当前我国房地产市场过热的原因和调控效果分析

　　2009年，在刺激经济的各项举措推动下，我国房地产市场由低迷迅速转为高涨，特别是到了2009年下半年，房价涨势之猛，与2008年的市场低迷状态判若云泥。在这种情况下，从2009年12月开始，中央对房地产的政策开始由之前的“救市”改为“冷却”，可冷却的效果却未见理想，特别是在全国“两会”对房价问题发出了明确的警示信号之后，房价和地价仍然创出新高。于是中央不得不采取了更为严厉的举措，一项接一项房地产调控政策相继出台：2010年1月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》;4月17日，更是由国务院直接发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，综合运用土地、信贷、税收、行政监督等多种手段来调控房地产市场。然而，经历了这些年频密的“调控一刺激”周期，房地产市场的参与者似乎已经适应了中央调控的节奏，甚至有了各种应对措施，他们对这一轮调控能够产生的效果究竟有多大、持续时间究竟有多长依然保持着怀疑态度。

　　其实，此轮房地产市场高涨的原因可以说比较单一，或者可以简单地说就是一种货币现象，是由于2009年刺激经济的大量货币投放所带来的一种必然反应，这一点在许多学者的著述中已有论证，无需赘述。

　　既然此轮房地产市场高涨主要由货币驱动，那么中央在此轮调控中主要采取控制信贷的办法，可以说抓住了问题的根本，可以预料在短期内肯定会见效。另外，控制信贷还有一个作用，就是降低银行在可能到来的房价回落过程中的信贷风险，其实这是中央历来在房地产市场调控中主要关心的内容。可以说，中央对银行信贷安全的关注程度高于对房地产市场本身的关注程度。

　　或许正是因为房地产市场本身或者说房地产市场的健康发展在历次调控过程中并未得到真正重视，换言之，中央对房地产市场的重视被一些地方政府忽视或者误解了，才使得对房地产市场的历次调控并未真正解决房地产市场的健康发展问题。

　　房地产具有消费与投资双重属性，这已经成为大家的共识。虽说很难将居民的房地产消费与房地产投资行为严格区分，但的确应该采取各种可行的办法加以区分并且区别对待：保障居民基本生活需要的住房需求应该得到充分的保护，除此之外的房地产投资行为就要纳入严格监管的范畴。此次信贷调控政策的出发点就是希望较好地区分投资和消费行为，当然一些具体的政策规定还应更加细化和周全。而呼之欲出的房地产税改革(对存量房地产普遍征税)，更应该对消费和投资用的房地产区别对待。

　　在保障居民住房基本需求的目标实现以后，其实处理投资性购房行为的调控目标就相对比较单一了，只要银行信贷安全不受到影响，就不必过于关注作为投资市场的房地产价格。

　　而实现调控目标的真正难点，还是在于对投资性购房行为的甄别。目前的一些甄别措施仍然有相当的局限性和模糊性(例如第二套和第三套住房的界定等)，这需要各部门包括全体居民的积极配合。

　　再进一步说，保障居民住房的基本需求这一目标本身也是一个只能在长期内动态实现的目标。要实现这一目标，首先需要界定何谓基本住房需求(主要是面积指标的确定)，然后需要地方政府拿出足够的资金和土地来解决这些基本需求，而这却会陷入一个怪圈——地方政府为居民住房需求提供基本保障所需的资金，几乎都需要通过出卖土地来获取，这就使得地方政府有压力和动力去推高或者默许本地的高地价，并且在类似广州这样的中心城市，政府已经越来越难以拿出合适的土地来满足居民基本住房需求用地，很多土地都已经被高价出让用于筹措城市建设所需的各项资金了。这个怪圈所反映的是我国财税体制存在的问题。但同时也在提醒我们：应该区分住房政策和房地产政策，政府应该确保居民有房住，但也不必担心高端住房的房价太高，政府只需要让居民保证基本住房需求所需的支付能力(在政府的必要协助之下)能够和房价相匹配就可以了。

　　再回到前面所说的控制信贷风险问题，在许多一线城市的房价高涨以致明显出现泡沫的情况下，银行也认识到了信贷风险问题，因此对中央出台的房地产信贷风险控制措施是积极配合的。可问题在于，银行不放贷就不能获利，所以银行在控制风险的同时时刻都会有重新启动信贷闸门的冲动。所以有人认为让银行来控制房地产信贷就如同让酒鬼来看守酒窖一样。这也是房地产开发商并不担心这样的调控措施能够持久的重要原因。

　　回顾2005年以来房地产市场的调控历程，尤其值得注意的是：房地产政策应该保持稳定。、房地产本来就具有较长的投资建设周期，因此调控政策也要充分考虑到滞后效应，不能追求立竿见影，也不要因为看到一项政策不见效就密集出台大量的政策 (当然，在特定情况下，密集出台各种政策可以取得明显的影响市场预期的震撼性效果)。