资金托管问题研究

资金托管问题研究
目前，二手房交易市场存在着法律制度不完善、买卖双方及中介机构的信息不对称、中介机构的诚信缺失等问题。基于利益约束的方式，提出构建中介佣金第三方存款模式，利用银行监管中介佣金，规范二手房市场中介行为，可以增强交易中的透明度和公平性，使其公平获取利益，以期促进二手房市场的健康发展。
随着我国经济的快速增长，房地产行业在资本市场的助推下不断升温，二手房市场也空前活跃，房地产中介机构如雨后春笋般的不断涌现。一方面，中介机构在二手房交易买卖双方之间，起到媒介和桥梁的作用，促进房地产三级交易市场的专业化发展；另一方面，中介机构从自身利益最大化的角度出发，采取欺诈手段欺骗消费者，赚取不法利润，干扰了二手房市场的健康发展。为此，规范中介机构行为，构建公平、健康、和谐的二手房市场已成为房地产行业良性发展的迫切之需。
一、二手房交易市场发展概述
我国二手房市场兴起，源于1998年国家停止住房实物分配之后，城镇居民长期压抑的住房需求得到释放，再加上住房公积金和商业性住房金融的支持，此时，面向二手房市场的中介服务起步发展。到2001年之后，房地产市场出现需求两旺的景象，商品房价格快速上涨，二手房市场也受到进一步影响，房地产买卖、租赁市场开始全面繁荣，房地产经纪行业进入初级发展时期。从2004年开始二手房市场进入快速发展期。但是2008年，在金融危机的影响下，整体楼市不景气以及消费者的观望情绪，二手房成交量出现了近5年来的首次下降，二手房市场发展上升曲线出现了拐点，进入了调整期。综观二手房交易市场近10年来的发展，期间走过了起步、发展、高峰、调整的各个阶段，逐步形成了房地产行业中不同于商品房市场，具有自身发展特点的另一种市场环境。
二、二手房存在的必要性
1.中国住宅观念的发展
中国的住宅概念从建国到改革开放以及到目前房产的高度发展，其中经历了几个不同阶段的发展。在住房制度改革之前，大多数人依赖企业、政府解决住房问题，住房的市场供给处于短缺状态，无法体现消费者对房产的真实需求。1999年城镇住房制度改革以后，房地产市场供给告别了短缺状态，需求呈多元化态势。
(l)已获得政策性住房的或中等收人群体需要出售其政策房或原有住房转向购买环境条件较优越的中档、高档房产。
(2)低收人或暂时性低收人者需要低价的住房满足其对居有定所的需求。
(3)先富起来的高收入者更看中环境及小区住户的自身识别，故而其原有住房也会进人市场流通。
(4)随着居民收入与社会经济的发展，消费者对住房的需求会不断升级，存量房的交易已经达到一级市场的50%(2002年数据)左右，且存房的交易比例在不断攀升。从1991年到2000年10年间我国房产销售市场的销售趋势。
综合美国、欧洲等住宅消费发达国家和地区的市场发展情况分析，当市场成熟时，一级市场(商品房销售)将与二手房市场交易量相互持平，而且随城市内可开发用地的不断减少，城市住宅郊区化的发展趋势，城市内房产的交易方式将主要以二二手房置换服务为主。一、二级市场间有相当强的相关性，二级市场发达的地区，一级市场的开发销售也不错，相反二级市场不十分发达的地区，一级市场的开发也显得较为滞后。
2.二手房存在的必要性
随着人们对房产市场需求的急剧增加，在市场的规则下逐渐形成一种阶梯消费，即住房者根据经济收人的变化来逐步提高改善自己的居住品质，从住宅市场的供给来看，由租赁市场，二手房市场到新增商品房市场，从“安置型”、“实用型”再到“舒适型”，形成了产品的梯级供给。二手房在住宅梯级消费中起到承前启后的关键作用，链接住房者不同阶段的物业形态，也关系着房地产一、二、三级市场的联动效应，为房地产市场的繁荣和整个国民经济的增长发挥着作用。

