无锡市商品房买卖合同备案注销的注意事项

　　根据我国现行法律规定，商品房买卖合同应当办理网上登记备案。在无锡市，买卖双方应通过无锡市房地产市场信息管理平台签订商品房买卖合同，合同一经打印就表示备案完成。因此，商品房买卖合同网上登记备案可以说简单易行。

　　但是，买卖双方一旦因故解除合同需要办理商品房买卖合同网上登记备案注销手续，则并非那么简单易行。根据无锡市房产管理局的现行规定，并非买卖双方一致同意解除合同，即可直接申请办理网上登记备案注销手续。如果出现下列情形的，无锡市房产管理局产权监理处将不会直接受理买卖双方的备案注销申请：

　　(1)商品房竣工满一年或者已办理了商品房初始登记的;

　　(2)购房人有3套以上的房屋，包括经登记备案的商品房、经济适用房。

　　(3)买方已婚但配偶没有共同办理的。即使商品房买卖合同仅由购房人一人签订，商品房买卖合同网上　　登记备案注销登记手续仍需要购房人及其配偶的共同配合办理。

　　上述规定是否合理姑且不论，但在废止前必须执行，因为几乎没有开发商愿意因为此类事情起诉行政机关。那么，无锡市房产管理局产权监理处不直接受理，是否意味着买卖双方无法办理备案注销手续?答案当然是否定的。上述情形下，买卖双方可以根据合同约定向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。经人民法院或仲裁机构调解或者判决解除合同，并经人民法院出具协助执行通知书，无锡市房产管理局产权监理处将会当场受理并办结。合同注销48小时后，房地产开发企业方能在网上销售签订合同并登记备案。合同注销48小时内，可以从房地产市场网的楼盘表中查看到该套处于待售状态。关于争议解决机构的选择，我们建议开发商选择向房屋所在地人民法院提起诉讼而不选择仲裁。因为，一方面，人民法院在送达民事调解书时可以同时出具协助执行通知书，节省时间。否则，双方当事人在收到仲裁裁决书后还必需向人民法院申请执行，费时费力。另一方面，目前仲裁费用比诉讼费用要高得多，选择诉讼方式也节约成本。

　　合同网上登记备案注销需提交下列材料：(一)合同网上登记备案注销申请书(有抵押的还需提供抵押权人同意注销的证明);(二)购房人身份证明、婚姻状况证明[申请人为单位的，提交营业执照或组织机构代码证、法定代表人(或负责人)授权委托书、代理人身份证明];(三)所有的买卖合同(有备案证明的还需提交备案证明);(四)注销原因文件;(五)承办机构认为需要的其它材料。例如，如果商品房位于无锡新区，还需提供无锡新区房产管理局出具该处房屋未办理初始登记，无查封、抵押等限制情况证明(原件)。注意，此证明当日有效，必须在准备好备案注销的其他资料后再办理此证明并当天递交注销申请，否则逾期作废。

　　作者按：目前，无锡市关于商品房买卖合同网上登记备案注销的相关规定均不对外公开，具体内容只知一鳞半爪。在查询相关资料时，看到无锡市产权监理处管建平处长曾于2007年在《中国房地产》发表的一篇文章，比较详细地介绍无锡市商品房买卖合同网上登记备案注销的相关规定，附录如下，供参考。

　　商品房买卖合同网上登记备案的注销

　　作者：管建平 单位：无锡市房产局产权监理处

　　商品房买卖合同管理是当前房地产市场和房屋权属登记管理中的一个突出问题。根据实际需要，一些城市实施了相应的商品房买卖合同网上登记备案制度，但对商品房买卖合同的网上登记备案注销(以下简称合同注销)的认识尚不够深入和统一，以致各地的具体操作程序差异较大。为此，很有必要对此进行深入的研讨。

　　一、合同注销管理的重要性

　　随着房地产市场的不断发展，商品房买卖合同的订立、变更和解除日趋频繁，少数购房者因无力继续支付房款、对所购房不满意、履行合同发生纠纷等，需要变更、解除合同去解决矛盾。同时，也不排除一些炒房者通过变更、解除商品房买卖合同去牟利。因目前尚未形成严格的商品房合同注销管理制度，加上房产交易信息不对称，导致商品房合同变更、解除无章可循，秩序混乱，纠纷时有发生。同时，由于商品房合同的订立、变更、解除与房屋权属登记关联密切，是权属登记的必要前提，在上位法规定不具体的情况下，无论行政管理部门还是社会各界，都亟待颁布实施相对严密又便于操作的商品房合同订立、变更和注销的管理规定。因此，研究商品房合同网上登记备案注销已成为当前具有现实意义的重要课题。

