售后包租馅饼还是陷阱 三种风险不得不防

　　这年头，凡是与买房沾边的事儿，多少都透着几分诡异。比如，姑娘们都说买房之后才有安全感，合着就是喜欢欠银行几十万元债务的感觉，每月供楼散财。再如，提到房地产开发商，好多人恨得牙痒痒，偏偏也是他们不争气，轻信了开发商的承诺。

　　建设部都看不过去了，特意提示:开发商提供房地产升值或者固定投资回报的承诺，涉嫌违反有关规定。然而，印象中这类广告满大街都是，至今也没见到有关部门出面查
处。

　　建设部称，可能存在陷阱的售房形式包括有:售后包租、定期返本、分割拆零等。开发商通过承诺提供固定年回报、原价(或增值)回购，以标榜“高回报、低风险”，从而达到促销目的。其销售的房产类型主要是公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等。

　　此类冲着“承诺”而去的房产投资，具有三种风险隐患:1.开发商有意欺诈，存心骗人；2.投资性房产建成后的经营情况不如预期，无力兑现承诺；3.房屋所有权证可能无法办理，尽管当前收益喜人，却留下一颗随时可能引爆的“地雷”。

　　很多开发商都是项目公司，大股东隐身幕后，操纵一切。项目开发结束后，有些公司的寿命也到头了，或者死亡，或者进入“植物人、休克鱼”状态，只剩一架冰冷的躯壳还在那儿摆着───要钱没有，要命也没有，你找谁来履行承诺？除此之外，不良开发商还会诱骗购房者签署无效合同，会把同一处房产多次抵押、重复销售，会卷了预售款亡命天涯，会……可谓是无所不用其极，叫人防不胜防。

　　当然，我们也不能妖魔化开发商。如果运气足够好，出门遇贵人，有些开发商倒是真心想履行承诺，只可惜有心无力。常见的商业地产固定回报保证是每年8%～11%。从前些年的经验来看，优秀的商业地产项目完全可以做到这个水平的年租金回报率，相当于花10万元买个铺子，每年税后租金为8000元到1万元，同时还可享受房产的增值。

　　问题是此一时彼一时，由于这几年地价、房价大幅上涨，而租金的涨幅相对较小，年租金回报率已然下滑。比方说，10万元的铺子3年后涨价到了15万元，租金只涨至1.1万元，年租金回报率降至7%出头。

　　有统计数据称，目前房产的租金回报率通常不高于6%。

　　与开发商承诺相关的纠纷有过很多。位于上海西南的某家居广场曾宣称“每个摊位售价16万元，一年可收入租金1.9万元，年收益12%”。抢购到商铺的人后来很是郁闷。开发商拿项目做了抵押贷款，导致业主无法获取应得的产权；家居广场经营情况不佳，无法兑现回报保证；开发商为履行承诺而出具三项保证，难以得到执行。有200多名业主将开发商告上法庭，说它没有履行承诺。也许你很同情这些业主，但法院的一审判决对开发商非常有利：合同无效，返还购房款及同期银行利息；开发商不必支付违约金、赔偿金。

　　现实就是如此残酷，所以开发商勇于做出承诺，所以笔者不敢轻信承诺，除非银行储蓄存款年利率提高到12%。───可是，果真如此，为何要放弃存款，转投房产？

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