二手房交易税费、流程详解

　　本文介绍二手房交易流程以及二手房交易税费。购房者在办理产权交易时，若符合唯一一套标准的需签署房地产交易中心提供的《承诺书》。在产证办理过程中，房地产交易中心会拉取本区和市房地产交易中心的数据。一旦发生违规的需补缴契税且追加罚金。

　　税费篇

　　注：1、普通住房标准：

　　凡同时满足以下条件的为可以享受优惠政策的普通住房：

　　单套建筑面积在140平方米以下，实际成交价格：坐落在内环线以内的总价245万元/套、内环与外环之间的140万元/套、外环线以外的98万元/套以下，五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。

　　2、购买时间的确定：

　　以购房人取得的房产证发证日期货预售合同房屋交接书上的交界日期哪个在前满5年就按照哪个来确定。

　　(由于各区交易中心营业税标准暂未统一，实际缴税可能有出入，此表格仅供参考)

　　3、部分住房交易手续费降低或取消：

　　自今年5月1日起，取消住房抵押手续费;降低住房交易手续费;因继承、遗嘱、夫妻共有等进行的住房转让免手续费。

　　流程篇

　　交易流程图

　　签订买卖合同及贷款合同

　　所需材料：身份证件原件，产证原件等

　　办理审税、缴税事宜购房人办理原有住房信息查询事宜

　　查阅窗口申请办理查阅购房人原有住房信息及查询是否具有购房资格的相关事宜

　　所需材料：《购房人家庭成员名下住房情况查询申请表》原件;《购房人家庭成员名下住房情况查询申请表》载明的所有查询对象的有效身份证件原件复印件;购房合同复印件等

　　领取查阅结果至税务窗口办理房产税审核事宜

　　所需材料：《原有住房信息查询结果》等

　　领取《上海市个人住房房产税认定通知书》并在《通知书》规定时限内自行申报缴纳

　　办理权利转移登记手续

　　所需材料：《上海市个人住房房产税认定通知书》;上下家身份证原件、复印件;契税缴款单等

　　领证

　　所需材料：收件收据原件;下家身份证原件、复印件等

　　买房新增流程——

　　办理房产税征免认定手续

　　根据房产税征收的规定：凡在本市新购住房的购房人，均应在办理房地产登记之前向房屋所在地地方税务机关 (以下简称主管税务机关)申报办理房产税征免认定手续。购房人向主管税务机关申报减免房产税认定时，应如实填写房产税认定申报表，并提交房产交易合同、新购住房的契税完税凭证、购房人及其家庭成员的有效身份证明等资料(原件和复印件)。

　　根据上述规定结合业务操作实践，办理此事流程：

　　1、购房人持《原有住房信息查询申报表》至房屋所在地的区县房地产交易中心查询窗口免费查询原有住房信息。自区县查询窗口受理之日起5个工作日后，购房人可以领取查询结果。

　　2、购房人将书面查询结果交税务机关驻房地产交易中心办税窗口，税务机关正式受理，并出具受理回执。税务机关正式受理后10个工作日后，购房人凭受理回执和本人身份证件到税务机关驻房地产交易中心办税窗口领取《个人住房房产税认定通知书》。完成此项流程，即房产税的认定及征收工作一般须15个工作日以上时间。

　　需注意的时间节点

　　1、在约定办理产权过户手续及房屋交接手续等条款的过程中应充分考虑办理银行按揭贷款审批所需时间;

　　2、出售方办理完结银行抵押贷款结清手续及取得抵押登记注销材料所需时间;

　　3、办理房产税认定及缴纳所需时间;

　　4、办理完结产权转移登记手续所需时间及银行放款所需时间等业务操作的期限。避免因合同条款约定的时间不合理而产生的违约情况。

　　税费篇

　　二手房交易最新税费表

　　购房者在办理产权交易时，若符合唯一一套标准的需签署房地产交易中心提供的《承诺书》。在产证办理过程中，房地产交易中心会拉取本区和市房地产交易中心的数据。一旦发生违规的需补缴契税且追加罚金。 (罚金标准尚未确定)

　　目前全市各区交易中心尚未联网，存在购房记录不完整的可能性。

　　个人所得税—保证金

　　保证金抵扣标准：新购入房屋价值大于已出售房屋的，全额抵扣;新购入房屋价值小于已出售房屋的，按比例抵扣。

　　2010年9月30日前(各区执行时间略有不同)，已经缴纳保证金的，符合抵扣标准的，一年内仍根据原政策执行。

　　利尊地产法律及交易按揭部提供