四大疑问破解房地产三级市场尖峰时刻

    特别关注：

    ●深圳二手楼交易面积已经趋近于新房，占楼市半壁江山，更有业内人士大胆估计，2006年二手房交易将有可能超越新房，难道二手楼市是今后两年耀眼的金矿？

    ●深圳地产二手楼中介阵容迅速膨胀，品牌公司迅猛圈地扩张，开发商和二级市场代理商开始“强势进入”，市场竞争已经白热化，深圳近300家三级市场代理商将如何突围？

    ●市场空间大，利润空间小，在以供需见面、杜绝差价、交易透明、诚信服务为主导的深圳三级市场，利润已如一弯清溪，但市场是否真的能越透明越壮大？

    疑问一：市场空间让人无比期待挂二手楼将超新房交易

    市场增量指数：★★★☆☆

    据深圳市国土资源与房产管理局公布的数据显示，深圳二手楼交易面积已经趋近于新房的销售面积，占房地产市场的半壁江山，更有业内人士大胆估计，2006年深圳二手房交易将有可能超越新房。

    地产界有关人士认为，价格优势、位置优势固然是二手市场的吸引力所在，但是能够使二手市场的需求表现得如此突出，与目前的供求结构有关。目前一手市场的供应量猛增，许多换房者会将旧楼出手，卖入新房，换房更为频繁，这样二手市场上的供应就较为充足，选择也更为丰富，尤其一些外观较新的楼盘，价格又低于新盘，吸引力很大。

    而从土地开发情况来看，在前两年特区内新推地块上的项目，如深圳湾、红树林、大梅沙等片区的产品定位来看，都集中于高档产品的推出，使中低档主流消费者无人问津；而目前土地出让集中的龙华、宝安等地，这些地区的定位虽然在价格上有优势，但是位于关外，对于经济能力不强、依靠公共交通的消费者，也不是理想的选择。所以，城市土地稀缺及新盘定价过高，加上目前供应量过大，已将有意于新房的客户极大程度地挖掘出来，为二手市场的需求超过一手市场创造基础。

    数据显示，1996年，深圳房地产三级市场销售面积仅为40.61万平方米，2002年增长到340.49万平方米，6年增长了8.4倍；2003年二手房市场成交达到490万平方米，一年内增长了45%，可以想象市场扩容多么迅速。今年这种势头仍在继续，上半年同比去年上半年的增长达到63%，这是一个历史记录。他认为，近年来深圳房地产三级市场迅猛发展，二级市场(新房)和三级市场(二手房)的比例已经日趋合理。

    而不少地产公司都认为认为，三级市场的发展空间还是相当有潜力的。深圳二手楼市虽然已初具规模，但与一些西方成熟的房地产相比，可以说尚处于初级阶段。依照国际惯例，增量市场交易额与存量市场交易额的比例多为3∶7,美国更是达到了1∶9,而在深圳也不过刚刚接近1∶1。这说明三级市场尚未成熟，三级市场具有巨大的发展空间。

    疑问二：群雄逐鹿利润见底挂收益趋向平均利润

    赢利空间指数：★★★☆☆

    “忽如一夜春风来，十间百间地铺开。”曾有三级市场代理商这样感叹2004年深圳三级市场的竞争的激烈。

    随着市场空间的迅速扩张，许多商家都将二手楼市看作新发现的金矿，纷纷大举进入。最为强劲的一股三级市场新势力莫过于品牌地产开发商的介入。万科、招商、金地、卓越、城建、天安等开发商，凭借着在深圳楼市多年商品房开发的经验，坐拥多年来积累的客户资源，首先将自己开发的品牌项目的二手楼业务揽入怀中，相信等到时机成熟，他们决不会将自己限止于自己开发的项目中。

    另外，以世联、星彦、同致等为代表的曾经是一手楼为主的代理商，也已经大规模介入二手楼业务，他们在新房代理中积累了大批新兴潜在的二手楼盘源及客户。还有中天、城市策略等新加入的中介商，凭借雄厚的资金实力，迅雷不及掩耳之势，在三级市场“跑马圈地”。

    据不完全统计，目前市场上处于营业状态的三级市场地铺已经超过500家，地铺扎堆现象在2004年愈演愈烈。位于梅林关外的万科四季花城，全面入伙不到一年，地铺已经开到7、8家，梅林一村的地铺更早已经是多如牛毛，各个新老社区都成为各家地铺刀光剑影正面交锋的前线。

    一家地铺的负责人告诉记者，像这种地方已经远远不是个盘市场的竞争了，公司看中的往往是片区市场的形象推广，利润不是也不可能成为第一目的。现在，二手楼交易都是供需见面、杜绝差价、交易透明、诚信服务，收益越来越趋向平均利润。

    据有关信息数据显示，近半年来，赢利的深圳三级代理商只有约40%；其中员工超过200人的专业运作企业，近80%处于轻微亏损状态；而排名深圳前五位的代理商，预估利润仅在4%左右。寸土寸金的市内，供大于求的竞争已进入白热化僵持阶段；即使是偏安一隅的关外，也已成为大型品牌代理商眼中的“肥肉”，很快也将弥漫着扩张的硝烟。

