查五证太繁 销售证最重要

　　听了、看了太多的购房纠纷，现在的购房人大多小心翼翼，不敢轻意出手。应该讲，这是消费者的成熟。可是，过分小心经常会失去许多好机会。这里，法律专业人士提出两条展会购房基本原则。

　　一、查清问明销售证

　　受各种宣传影响，“买房看五证”已成为每一个购房人最先掌握的基本原则。　　我们平常所说的“五证”其实是商品房合法手续的统称。背下这些证件的名字，已很不容易；逐一查验清楚，更是繁杂。

　　这里，告诉你一个简单的办法，这些手续办理过程中都存在联系――从《建设工程用地许可证》、《建设工程规划许可证》，到《国有土地使用证》，再到《建设工程开工许可证》，具备了这些证件，还要投入资金达到总投资额的25％，才能领到商品房销售证（又有预售和现售之分）。所以只要项目具备《商品房销售许可证》，你基本上就可以放心了。

　　不过，如果开发商只交纳了部分土地出让金，就只能取得部分楼层的销售许可证，请购房者特别注意，看看自己准备买的那座楼、那套房是否在合法销售范围之内。

　　再有，如果发展商已经将这栋楼的国有土地使用权抵押给银行，那么就应该有银行同意其出售房屋的书面许可，才能合法购买。

　　这些，最好都到售楼处现场去查阅原件，而不要用复印件。

　　二、问好写清定金的可退条件

　　在展会上，当你看中一处房子时，销售人员有两种方式可以让你选择，一种是交纳几百元，俗称“小订”、“房号款”、“认购金”；另一种是签订《房屋认购书》，交纳1～3万元不等，认购书中一般将其称作“定金”，俗称“大定”，约定购房者需在认购书签订后几日内到发展商或其指定的律师处签订正式购房合同。那么如果购房者交了钱又不想买了，发展商应不应该将钱退还？

　　一般来讲，“小订”是可以退的。但“大定”的情况就没这么简单，大多数情况下不能退回；即使退了，也要颇费周折――尽管签订认购书、交纳认购金不是法律规定的必经过程，只是房地产交易领域的一种习惯做法；也尽管按法律规定，许多情况下，如开发商存在欺骗行为或房屋存在质量问题时，定金可退（因版面有限，这里不再细说）。

　　所以，为了避免丧失认购金或定金，购房人还是应该在认购书中书面约定，如果购房者决定放弃认购的房屋，发展商应当将定金或认购金退还，至少要与开发商约定一些除外条件，如贷款办不下来了，承诺的条件不能兑现了，以免日后麻烦。