二手房流程之看房

　　本文介绍二手房交易流程之看房，无论是自行交易还是委托交易，看房都是必不可少的一个重要环节，因为大多数购房者购买房屋都是为了自己居住使用，而且房子的价值对于每个人、每个家庭都是一笔不小的开支，因此购买二手房一定要认直、仔细、全面地考察，看房屋是否符合自己的需要，是否“物有所值”。

　　看房时重点关注以下方面：

　　1.房屋面积

　　房屋面积与房屋价格直接相关，而房屋面积有很多种不同的叫法，因此，购房者首先要了解相关的概念，以避免在购房过程中上当受骗。无论新房还是二手房，现在房屋基本上是以成套建筑面积计价的，而产权证上一般标明的也是建筑面积，但是建筑面积和使用面积是有一定差距的，因此购房者有必要详细了解一下房屋的建筑面积、使用面积等，以确认房屋的使用率。

　　(1)套内建筑面积。房屋的套内建筑面积由套内的使用面积、套内墙休面积、阳台建筑面积三部分组成。

　　(2)套内使用面积。套内使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：套内使用呵秘为套内卧窜、起居室、过厅、过道、厨房、卫牛间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和;套内楼梯接自然层数的面积总和计入使用面积;不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井计入使用面积;套内墙面装饰厚度计入使用面积。

　　(3)套内墙体面积。套内端体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影的一半计算套内墙体面积。

　　(4)套内阳台建筑面积。套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

　　2.房龄

　　土地使用权是有年限的，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，土地使用权出让最高年限按照下列用途确定，居住用地70年.工业用地50年，教育，科技、文化、卫生、体育用地50年，商业，旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。而土地和房屋是合一的，即“地随房走、房随地走”。而购买二手房时，土地使用权年限通常减少了数年，因此购房者在购房时要了解一下该房屋所占用范围内土地的使用权年限，房屋的剩余使用年限即按原《国有土地使用权出让合同》或转让合同和《国有土地使用旺》规定的出让年期减去已使用的年限计算。由于有的二手房外表被装饰得焕然一新，从外表上并不能真正识别房屋的年龄，因此准确了解房屋的真实年龄后，可以做到胸有成竹，并可作为讨价还价的依据。

　　3.房屋及小区的环境

　　购房者需要考察小区物业管理是否安全、有无定时巡逻、安全防范措施，小区的绿化环境如何、是否清洁卫生，周围是否有无法忍受的噪音干扰，购房者可选择白天晚上分别考察多次，因为有些问题在白天是显示不出来的。并可向小区其他业主询问，因为他们是最了解小区环境的人，了解一下小区的各种状况。查看小区的交通是否便利，周边是否有配套的学校、医院、超市、商场等。

　　4.房屋质量和格局

　　一是房屋的主体结构是否有明显缺陷，房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水，尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看是否有潮湿发霉的现象，如果想查看得更为准确，可选择下雨天去看房，因为房屋的这些缺陷在雨后会一览无余。如果这些问题被装修和装潢所掩盖，必须要注意做工问题，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致。

　　除了房屋质量，其次就是房屋的格局了，一般来讲南北通透的板楼是最适宜居住的，另外就是卧室、客厅、厨房等格局是否能满足自己的要求，房屋的采光是否充足。

　　5.房屋的内部设施如上下水管道、电线、网线等以及外部的配套设施

　　舒适的环境离不开水、电等的通畅，因此要检在一下上下水能否正常使用，电路是否通畅，网线是否接通。要想知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢。检验浴缸时，要先打开水龙头，看流水足否通畅，等到蓄满水后再放水，看排水系统是否正常。对于高层的建筑，还要考察电梯的运营情况。作为购房者，应明确白己所需房子的各种情况.除进行上述考察外，对房屋原使用情况进行细致的了解有时也是非常必要的。

　　6.小区的物业管理

　　现在的成熟小区，物业管理是个非常重要的事项，因此物业管理公司服务水平的高低直接关系到业主的居住。现实中，业主与物业管理公司发生纠纷的案件也屡见不鲜。

　　物业管理足指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务和约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。考察一个小区的物业管理环境，要去小区进行实际查看保安人员和管理人员的素质、装备、服务态度，小区的卫生环境、绿化环境、车位使用情况、电梯等设备是否能正常运行等，并可向小区其他业主进行询问公共维修基金的情况、业主委员会的成立情况等。随着网络的发展，现在新兴的小区一般都在网上有自己的主页，业主可以充分发表自己的想法和意见，因此登录网站了解小区也是个不错的选择。另外还要了解一下物业的收费标准，是否属于可承受的范围，以免出现“买得起房却住不起房’的情况。