    在白热化的市场竞争中如何走出一条独特的企业经营之路，成为目前众多谋求长远发展的品牌二手楼中介公司日思夜想的难题。

    疑问三：中介服务未被认可？品牌认可度急需提升

    专业提升指数：★★★★★

    二手房中介服务是在二手房买卖之间建立起信息互通的桥梁，并通过自己专业的服务中赚取收益的，在一个成熟的房地产三级市场中，地产经纪应该是市场的主角。但是市场现实并非如此。

    不久前在深圳进行的一份调查显示，63%的被访者表示没有跟地产中介打过交道。可见，大部分被访者倾向于自己寻找二手房信息，对中介的使用度较低。

    还是这份调查，关于获取二手房信息的渠道，60.5%的被访者表示会通过报刊杂志寻找信息，而通过地产中介了解信息的有30.2%，少数被访者表示会听取朋友的介绍。由此可见，房地产经纪并未赢得买卖双方的充分认同。

    什么样的中介公司才符合买家、卖家的要求和期望呢？六成被访者认为中介应提供完善的服务，四成以上的被访者认为放心的中介应及时办理交易手续、收费合理、有资质证明、有专业的房地产经纪人。此外，超过35%的被访者希望中介提供法律指导、房产评估、楼盘资讯、买卖咨询和疑难解答等服务。

    现在讲究社会化分工，中介公司的作用就是收集二手市场信息，沟通买卖双方，协助办理有关手续，令交易得以快速、公正地达成对于买卖双方而言，专业的服务可以降低交易成本。目前市场一个特点是“新”二手房交易的频繁，有不少品牌中介公司推出了个性化专业化服务，比如将一、二手房业务无缝连接，让律师全面介入，通过律师为交易双方提供“代”办服务，减少购房者在交易中的各个重复环节，使房产交易上、下家以及居间中介的权益都能得到保护。

    在日益凸现投资功能的二手楼市，中介公司的作用得到越来越多人的认可。像很多购买商品住宅的投资者，是办理了银行的按揭贷款的，但由于目前国内的转按揭业务的开展在实践领域还存在着一些问题，因此，按揭中的商品房再出售还不是十分顺畅，会碰到各种各样的困难，需要专业经纪机构出面解决。此外，在房地产投资过程中，投资人往往需要综合运用多种贷款金融工具，来保障现金的正常运转和实现投资收益的最大化。这也需要专业经纪机构的帮助、指导。

    疑问四：信任难题成发展瓶颈？期待相互信任与理解

    预期信心指数：★★★★☆

    曾经，三级市场是因为中介服务不规范而出名的。

    由于行业的准入门槛太低，中介机构大多是杂牌军，没有规定数量的财产、经费以及合格的专业技术人员，其从业人员专业化水准比较低，甚至大多没有房地产评估师和经纪人资格证书。多数中介机构只负责给买卖双方“牵线”，却很少为他们提供法律咨询、评估、信贷、产权登记和过户手续等多样化服务，其收费的标准更是五花八门。房屋价值被高估或低估及偷税、漏税等问题大量存在。这些行为严重扰乱了三级市场的秩序，抑制了交易的积极性，也阻碍了市场的健康发展。

    目前，市场环境虽然已经得到很大程度的改善，但是长久以来不佳的口碑在一时间却很难改变。中介公司之间的恶性竞争，业主和客户委托程序的不规范，以及一线经纪人的急功近利等，都在一定程度上制约着行业的发展。上半年的一次调查显示，只有四成人表示通过中介买房，其中只有三成表示愿意通过中介公司办理二手房交易，有将近25%的人不愿意再跟中介接触。而近一成人表示有被中介欺骗的经历。

    被访者不愿意通过中介交易的原因主要是觉得没必要，认为个人可以妥善办理从寻找信息到完成交易手续的整个流程；而对中介的不信任是另一重要原因。

    另外一个方面，客户与业主不守信用的行为很难约束，也会损害了中介服务的利益，中介公司对业主和客户的不信任也始终存在。过去一直处于“弱势”的消费者，开始“节省”佣金，想办法甩脱中介，与客户自行成交，俗称“跳单”；或“一女嫁多夫”，一套房委托多个中介；或以多种理由，将佣金“自行”打折，用尽量少的钱完成交易……

    假如中介与消费者之间不能建立相互的信任与理解，而代之以猜疑和警惕来“严防”，我防你跳单，你防我收钱，那么最后的结果就是：中介无法专注于提高服务质量、提高客户满意度，满脑子都拐弯到如何提防客户上去。长此以往，三级市场的质素必然大受影响，更谈不上什么售前和售后服务了。

    业界人士认为，地产经纪同业主、客户之间相互信任的建立，仍需要法律、制度的保障。品牌“生”，杂牌“死”，深圳三级市场“洗牌”在即，突破“信任”的难题，深圳二手楼市将得到质的飞跃。< p align=\"right\">    深圳特区报 文/任志刚