居民买农房纠纷的裁判之道

因城市居民购买农村住房而发生纠纷，作为法律问题，必须面对。立法者在制定物权法时回避了这一问题，如今轮到了裁判者直面它。司法实务界面对这一问题，给出的答案通常是认定该房屋买卖合同无效，双方当事人相互返还。

　　按照上述实务立场，作为出卖人的村民多年后反悔，便会向法院主张确认当年的房屋买卖合同无效，要求返还房屋。法院判决予以支持，实际上就等于让不守诺言者获益，让信守诺言者吃亏。看似依法裁判，却产生了如此悖理之事！于是人们感叹“法不容情”。笔者以为，法官应像那位手持利剑和天平的女神，被蒙住的只应是其观看世象的眼睛，而不应是其追求正义的良知。

　　德国法学家拉德布鲁赫曾说：“法的安定性不是法必须实现的唯一的价值，也不是决定性的价值。除了法的安定性之外，还涉及另外两项价值：合目的性与正义。”坚守法律，哪怕此举得出悖理的结果，这样的做法便只是在坚守法的安定性。但是，法的安定性是否一定要以牺牲合目的性与正义（法的妥当性）为代价呢？

　　暂且不论实务界认定买卖合同无效所依据的具体规范是哪一条，其背后的规范目的恐怕无外乎两个方面：一是保护集体的利益；二是保护农民的利益。然而，不认定合同无效是否就不能实现上述规范目的呢？答案是否定的。即使不认定买卖合同无效，由于宅基地所有权以及使用权均不具有流通性或者可移转性，因而，一方面，集体仍有宅基地的所有权，村民仍有宅基地的使用权（只要它没有被集体收回），它们的利益丝毫没有因为买卖合同而受到影响；另一方面，许多农村集体经济组织（或地方政府）欢迎城市居民到他们那里买房安家（比如有的为此举办“文化节”），因为此举可以带动当地经济的发展；而作为买卖合同出卖人的村民，则早就将房屋价款拿到手了，其利益并未因此而受损害。只要不存在欺诈、胁迫等事由，对于自愿的行为，原则上就应肯定其效力，这是私法自治的要求。当事人是自身利益的最佳判断者，立法者当年的安排未必符合今日当事人的利益要求，裁判者便应顾及时过境迁，便应与时俱进。如此，在法政策上，限制无效的滥用便具有正当性。因而，关于居民购买农村房屋合同效力的认定及处理，笔者认为应当注意以下几点，供参考：

　　其一，房与地在事实上的一体，并不意味着在法律上亦必然一体。实际上在我国，房屋和土地是两个所有权的客体，是两个分别存在的“物”，物权法继续肯定了这一立场。房和地既为两个物，因而，可以分别对待，而非必然一体成为交易的对象。

　　其二，个人所有的房屋属于公民的个人财产范畴，公民的合法私有财产不受侵犯；国家依照法律规定保护公民的私有财产权。公民个人对于其房屋既然有受法律保护的财产所有权，自然有依法对自己的财产占有、使用、收益和处分的权利。其中的处分，包括出卖、互易、赠与等方式。另外，现行有效的法律法规，并无禁止农民处分其房屋的规定。土地管理法第六十二条第四款也只是规定农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准，并没有禁止农村房屋的出卖。按照私法中的“法不禁止即属自由”原则，农民原则上可以出卖自己的房屋，购买者可以是本村村民，也可以是其他人（包括城市居民）。

　　其三，关于合同效力的认定，应以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。另外，有些规范性文件虽然是以国务院名义发布，如果算不上行政法规，也不应作为依据。“不作为依据”不仅指形式层面在裁判文书中不援引，也包括实质层面在裁判过程中不参照。

　　其四，买卖合同是全部无效抑或部分无效？合同法第五十六条后段肯定了“部分无效”制度，应该注意灵活运用。由于在我国法上，房与地是两个物，涉及“地”的部分的意思表示无效，在法律上并不当然影响到“房”的部分的意思表示，因而，当事人就房屋买卖所达成的合意，仍然可以独立存在，法院不应以“地”的部分意思表示无效而株连于“房”的部分意思表示。否则，无异于在法律上将“房”与“地”一体化，与我国法律精神不合。

　　其五，关于买卖农村房屋的合同部分无效的处理，可以有两种方案。方案一是依合同法第五十八条处理，这样宅基地本应返还给出卖人，但是，由于买卖房屋的部分仍然有效，因而只要该房屋存在，返还宅基地便属于不能。依第五十八条前段，“不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”具体如何补偿，可由法院裁量。比如，法院可以采取定期金的方式，让房屋的买卖人为其占用宅基地支付补偿，实际上相当于使用宅基地的租金。由于合同无效是自始没有法律约束力，因而，从法理上分析，租金的起算应当是自始起算。并且，由于部分无效，也应当扣除买受人在合同中为使用宅基地而支付的相应的价款。但是，在有些案件中，当事人之间的合同已经履行了十年八载，这样计算起来可能过于麻烦，也可以考虑租金的起算不溯及于买卖合同成立之时，而由法官依个案具体判断，以求公平合理。比如，有的案件可以自判决生效之时起算；对于既往的部分，即使双方利益有些差异，也可归入合同法第五十八条后段“双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。

　　上述结果并不违反土地管理法第六十三条。首先，此处房屋的建设者乃是出卖人（村民），而非买受人。其次，村民建住宅，有相应的手续要求，应当符合了乡（镇）土地利用总体规划，既不涉及破坏耕地，也没有流入市场进而影响国有土地使用制度改革。因而，村民出卖其房屋，在一定程度上与企业兼并的情形相似，故不属于第六十三条前段规定的情形，而应类推归入第六十三条后段规定的“除外”之列。进而，不应该适用土地管理法第八十一条，不应当由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收非法所得，并处罚款。

　　方案二是通过解释当事人的意思表示而达到“无效行为的转换”。法律为尊重当事人的意思，经由效果意思的解释，使原本无效的行为转换成其他有效的法律行为，这项制度称为“无效行为的转换”。该制度肇始于罗马法，被后世立法继受。该制度不拘泥于行为的外观，而尊重当事人的合法真意，对交易作出新评价。村民出卖房屋的意思中，当然包含有让人利用宅基地的意思（用益意思），可依据该意思而限制出卖人要求返还宅基地；该用益意思不是转让宅基地所有权，也不是转让宅基地使用权，依具体情形，可解释为借用或者租赁。

　　当然，在符合土地管理法第六十五条的前提下，村集体可以收回宅基地使用权。只要村集体没有收回宅基地使用权，在诉讼中法院仍应认定宅基地使用权归属于村民。

　　最后，不妨重温一下查士丁尼在《法学阶梯》的告诫：“法律的基本原则是：为人诚实，不损害别人，给予每个人他应得的部分。”这也正是正义的基本要求。