　　(一)加强商品房合同注销管理，有利于进一步规范房地产市场秩序

　　商品房买卖合同不同于其他商品合同，有其特殊性。1.履行周期长。同样是商品，普通商品的合同签订后，钱货两讫，即告履行完毕。而商品房，特别是期房，由于建造周期长，从合同签订至交付使用，存在 l一3年的等待期。2.可变因素多。商品房合同签订后，因商品房自身的可变性，待到交付使用时，经常与预售合同相异，例如资金匮乏，导致房屋不能按期交付;开发商“先抵后卖”、重复出售，导致合同纠纷;设计或建造发生改变，导致面积、结构、产型、房款变化，等等。3.约定的复杂性。商品房买卖合同的内容复杂，条款多、专业性强、选择性较大，购房者一般只注意面积、金额，许多不会填写付款方式、面积误差、违约责任等条款，少数开发商诚信缺损，在填写合同时，故意选择有利于自己的处理方式，误导、蒙骗购房者。

　　由于商品房合同的特殊性，一些开发商及中介机构利用其特殊性进行恶意操作，或囤积房源，或哄抬房价，或通过变更、解除合同乱收费用，或造成合同纠纷，让购房者吃哑巴亏，严重损害消费者利益，扰乱了房地产市场正常秩序。通过加强商品房合同注销管理，利用行政管理与社会监督相结合的办法，为开发商搭建诚信平台，规范操作，使商品房从合同签订之日起，就纳入管理轨道，向社会公开合同订立、变更和解除信息，以利于进一步规范市场秩序。

　　(二)加强商品房合同注销管理，有利于进一步完善预售商品房监管机制

　　商品房预售是一种附带期限的交易行为，买卖双方在合同中约定一个期限，把它作为双方权利义务的法律效力的产生、变更或灭失的依据。正因为如此，国家必须对商品房预售合同进行强制性管理，这就是国家干预。

　　在实施国家干预中，商品房合同登记备案是必需的重要手段。合同一旦登记备案，就受到法律保护，可以对抗第三人。但是，有些合同会发生变更、解除，这就要求在管理中做相应的延续性、规范性的调整，以维护合同的公正性和严肃性。预售商品房买卖合同作为财产性合同，其订立、变更和解除，作为一种民事法律行为，只要当事人达成的协议依法成立或解除，就要履行登记手续，才能对当事人产生法律约束力并享有相应的权利与义务。只有这样，才能对预售商品房实施更为完善的监管。目前，对预售商品房的监管手段发生了重要的变化，从原有的纸质合同登记备案发展到网上登记备案，信息更为公开透明，使合同具备更多的公示性，这也是完善预售商品房监管机制的具体表现。

　　完善预售商品房的网上登记备案制度，及时调整商品房网上交易信息，有利于切实保护购房者的利益。一方面为购房者提供实时信息，使其不致于受骗上当;另一方面公示销售信息，不致于使所购房屋被再售或抵押。如购房者因虚假信息受到损害，还可通过相应的制度监管或法律途径“讨个说法”。

　　(三)加强商品房合同注销管理，有利于进一步强化房屋权属登记管理

　　一般来说，房屋权属登记管理是对已形成产权的房屋进行登记管理，对末形成产权的房屋进行备案登记管理。商品房存在期房和现房两种形态，对现房的权属登记管理目前已形成较为完整的管理制度，现在需要讨论的是对期房的权属登记管理。

　　自1994年起，对预售商品房国家出台了一些管理办法，但无专门规定。如《城市房地产管理法》第44条规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门登记备案”。国务院国办发 (2005)26号文《切实整顿和规范房地产市场秩序，严肃查处违法违规销售行为》规定：“商品房预售实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为”。江苏省人民政府苏政办发(2005)55号文也规定：“房产主管部门要加强商品房预售、登记发证工作的集中管理，全面实施商品房销售网上登记备案制度”。《无锡市商品房销售管理实施细则》则明确了在申请商品房权属转移登记前，预售当事人双方经协商一致，需要解除商品房买卖合同的，应当持取得备案证明的书面合同，解除合同的书面协议和其他规定的登记材料，向房屋登记机构办理注销合同备案的手续。显然，从国家到地方的一系列规定，己充分肯定了应将商品房买卖合同备案纳入房屋权属管理范畴。我们应该通过实践取得经验，逐步完善操作程序，最后升华为成熟的登记管理办法。

　　二、商品房买卖合同网上登记备案注销的操作程序

　　近来关于商品房合同网上登记备案注销的争议较多，因此需要对业务操作的程序重新设计，进行归口管理。从实践中来看，可以根据引起合同注销的不同原因，分为直接办理、审查办理和不予办理三种业务类型，并制定相应的操作程序。

　　(一)直接办理的业务

　　直接办理的业务是指受理人员根据申请人提供的符合备案注销手续的材料，做出准予注销并出具书面证明的行为。

　　1.直接办理的情形。对于以下四种情况可以由受理人员当场办理合同网上登记备案注销登记手续：

　　(1)因直系亲属间主体名称需要变更解除合同的(如购房人合同主体名称为父母亲，现调为父母与其子女的名称或者父母亲名称调为子女的名称);

　　(2)经法院裁定或仲裁委调解解除合同的：

　　(3)当事人死亡引起合同调整的;

