买房怎样避免房地产广告误导? 签定合同补充协议

问：买房时怎样避免房地产广告的误导？

　　

答：对开发商在楼书、沙盘或是广告中承诺或描述的内容，一定要向开发商或销售人员进行核实，对于能够影响您作出购买决定的因素或内容需要坚持签入合同的补充协议之中，方能使该内容具备合同效力。



问：请问您在拆迁的时候，相关部门是否对不是户主，但长期居住年以上的人员有相关的政策法规？

　　

答：新的拆迁规定出台后，改变了过去对于房屋实际使用人或承租人的补偿方式，而改为统一向房屋所有权人进行补偿，对于房屋所有权人和实际使用人不一致的，由所有权人向房屋的实际使用人补偿或作出安置。



问：如何能粗略了解开发商的信誉？

　　

答：看看他们开发的楼盘，了解一下已入住业主的意见，必要时可以自行或委托律师事务所到相关部门对开发商的工商登记情况、房屋的抵押登记情况进行查询和了解。



问：如何判断商品房是否具备了预售条件？


答：要求开发商出示商品房销售许可证，或到北京市国土资源和房屋管理局的网站上查询。



问：售楼书的内容是否有法律效力？

　　

答：楼书在法律上的定义是要约邀请，而要约邀请的内容不构成法律上的约束力，建议您将楼书上对您至关重要的内容签入买卖合同或其补充协议，以使该内容具备合同效力。



问：如果开发商通过正常手续去改规划，业主要是不同意，却又没法都联系上的话应该如何做？

　　 答：建议可以通过媒体将开发商更改规划的内容和希望业主联系起来的内容公布在报纸等媒体上，一是扩大影响，二是更大程度地召集业主。同时，对于已联系上的业主，可以联络公证机关办理异议书签署的公证手续，但公证处没有职权对外进行联系，其只能对于业主签署的异议书的行为的真实性以及业主将异议书提交给规划部门的行为的真实性进行公证。如果业主有需要，我可以为大家联络公证机构。



问：与开发商签了认购书，并交了订金，如因合同谈不妥，能退房要回订金吗？

　　

答：如因买卖双方对合同条款未能达成一致而不能签署买卖合同的，不视为买卖双方的任何一方违约，开发商应将收取的订金或订金全额退还，但业主在此过程中一定要注意保留好谈判不成而不能签署合同的证据，必要时可聘请公证机关对此进行公证证据保全。



问：请问没有业主入住，只在工地公示的小区规划更改公示是否是有效公示？

　　

答：公示的本意是公之于众，保证业主对小区的规划更改有充分了解。但在房屋尚未竣工交付，业主并未入住的前提下，工地是不允许非施工人员进入的，因此在小区工地的公示并不能起到有效告知的作用，因此其公示的效力是有极大瑕疵。



问：公积金贷款如何提前还贷？在还贷时间和金额上是否较商贷有很大限制？是否只能一次性还清？国管公积金与市管有何区别？

　　

答：公积金贷款在还贷方式上与商业贷款是相同的。



问：怎样才能知道要买的回迁房是否被开发商抵押了？

　　

答：您可以从《北京房地产》杂志上的抵押公示栏目中查询，也可以直接到房屋所在地的房屋管理部门查询或到北京市房屋权属中心查询，或直接要求开发商提供房屋的土地使用权证原件或是大产权证的原件，查询备注栏中是否有抵押登记的记载。



问：现在我手上有足够的资金购一套今年11月底交房的商品房，签购房合同时，能否在付款方式中要求，签合同时首付20%房款，交房时付60%，拿到产权证时付余下的20%。是只有签合同后一次付全款给开发商这一种不做房贷的付款方式吗？

　　

答：付款方式属于开发商和购房人自行约定的条款，您可与开发商协商以分期付款的方式支付，但是否能够达成将视您与开发商之间的协商程度。