冯仑：房地产公司的商业模式

　　近期以来，业界各种各样的研讨会关注的不外乎三个层面的问题，第一是行业问题，即市场趋势，行业发展；第二是项目问题，产品性能，科技进步；在这两者之外，还有一层即公司问题。公司管理经营渐成大家关注的重点，你这个公司如何能办得不仅今天赚钱，而且可以持久发展，比较好地保持竞争力。我们经过一段时间的思考和研究，提出了房地产公司的商业模式，分成了几种类型，每一种类型我们会提出一些案例和一些典型的公司。

　　开发公司模式

　　1、房屋开发模式

　　该模式又分三种类型。

　　第一种类型为沃尔玛模式。比较典型的是万科模式，在不同城区的郊区大规模的拷贝，产品极其单一化，目标客户极其准确，体制上采取一个总部强势控制，有计划地在郊区连锁开店，该模式经济增长非常快，万科今年营业额估计可以超过40亿元，会打破近五年来一个地产公司年销售额最高不超过30亿这样一个纪录。

　　第二种类型为百货公司模式。现在的华润置地是这个模式，即在同一个地域，各种产品同时做，产品多样化，像一个百货公司高中低档什么产品都有，商户、写字楼、住宅、酒店、公寓。这种百货公司模式比较多的见于过去城建系统转制过来的开发公司和国内很多综合性的大型国营开发公司。

　　第三种类型为精品店模式。这是万通地产致力追求的模式，只在少数高端市场进行精品店经营，我可能卖的车是劳斯莱斯，一天卖不出几辆，但是每一辆的价格高，所以营业额较高。万通今年销售额会超过20亿元，主要集中于高端产品。

　　2、土地开发模式

　　一种是陆家嘴模式，即一个整体公司以经营土地为主，通过规划，成片出让，同时与开发结合，主要是综合金融、贸易、商业等业态。陆家嘴每年的营业额实际上很少，但利润很高，主要是土地出让的收益非常大。

　　一种是天津开发区模式，即工业土地的开发模式，由于经营的土地主要是工业区，城市机能较差，所以工业区土地价值的增值幅度和它收益情况比陆家嘴要差得多，但该模式也是国内惟一一个，甚至是主要的一个靠土地经营的工业区赚钱的一个企业。

　　3、 混合开发模式

　　混合开发的模式又分成两种。一种是纵向重叠的混合开发模式，即现在传统的开发公司采取的模式，从拿地一直到物业管理纵向重叠起来，所有环节你自己都要做，这样功能上就不够专业化，公司内部管理上又互相重叠。在广东，甚至有相当多的企业还有自己的设计院、建材公司、施工建设公司。

　　另外一种，是交叉混合开发模式，典型案例是珠江和合生创展，该模式使拿土地和开发房子、建房子有适当的划分。珠江大片的拿地，但是合生创展几乎不自己拿地，只做房屋。这样交叉起来，同时又是一个老板，在北京、上海和广东有大量的开发，去年他们也将近有30亿元的销售。这种方式能够避免什么？按照第一种混合模式，如果你是十万平方米的项目大概要三到五年才可完成，如果是三十万平方米以上要五到七年可开发完，因为你是纵向混合，你从拿地开始一直到做完，那么合生和珠江的方式，使得每一个公司的财务周期都缩短到三年左右的时间。财务周期的缩短，使公司对经济周期的抗跌性比较好。

　　房屋（物业）经营模式

　　一种是专业物业的经营。比如一些物业经营公司，和沃尔玛有一个战略合作，它走到哪儿我只是做一个专业物业出租给它，随着沃尔玛在全国开店，我的物业成为一种专业物业，配合沃尔玛来收取租金回报，这样一种专业物业经营是物业经营当中比较有意思的一种方式，一般特点是客户稳定，但是资金回报并不是很大。

　　一种是混合物业的经营。比如香港置地，他们拥有香港中环42％的物业，每年收取的租金5亿美元，所以香港置地几乎没有开发在香港，主要是出租经营，每年保持稳定的租金收益。

　　一种是开发与经营混合的商业模式。典型如长江实业与新鸿基。新鸿基的收益1／3来自于租金收益，其余是开发性收益；长江实业地产当中每年大概有两亿元左右租金收益，它占比例较小，其余是开发性收益。另外，还有在北京南区比较活跃的香港新世界，开发和出租经营是混合交叉在自己的公司当中一起进行。

　　在香港上市的嘉里公司出租收益甚至要超过开发收益，所以它在香港市场的股票也不错，另外台湾远雄公司也采取这种模式，相当一部分靠出租收益，同时有少量的开发作为产业支出。

　　房地产的服务模式

　　中介经纪和评估，是较常见的形式。

　　其次是物业管理。我们现在理解的物业管理多数为狭义概念，美国的市场服务公司实际上是把它作为一种资源的支持系统来服务，把物业管理拓展成一个很大的产业，包括军营管理，工厂的后勤系统管理，医院的病房管理以及像天津开发区的行政大楼管理，这就是把物业管理作为广义的一个拓展。

　　第三种是房屋制造服务。像日本大和，以房屋的定制收取服务费的方式，还有美国的科尔公司，通过项目管理、工程管理获取大量的服务性收入。

　　还有一种模式，是万通开发出的独立住宅定制与服务系统，今年进入盈利时期。

　　不动产金融公司的商业模式

　　目前较受关注的是美国的REIT模式，即不动产投资信托模式，使大众分散的资金通过信托方式集合成一个公司，最后通过税收减让促进民间的投资来参与，然后他们拿到这笔钱再投入长期物业，从而获得稳定收益。

　　此外，还有不动产证券化、不动产基金、债券方式、股票方式等等都是通过金融方式来参与不动产的投资。

　　一个公司选择何种商业模式，决定了对经济周期的抗跌性。在行业兴起初期，一种单纯的混合开发模式和百货公司模式会占主导地位，等到房地产进入到相对稳定阶段，开始以经营和开发混合的模式为主，甚至是分裂出单独的经营公司，等到房地产非常成熟的时候，金融投资的模式开始逐渐地增加，另外定制服务类的商业模式，开始成为一个主导商业模式，随着行业的不断演变，实际上我们的开发模式是要逐渐缩小范围，而金融性投资和服务性投资模式渐成为一个主导商业模式，目前盛行的开发公司不可“万岁”，行业越发展，越成熟，简单开发商业模式的生存空间是越小。