浅论业主权及物业管理制度之完善

近年来,随着我国经济的迅猛发展、住房体制改革的深化和房地产业的日益壮大,住房问题成为人们普遍关注的热门话题。在这一背景下,关于业主权的研究引起了 学界越来越多的关注,业主权概念的界定、业主权在物业管理中的运用等已成为目前学界广泛讨论的问题。本文将针对《物权法》及《物业管理条例》的相关规则, 对业主权的概念、内涵进行探讨,进而重点解析业主权与物业管理权之间的冲突并提出相关的对策。

一、业主权的内涵及其法律化的价值

《现 代汉语词典》对“业主”的解释是:“产业或企业的所有者。”从法律的角度看,这里的业主可以认为是一种不动产的所有权人。但无论是在《物权法》中还是在 《物业管理条例》中,业主都还不是一个明确的法律概念,而是生活中对于物业所有者的习惯性叫法。在房地产行业中的业主通常指那些购买房屋并已取得房屋所有 权的人,即物业的所有者。

关于业主的权利,2007 年3 月颁布的《物权法》确立了“业主的建筑物区分所有权”。但这一概念受到了一些学者的质疑,他们认为,“业主的建筑物区分所有权”与社会生活中所称的“业主 权”不相对应,可能会在具体的适用上产生歧义,也会使得相关的权利在民法理论上产生思维混乱,导致民法理论与社会生活出现裂痕。因此,建议用“业主权”替 代“业主的建筑物区分所有权”这一含混的语词。[1]

业主权属于物权的一种。物权是指“直接支配一定之物,而享受利益之排他的权利”[2]。业主权可以说是基于对物(不动产) 的所有权而产生的权利,更狭义地说,是房屋的所有权人对其房屋及相关物所享有的占有、使用、收益、处分的权利。

业 主权与建筑物区分所有权相比较,既有相通的地方也有其特有的性质。从学界对于建筑物区分所有权的界定来看,许多学者赞同德国学者贝尔曼提出的“三元论 说”,其认为建筑物区分所有权,系由区分所有建筑物的专有部分所有权、共用部分持份权以及因共同关系所生的成员权要素所构成的一种特别所有权。国内学者杨 立新教授也认为:建筑物区分所有是指建筑物的共同所有人依其应有部分对独自占有、使用的部分享有专有权,对共同使用部分享有互有权,以及相互之间对建筑物 的整体享有成员权,而构成的建筑物所有权的复合共有。[3]而业主权是以所有权为核心并关联到债权、继承权,以救济权为保障的多结构的权利体系。业主的建 筑物区分所有权并不能概括现代业主的所有权利,其内涵尚显狭隘:业主权的权利主体除了包括区分所有权人,还包括居住权人、承租人等其他与房屋占有、使用相 关的主体;业主权客体除了包括在整幢建筑物内业主的区分所有部分、共有部分外,还包括在整个规划小区范围内的与房屋相关的土地、道路、标识、空间甚至小区 整体环境等。因此,业主权除了包含区分所有权外,还包含非所有权形态的权利因素,例如基于租赁关系或居住权而获得的对小区内物的占有与使用权。如果把业主 权的概念界定为建筑物区分所有权,则会缩小业主的范围。“业主权”事实上可以成为囊括建筑物区分所有权内涵的法律意义上的概念。[4]

业主权实质上是专有权、共有权和成员的管理权利的统一体。一般而言,建筑物区分所有权旨在规定静态的物的归属问题,不应包含成员管理权这一混合性权利,而平时在物业管理中使用的“业主权”则是以成员权为核心的权利,强调的是动态的权利运行。

业 主权如果能明确地作为民事主体的一种法定权利,将有利于进一步保护公民(业主) 的财产权,有利于规范和完善我国的物业管理制度,有利于完善我国的物权法体系。首先,业主权的权利主体具有“私人”属性,是拥有房屋所有权、使用权的自然 人、法人及非法人组织。当我们充分维护保障了社会私人权利尤其是自然人的各种权利和利益时,社会利益本身便当然地得到了有力的维护与保障。[5]其次,业 主权只有受到宪法、物权法以及相关法律法规的保护才具有合法性,因此,将业主权法律化有利于进一步保护私人财产权,也有利于进一步完善我国的物权法体系。 再次,业主权的法律化可以使得法律规范更具有“亲民性”。业主是随着我国房地产业的发展而产生的一个概念,长期以来作为房屋产权所有人或相关权利人的代 称,已被群众广泛接受和使用,已成为社会经济生活中的一种习惯名称。法律作为反映社会物质生活条件的法权关系的主要载体,将社会生活中被反复使用的“业主 权”引入民法制度之中,是立法机关尊重社会生活中的风俗习惯、顺应经济民主、遵从经济生活条件的恰当行为,也是立法者关注民生,关爱普通百姓生活,促进、 发扬民法制度“亲民性”风格的重要举措。[6]

总之,业主权法律地位的确立,可以使业主权得到更好的行使与保护,可以使其与相应的权利更好地结合在一起,从而形成完整的法律关系。

二、业主权与物业管理权的冲突

目前,对于业主权的立法保护已经受到越来越广泛的关注。而在现实生活中,由于缺乏法律的规制,围绕业主权出现了一系列纠纷和冲突,其中以业主权与物业管理权的冲突最为明显。

(一) 物业管理的困境及制度缺陷

近年来住宅区中不同利益主体引发的摩擦和矛盾不断增多,有的还成为影响社会稳定的因素。其中有业主与开发商之间的利益冲突,有业主与相邻业主之间的矛盾,有业主与小区公众利益的关系协调问题,但最具代表性和普遍性的利益冲突,多发生在业主与物业管理之间。

物 业管理是在我国改革开放中新兴的一个行业。这个行业的产生和发展对于我国的经济建设、人民生活工作环境的改善以及提高城市管理水平和促进住宅小区的规范化 发展起到了十分重要的作用。但随着人民权利意识的日益觉醒,由传统住房管理机构发展而来的物业管理企业与其服务对象——业主的矛盾却日趋紧张。以上海市静 安区为例,2003 年静安区人民法院共受理物业管理纠纷案件159 件,较2002 年的65 件上升了144. 62 %。这一行业在经历了二十多年的立法混乱之后,2003 年6 月8 日,国务院颁布了《物业管理条例》,这是我国第一部全面规定物业管理的行政法规。[7]《物业管理条例》的颁布实施,使我国的物业管理制度得以走上法制化 的轨道,它较好地明确了业主与业主、业主与开发企业、业主与物业企业、物业企业与开发企业、业主与相关部门、政府部门与相关企业之间的关系,特别是对业主 在物业活动中的权利作出了一些规定。