二手房交易切莫贪小钱 避税方式潜藏巨大风险

针对二手房交易过程中出现的压低交易价、“假赠与”等逃避缴纳个人所得税的现象，国家税务总局8月30日在其网站上再次强调了相关政策，要求各地税务机关规范执法，依法加强税收征管。房产新政出台之后，由于存在着“法定征收”和“核定征收”两种情况，市场上一下子涌出来许多避税的方法，但是从目前的实际操作情况来看，避税的种种所谓“高招”，无论是对于卖家还是买家来说，最终带来的都很可能是无尽的烦恼。

　　真买卖莫成 “假赠与”

　　新一轮房地产调控措施实施之后，以赠与代替二手房买卖的数量突然增多，被赠与人只要缴纳房价款4%的契税，以后转让给下家依然可以通过“假赠与”的形式来买卖房子，无疑能给交易双方省下不少钱。但以“假赠与”代替房产交易违背了当事人的真实意愿，一旦发生纠纷后患无穷。其不良后果有三点：

　　第一，“假赠与”代替房产交易，以貌似合法的形式掩盖了逃避税收的目的。根据合同法的规定，以房屋赠与代替买卖逃避税收的行为显然应属无效；第二，“假赠与”代替房产交易，卖方有可能不能依据买卖合同全额获得卖房款(包括追究对方的延期付款责任)；买方依据买卖合同取得房产的权利也不能得到法律的有效保护；第三，“假赠与”属于逃避税收的行为，违反了国家税收征收的有关规定，情节严重者可能会受到刑事制裁。

　　两大变招都有隐患

　　大多数二手房卖家对于“假赠与”还是具有一定的警惕的，不少人会通过其他变招来达到少缴税费的目的，主要的招数有“以租代售”和“阴阳价格”等。“以租代售”是指买卖双方在确定成交之后先签订房屋租赁合同，租赁期限为办理产权过户不须缴纳营业税时为止，与此同时，双方在租赁合同中约定，在正式签订买卖合同并实现产权过户后，买方此前支付的租金用以冲抵购房款。“阴阳价格”是指在房产交易合同中故意压低售房的价格以不缴或少缴营业税。应该说，采取这两种方法确实对卖家有利，但对于买家来说，虽然可能会暂时得到一定的好处，但最终可能会导致大麻烦。

　　“以租代售”对买家来说意味着很大的风险，虽然在价格上讨了点“便宜”，但由于没有办理房产证的转让，从法律上来说，房子仍然属于卖家，如果因为房价上涨，卖家到时反悔不卖，买家只能吃哑巴亏了。如果买家对房屋进行了装修，卖家一旦反悔的话，由于签订的是房屋租赁合同，买家会无法得到补偿。至于“阴阳价格”的做法，卖家在合同上将价格写低，可以少缴交易税，并可能给买家一定的优惠，但在买家再次卖出的时候，过低的“阴阳价格”就会使差价增加，届时所应缴纳的交易税自然就会比实际情况增加了不少。

　　避开20%还需按流程

　　通过不向税务部门提供完整、准确的房屋原值凭证，从原先的“法定征收”变为“核定征收”，即避开缴纳房产增值的20%的个税，只缴纳1%或2%的营业税。这能行得通吗？从目前的情况来看，如此做还要按照规范的流程。

　　从目前上海二手房交易的流程来看，不能确定原值的商品房，业主必须先到交易中心档案部门调取历史发票，通过所获得的原始信息确定卖出房产的原值。如果查不到原值，可由申请人向税务部门申请按照核定征税的方式缴纳个税，这项申请需要税务部门查核。由于税务部门在征收房屋交易契税、营业税时，已经记录了每一套房屋的历史成交价格，即便不与房地产交易中心的电脑联网，税务部门也能很容易地查清二手房的历史成交价格。如卖房者采用种种手段达到少缴、漏缴税金的目的，被税务机关查实后，会被要求责令限期依法缴税，若逾期仍不缴，税务机关将按每日万分之五的比例责令其缴纳滞纳金。如果卖房者故意填报虚假房屋原值，或者税务机关通知其申报其仍拒不申报，还会因触犯有关法律而受到处罚。