商品房买卖合同中房屋面积误差如何处理?

　　商品房买卖合同中房屋面积误差如何处理?

　　一、商品房房屋面积差异时的处理

　　购房业主应注意，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同没有约定或约定不明确的，按以下原则处理：

　　(1) 面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;

　　(2) 面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　二、套内建筑面积与分摊的共有面积

　　购房人还应注意，商品房建筑面积由套内面积和分摊的共有建筑面积的组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人依法对其享有权利，承担责任。

　　按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

　　根据上海有关规定，商品住房预售时合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积不一致时，按共用部位分摊的建筑面积、套内建筑面积分开处理的办法处理：

　　(1) 共用部位分摊的建筑面积增减的处理办法

　　a. 预售合同约定的面积与交付时实测的面积若有误差，其面积误差比在0.8%以内(包括0.8%)，预售合同约定的转让总价格不变。面积误差比计算公式如下：

　　面积误差比=实测共用部位分摊建筑面积-预测共用部位分摊建筑面积预测共用部位分摊建筑面积×100%

　　b. 预售合同约定的面积与交付时实测的面积误差是指除房屋建筑设计变更外，其他原因引起的误差。

　　c. 实测面积大于预售合同约定面积，面积误差比超出0.8%的，购房人也不承担超出部分的房价款;实测面积小于预售合同约定面积，面积误差比超出0.8%的，房地产开发经营企业应退还超出0.8%部分的房价款。

　　(2) 套内建筑面积增减的处理办法

　　a. 套内建筑面积按“按实结算”的原则处理，房地产开发企业应根据这一原则与购房人平等协商，通过预售合同约定具体的处理办法。

　　b. 凡合同没有约定处理办法的，实测面积大于预售合同约定面积的，购房人不承担超出部分的房价款;实测面积小于预售合同约定面积的，房地产开发企业应退还多收的房价款。

　　(3) 商品住房预售时合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积一致，但约定的共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积与交付时的共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积不一致时，仍按上述办法处理。

　　(4) 预售合同载明房屋建筑面积，但未载明共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积，交房时房屋建筑面积增加的，购房人不承担增加部分的房价款;房屋建筑面积减少的，房地产开发企业应退还多收的房价款;但合同另有约定的，从其约定。

　　一、商品房房屋面积差异时的处理

　　购房业主应注意，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同没有约定或约定不明确的，按以下原则处理：

　　(1) 面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;

　　(2) 面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起

　　30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　二、套内建筑面积与分摊的共有面积

　　购房人还应注意，商品房建筑面积由套内面积和分摊的共有建筑面积的组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人依法对其享有权利，承担责任。

　　按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

　　根据上海有关规定，商品住房预售时合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积不一致时，按共用部位分摊的建筑面积、套内建筑面积分开处理的办法处理：

　　(1) 共用部位分摊的建筑面积增减的处理办法

　　a. 预售合同约定的面积与交付时实测的面积若有误差，其面积误差比在0.8%以内(包括0.8%)，预售合同约定的转让总价格不变。面积误差比计算公式如下：

　　面积误差比=实测共用部位分摊建筑面积-预测共用部位分摊建筑面积预测共用部位分摊建筑面积×100%

　　b. 预售合同约定的面积与交付时实测的面积误差是指除房屋建筑设计变更外，其他原因引起的误差。

　　c. 实测面积大于预售合同约定面积，面积误差比超出0.8%的，购房人也不承担超出部分的房价款;实测面积小于预售合同约定面积，面积误差比超出0.8%的，房地产开发经营企业应退还超出0.8%部分的房价款。

　　(2) 套内建筑面积增减的处理办法

　　a. 套内建筑面积按“按实结算”的原则处理，房地产开发企业应根据这一原则与购房人平等协商，通过预售合同约定具体的处理办法。

　　b. 凡合同没有约定处理办法的，实测面积大于预售合同约定面积的，购房人不承担超出部分的房价款;实测面积小于预售合同约定面积的，房地产开发企业应退还多收的房价款。

　　(3) 商品住房预售时合同约定的房屋建筑面积和交付时的实测房屋建筑面积一致，但约定的共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积与交付时的共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积不一致时，仍按上述办法处理。

　　(4) 预售合同载明房屋建筑面积，但未载明共用部位分摊建筑面积、套内建筑面积，交房时房屋建筑面积增加的，购房人不承担增加部分的房价款;房屋建筑面积减少的，房地产开发企业应退还多收的房价款;但合同另有约定的，从其约定。