买精装修房应注意什么：四类问题五项注意

自去年年初市建委提出“取消毛坯房，新建商品房要一次装修到位”后至今，北京楼市精装修房、精装修种类越来越多。但另一方面，精装修在交房时出现的纠纷也不少。 　　那么，目前，北京楼市有几种精装修房？到底什么样的房子算精装修房？买精装修房合算不合算？精装修是否像有些购房人所担心的那样是开发商对买房人的“最后一道盘剥”？精装修能不能退？　　精装修房渐成北京楼市新主角　　记者在采访过程中发现，目前，北京楼市的“精装修房”有以下几类：　　从买房人最后的选择看，可分为可退或不可退的“精装修房”两类。　　从开发商的做法看，精装修房有两种：　　第一种是开发商选好装修公司供买房人选择，但开发商不负责材料和质量，如当代城市花园一期。　　第二种是开发商供应材料并组织装修公司做精装修，最后交到买房人手上的是成品房，这种精装修日渐趋多。像金地国际花园、当代万国城、uhn国际村、当代城市家园二期、康斯丹郡等，今典集团即将新推出的苹果社区等。其中后者的操作手法多种多样，有的可提供菜单式装修供买房人选择，有的选择余地不大。“菜单”的选择余地也依据项目情况而不同，如当代城市家园二期根据住户的情况，设计了不同档次和风格的装修单供买房人凭自己的经济实力和个性选择精装修，而像金地国际花园、当代万国城则是标准基本不变，买房人可挑选的只是地板、瓷砖等的颜色。　　从精装修最后的交房情况看，目前可分四种：一种是从居室到厨卫的全面精装修；一种是装修加空调等电器，即将推出的苹果社区将采用这种做法；一种是装修加家居电器，如当代万国城即将推出的3、4号楼从装修到空调、冰箱、洗碗机等电器应有尽有；一种是成品房，买房人提着行李就能真正入住。　　什么样的房子算是“精装修房”　　北京市建委目前出台的文件只是装修标准的征求意见稿，建设部也只在2002年6月由建设部住宅产业促进中心编写了精装修细则。根据相关的文件，精装修房首先是指新建城镇商品住宅中的集合住宅，而不是别墅或TOWN鄄HOUSE这样极具个性化的产品；装修一次到位，是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。至于精装修房最后的验收标准，目前并没有出台。　　但有一点记者得到了有关部门的明确肯定，如果是“精装修房”，最后的装修质量第一负责人是开发商，出了问题，责任人是开发商而不是装修公司；精装修的费用和房价算在一起，可做按揭。根据这两点，买房人可界定自己买的到底是不是精装修房。　　精装修里有没有“盘剥”买房人　　据了解，目前，北京市精装修楼盘在装修上的价格根据楼盘的档次和装修标准的不同，从400元/平方米到1000元/平方米甚至1500元/平方米以上都有。　　据uhn国际村总经理刘尧介绍，精装修房的精装修费用一般都由材料成本、施工成本加分摊的设计费和售后服务成本构成。其中材料成本一般是厂家的工程批发价，比市场价格低20%到40%。因此，撇开质量和时间不同，光从价格和售后服务看，买精装修的房还是很值。　　在谈到开发商有没有像有买房人担忧的那样把精装修当做“盘剥”买房人的最后一道程序时，今典家园总经理张宝全、uhn国际村总经理刘尧以及国展家园的魏建军都认为，精装修是市场逼得开发商不得不给自己给自己加码，只是为了适应市场，增加卖点，提高服务和品质，不存在赠钱。从这个角度看，目前，有些买房人把“精装修”退掉，如果想从省钱省事的角度看，想法未必正确。　　从另一方面看，据有的开发商介绍，开发商为保证房屋结构的安全以及入住时间的统一，往往不希望买房人退“精装修”，因此，在给买房人“退精装修”时，往往退的钱要比精装修真正的价格和价格都低20%左右。　　精装修房常见问题有哪些　　第一类是材料和标准笼统引起的矛盾。如发展商没有跟购房人说清楚，在装修材料说明中用“进口的什么”或者“高级的什么”，很多材料没有定量化。据调查，这方面引起的精装修纠纷占30%-40%，甚至更高。　　第二类是施工质量问题。这方面引起的精装修纠纷约占50%到60%左右。原因是装修行业没有技术标准和技术验收标准，装修工人没有持证上岗，手工干的活没法保证质量。　　第三类是装修工程和其他配套工程配合不好引起的问题。比如说，装修公司进驻前，地面上的宽带已经布好并调试好，结果，一铺地板，装修工人把宽带给砸断了，等等。　　第四类属于客户知识面不够造成的纠纷，比如有些客户对清漆木地板不满意，认为“木地板的花纹不一致”，而这是由木材的自然色差引起的。类似这样的建材知识需要沟通的。　　买精装修房应注意什么　　当代集团总工程师陈音的建议是：买房时要请有经验的建设师一起看样板间，把材料的品牌、型号等都写入合同，交房时一一对照。　　曾为项目考察了很多装修材料厂家的uhn国际村总经理刘尧则为买房人提出了五点建议：一是要关注常见的装修通病，如漏水，裂缝，办法是要看厨房、卫生间的防水有没有做，有没有进行试验；二要关注接口部位，尤其是一些装修时被暗埋的隐蔽工程，时间长了，这些接缝、接口部位或暗埋工程部位易出问题；三要注意常使用的部件，如五金等；四要认定好品牌，防止“假品牌”；另一方面，选择国际品牌时，要确定它在国内有没有加工厂。最后，买房人一定要向开发商索要装修说明书，以便了解暗埋工程以及使用方法。　　精装修验收标准亟待出台　　目前执行的精装修验收标准是建筑规范。其中参照的一些老规范，检测方法还在实行“目测”、“手摸”等感觉上，而不是一个量化的标准。　　建设部住宅产业中心的孙克放认为，精装修要解决的问题，建筑设计和室内装修设计一体化：通常装修公司是在后期进入的，有些煤气管道不能包，这是装修和建筑设计之间的矛盾，这些问题应该回避在设计之前，装修公司就要提前介入；要重视建筑的“模数标准”，如美国，厨房角的瓷砖不用切，厂家就有按这个标准制定的。“模数标准”牵涉到建筑部门、化工部门，牵涉到所有参与配件的单位。此外，验收标准也应明确。