购买尾房完全手册:尾房不等于挑剩的房子

目前，大多数人对尾房还是不太了解。因此，特邀请北京顺驰房产经纪公司总经理雷海荣及购房者李相，针对尾房做进一步探讨。
【出场人物】
专家：雷海荣(北京顺驰房地产经纪有限公司总经理)
购房者：李相(28岁，热心读者，最近准备首次置业)
短暂客套之后，聊天正式开始
茶博士：上周与新浪房产、北京顺驰进行的尾房调查显示，尽管受调查群体对尾房的需求达到30%以上，但其中仍有76%的人表示对尾房不太了解。作为在房地产二、三级市场从业多年的行家，雷总对尾房市场一定非常了解，下面就尾房优劣的话题，请谈一下您的体会。
雷海荣：有一种观点，就是“被人挑剩下的，剩下的就是不好的。”但事实并非如此。卖得再好的房子，销售期过后都会剩余少量的房子，也就是说，尾房现象一直存在。要谈尾房的优劣恐怕要先搞清尾房的形成原因。简单地说，尾房的形成不外乎以下几种情况：
一、初期定价过高。开发商太过“一厢情愿”，对周边市场、环境缺乏深刻调研。
二、购房者退房。部分购房者由于各种原因退房，或者是集体购房后剩余的房子。
三、抵债或抵账。由于资金周转压力等原因，一些开发商将部分房屋抵债或是抵账的房子。
四、户型结构或朝向有问题。由于前期设计欠考虑，致使部分房子的户型过大，缺乏合理的结构，或者处于整体建筑的边角部位，采光通风不良。
回过头来说尾房的优势，可以通过它与新房和二手房的比较来分析一下。与新房比，尾房价格相对便宜；尾房即买即住的优点更是期房所不具备的。再与二手房比，尾房也是新房，比二手房的楼龄要低；户型设计也要现代一些；另外，社区的公共部分、配套设施、装修等方面，对每一位购房者来说都是一样的，不同处只体现在户型的朝向、景观和楼层等方面。因此说，对拆迁户和那些经济实力薄弱的年轻人来说，选择尾房来完成他们的首次置业，不能不说是一个明智的选择。而对投资者来说，并不意味着房价低租金也低，同一栋楼房中，只要面积相同，租金就相差不多。
李相：没错儿，我也是看中了这一点。
雷海荣：就拿李相的实际情况来举例，对于首次置业的年轻人，白天通常都不在家，房子的朝向、景观和楼层对他们来说并不重要，况且现在买房并不意味着要住一辈子，将来有可能再置换或是用于出租，因此尾房的性价比更高。
李相：听了您的见解，确实受益匪浅。不过，我听朋友说，一些尾房也存在产权纠纷等方面问题，那么，对于我们这些普通购房者，该如何判断呢？
雷海荣：确实如你所说，没有产权证的尾房，消费者应尽量避免购买。具体而言，正常情况下，开发商在房屋建成之后，会向建委申请房屋初始登记，也就是平时所说的办大证。在此基础上，购房者才能申请办理产权证?小证?。购房者如果购买尾房，必须要搞清楚开发商是否办理了大证，如果购买了没有办理大证的房子，就意味着购房者有可能拿不到房子的产权证。
除此之外，类似于存在债权、债务纠纷，粗制滥造现象严重，开发商、物业公司、业主之间存在纠纷、负面曝光率较高等项目的尾房，应尽量避免购买。
李相：我听朋友说尾房也存在物业、供暖费等后续问题。
雷海荣：你所说的这种情况，大多是由于物业发生产权转移?房子已经出售?的情况下。假如开发商自有或抵押给银行的尾房，就不会出现这种情况。不过，购房者购买尾房之前，最好在合同中明确这一点。
茶博士：东方人做事讲究未雨绸缪，雷总，请您讲讲在购买尾房前哪些信息购房者应该知道？
雷海荣：掌握从区域价值、社区管理、户型朝向的顺序来考虑。购房者首先应实地考察社区，感受一下社区周边以及内部的交通、生活氛围等情况；其次，通过向社区物业、入住业主咨询，了解小区的人员构成是否符合自身特点，配套是否齐全、户型采光是否合理、房子质量等方面。
茶博士：OK，感谢雷总、李相能够到我们的茶馆做客，同时亦希望购房者对我们茶馆的内容多提宝贵意见或建议，在这里我们先谢过啦。最后，顺便在这里做个预告，下期尾房专题将告知消费者如何获知尾房信息和购买尾房的手续及相关注意事项。敬请读者留意。