　　(4)在同一销售楼盘里进行换房需要解除合同的。

　　2.直接办理的操作程序：

　　(1)填表申请。房地产开发企业与购房人(含共有人/配偶)需如实填写商品房买卖合同网上登记备案注销登记申请书(以下简称注销申请书)，并由购房人至登记机关申请注销登记。需提交的材料包括注销申请书、所有的购房合同及备案证明、购房人的身份证复印件(核对原件)、婚姻状况证明复印件(核对原件)、户口簿或直系亲属关系证明/法院或仲裁委文件/死亡证明(核对原件)、登记机构认为需要的其他材料：有抵押的还需提供贷款还清证明。

　　(2)受理注销、颁发通知。受理人员应认真查验各项材料是否齐全，与原件是否一致，有无限制注销的情况。不符合注销条件的，将登记材料退回给申请人，并告知不予受理的理由或者申请人需补齐的材料;受理注销的，受理人员应当场在商品房合同网上备案系统(以下简称备案系统)中签注受理意见，并打印出具“商品房买卖合同网上登记备案注销通知”(以下简称合同注销通知)，需要明确新合同主体的应在通知中注明新合同主体名称(系统在重新交易中会提示新的合同主体名称，开发商不能修改新的合同主体名称)。申请人在注销申请书上签章领取通知。该通知颁发后，商品房买卖合同网上登记备案予以注销。登记材料在受理注销后的2日内移交档案馆，由档案馆建立‘商品房买卖合同网上登记备案注销登记”专项档案进行保管。

　　合同注销48小时后，需要签订新合同的，开发企业应当在接到合同注销通知后，与新的合同购房主体在网上签订商品房买卖合同。原合同在网上注销时，开发企业即时获得重新订立合同的机会。为保护申请合同注销人的合法权益不受影响，故设置48小时的最低通畅时间，在这48小时里，申请合同注销人应及时与开发企业取得联系。这样做同时还可以免除开发企业的人员携带网络密匙与合同注销人频繁接触。

　　(3)服务时限。直接办理的业务在1个工作日内办结。

　　(二)审查办理的业务

　　审查办理的业务是指受理人员接收申请人提供的符合备案注销手续的材料，由审查人员对材料全面审查后做出准予注销(或不予注销)并出具书面证明的行为。

　　1.审查办理的情形。除直接办理的四种情形外，如因房屋质量问题、改变设计、不及时交房、不按约付款等违约行为及其它需依法解除合同的情形，需经审查同意后方可办理合同注销登记手续。

　　2.审查办理的操作程序：

　　(1)申请。房地产开发企业与购房人(含共有人/配偶)需如实填写注销申请书，并由购房人至登记机关申请注销登记。提交材料包括注销申请书、所有的购房合同及备案证明、购房人的身份证复印件(核对原件)、婚姻状况证明复印件(核对原件)、解除合同原因的证明复印件(核对原件)、登记机构认为需要的证明注销理由的材料;有抵押的还需提供贷款还清证明。

　　(2)受理。登记受理人员查验各项材料是否齐全，与原件是否一致，有无限制注销、不予办理的情况。若提交材料齐全、程序合法的，应当受理。若不符合受理条件的，应告知不予受理的理由或者申请人需补齐的材料。符合登记条件的应当予以录入备案系统，出具收件收据。

　　(3)审查。审查人员对受理的登记材料进行全面审查，并着重对申请注销的原因是否符合规定、注销的情况是否属不予办理情形等事项进行形式性审查。若申请的事项符合注销条件的，应当审查通过;若申请的事项不符合注销条件的，不予通过。审查结束后，审查人员在备案系统里签注审查意见，并将登记资料移交发证部门。

　　(4)颁发通知。审查通过的，发证部门打印合同注销通知和审核表：审查不通过的，发证部门打印“商品房买卖合同网上登记备案不予注销通知”(以下简称不予注销通知)和审核表。申请人在已告知的领取通知期限内向发证部门申领合同注销通知，并在审核表上签章领取通知，交纳交易手续费。发证部门在出具合同注销通知后的2日内将登记材料移交档案馆，档案馆建立‘商品房买卖合同网上登记备案注销”专项档案。申请人领取不予注销通知的，发证部门将登记材料退回给申请人。

　　申请人领取合同注销通知后，商品房买卖合同网上登记备案予以注销，此时，在房地产市场信息系统中该套房屋为待售状态。但在合同注销48小时之后，房地产开发企业方能在网上销售签订合同并登记备案。这样能够让信息公开透明，任何人在这个时间内都有权利选择购买此套房屋，避免信息不对称使炒房人有机可乘。

　　(5)服务时限。审查办理的业务在5个工作日内办结。审查办理业务操作流程图如下：

　　(三)不予办理的业务

　　对于因炒房转让而申请合同注销登记的，应不予办理。有下列情形之一的，原则上也不予办理合同注销登记手续：

　　1.商品房竣工满1年或者已办理了商品房初始登记销售的：

　　2.已购买2套以上(不含2套)商品房，经备案但未办理房产证;或者有 2套以上的产权房屋。

　　完善合同注销操作程序，既能提高登记机构自身的规范性，减少因程序不严谨造成的工作失误，也将对炒买炒卖、囤积房源、恶意哄抬房价等市场不正当行为起到更好的监管作用。