大学高电压实验室主任傅正财教授介绍，常见的通过居民小区的高压线是10千伏电压等级的，而一个10千伏的变电站周围的电场和磁场强度，通常比居民家中的电场和磁场还低。有资料显示，输电线5米至10米以外的磁场和电场水平只有一个开着的电吹风机产生磁场的1/7、电热毯的1/5。傅教授说：“人处在这么低的电场和磁场强度中，根本没有必要担心。”如果电场和磁场强度很高，确实会对人体产生影响。
　　
　　殡仪馆边上
　　
　　在殡仪馆旁边的房源，有些人担心风水不好，但由于房价上涨迅猛，承受不了高房价的购房者，殡仪馆附近的低价房，也可以考虑。如今发现，近殡仪馆的房子，涨幅虽然不能与其他的房源相提并论，但也能“缓慢上升”。
　　
　　某楼盘位于虹口区的西南部，靠近闸北，属于内环内成熟住宅区。楼盘北边与上海宝兴殡仪馆仅一墙之隔，推窗可见殡仪馆“景观”。出门就是中山北路内环高架，西向不远处有共和新路立交，旁边是轨道交通3号线虹口足球场站。
　　
　　2006年10月，该项目第一次开盘时，开出了7000元/平方米的超低价，比相距几百米的另一楼盘低了一半，最主要的原因是离殡仪馆太近。售楼处直言不讳，靠近宝兴殡仪馆成为销售的掣肘，但殡仪馆只有5层高，买6层以上就不妨碍了。
　　
　　与殡仪馆为邻，你会忌讳吗?对这个话题，一项网络调查显示，61.69%的被调查者表示“绝对不会考虑”，22.3%的被调查者表示“基本不会考虑”，10.79%的被调查者表示“便宜50%才考虑”。
　　
　　提醒：在《现代汉语词典》里，“风水”的定义是指住宅基地、坟地学的地理形势，如山脉、山水的方向等，迷信的人认为风水好坏可以影响其家族、子孙的盛衰吉凶。一些被采访的购房者表示，他们并不特别相信“风水说”，大多数购房者认为关键取决于自己心理。
　　
　　“凶宅”
　　
　　李女士通过某中介购买了闵行某小区的一套二手房，入住不久即从邻居处得知该房屋半年前曾经发生过命案。也就是说，李女士在不知情的情况下买了一套民间所说的“凶宅”。
　　
　　李女士无论如何不能接受。于是，她以上家故意隐瞒发生命案的重要事实而造成重大误解为由要求退房。但是卖方却坚决不同意，理由是生老病死属人之常情，下家没有询问，自己没有告知义务。李女士后来又找到中介要求退房，但是中介只是提供居间服务，事先也没有仔细调查，对此也不知情。无奈之下李女士将卖方告上了法庭。后虽经法院调解，李女士也没能将房退掉，只好接受卖主五万元的补偿款。
　　
　　提醒：按照我国民俗，所售房屋内发生命案，将足以影响购房人是否购买该房屋，即使卖主在出售时刻意隐瞒事实并将房屋售出，买主一旦知道此事，会与卖主产生争议。但是现存法规并不支持“凶宅”的说法。