三、二手房交易市场存在的问题
1.法律制度不完善
二手房市场起步晚，发展迅速，国家的相关立法滞后，目前适用的法律仅有的《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、修正的《城市房地产中介服务管理规定》和地方政府制定的房地产管理条例等，这在一定程度上影响了我国中介服务行业的规范发展。因此，建立健全有关房地产中介管理的政策、法规和制度，做到有法可依、按章办事，是实现房地产中介行业规范化管理的基础。
2.二手房买卖双方及中介机构的信息不对称
在二手房交易市场中，由于房屋资源的稀缺性，买方、卖方及中介机构三者之间存在着信息不对称，为追求自身利益最大化，各自均利用所掌握的相关房源信息进行博弈。
一是买方和卖方。一方面，由于能够进入市场交易的二手房的特性复杂，买方和卖方的供求信息无法及时有效地传递到对方，供求关系的交汇点在现实中难以形成，致使二手房自行交易难以成功；另一方面，卖方为了极尽所能地推销所持有的待售房屋，通过看房、介绍房屋住所周边优势环境等方法，传达给买方所关切的信息。而买方一边收集卖方所传递的信息，一边审慎的询问房屋相关信息，验证卖方的信息，比较权衡交易机会。而现在生活中存在着信息不对称，买卖双方难以消除对方在交易中可能存在的不确定因素，寻找并委托第三方专业机构完成二手房交易，成为买卖双方共同的选择。
二是中介机构与买卖双方。由于房屋交易是一次性博弈，中介机构、买卖双方从各自利益最大化的角度出发，利益目标不可能完全重合，中介机构的很多行为不能为双方所知，如经营状况、资金运用、信誉等，于是又产生了信息不对称。在二手房交易中，中介机构力求使买方出高价、卖方降低价格，促成买卖双方签订交易合约，从中获取中介佣金。
3、供给和需求不平衡
一个完善的房产市场中，二手房的销售应是新房销售的5一7倍，但我国目前还远远没有达到这个比例，这说明我国房产市场结构扭曲，处于不健康的发展状态之下。在我国，房产市场可以划分为投资型市场和消费型市场。房产的迅速发展，使得投资型的房产交易迅速提升。但同时，房产的二级市场由于直接受到一级市场的直接导向，消费型房产投资在整个房产结构中占的比例过大。而房产的二级市场主要表现为投资型需求以及居住和投资混合型需求，所以，不合理的供给和需求在一定程度上抑制了二手房市场的蓬勃发展。
4、中介机构的诚信缺失
房地产中介机构是以提供信息为基础的服务性行业，遵守自愿、公平、诚实守信的原则是房地产中介机构必须履行的义务。由于房地产中介行业准入门槛低，从业人员的素质参差不齐，公司管理不规范，市场监管处罚力度不到位等原因，经常出现中介机构利用买卖双方信息不对称，收取不合理费用；模糊中介服务委托合同条款，欺诈买卖方的行为，从业人员刁卡买卖方，获取不当得利等事件。中介机构诚信缺失的问题，不仅极大地损害了买卖方的权益，而且还影晌了企业自身的形象和长远发展，更不利于二手房市场的健康发展。
四、规范二手房市场中介行为的新模式思考
加强房地产中介机构的规范化管理，保护买卖双方的合法权益，促进二手房市场的健康发展已是迫切之需。目前，受金融危机影响，房地产行业受到严重冲击，市场环境不景气，而此时，正是房产机构加强“内功修炼”，完善组织管理制度，加强公司核心竞争力的最佳时机。具体的规范管理措施如下：一是完善公司管理规章制度。中介机构在二手房市场大发展中，忙于市场竞争与扩张，疏于组织机构的规范管理，规章制度不完善，加强组织机构建设，完善组织各项规章制度，已突显重要；二是增强员工服务意识，加强员工职业能力培训。一方面提高员工对组织认同感，增强服务意识，另一方面，提升员工服务水平，加强职业能力；三是切实改进服务质量。为了进一步巩固组织的变革和增强员工服务能力，中介机构应重点落实公司现有代理交易项目的执行，收集买卖双方对交易过程中的意见，改进中介服务过程中的不足，提升中介服务质量。

规范二手房市场中介行为，仅靠中介机构加强内部管理是远远不够的。中介机构加强内部管理只是一种自律行为，而要切实消除二手房市场中存在的问题，关键措施必须有刚性的制度或利益约束的方式来完成。刚性的制度需要政府的相应监管机制配合执行，其消耗的社会成本较大；而利益约束的方式，可采用利益索求者之外的组织或个人控制实施，其消耗的社会成本较小。笔者提出构建中介佣金第三方存款模式就基于利益约束的方式，范二手房市场中介行为，使其公平获取利益。
五、中介佣金第三方存款模式的探讨
中介佣金是中介机构根据买卖方委托合同要求，在二手房产权交易环节中为买卖方提供中介服务所收取的费用。中介佣金是中介机构提供服务完毕后的利益所得。而在现实生活中，中介机构往往利用买卖方对二手房交易规则不熟悉，买卖方急于达成产权交易的迫切需求，而强行提前收取中介佣金。此举保证了中介机构利益所得，即不管在后续产权转移交易过程中，买卖双方、中介机构出现任何纠纷，均不会侵害中介机构的利益得失。此举也是二手房市场中介行为诸多问题的根本所在。因此，研究构建一种新的中介佣金的管理模式，制衡买方、卖方、中介机构三方交易的公平实施，对促进二手房市场规范发展具有重要意义。
笔者认为由银行来担任中介佣金监管方，即建立以商业银行为主体的二手房中介佣金监管模式是可行的。在二手房交易中，银行可以通过二手房中介服务专用账户来对中介佣金的流转进行控制。
二手房交易中，买卖双方分别与中介机构签订房地产经纪合同之后，选择第三方委托银行，中介机构、买方(或卖方)、银行三方签订中介佣金托管协议，协议中应当规定，二手房交易委托人仅能通过银行的专用账户来对中介佣金进行划转，当中介佣金进入专用账户后，银行即开始将佣金冻结，待中介机构、买卖双方将一系列房屋产权交易手续办理完毕后，新房产证下发，买卖双方交易资金到位，中介机构、买卖双方同时到银行办理专用账户解冻手续，银行方可放款，中介佣金托管期间银行不收取手续费，其收入来源于托管期间佣金产生的利息或利差。
六、中介佣金第三方存款模式的市场预期
1.规范中介机构服务行为
采用第三方存款模式监管中介佣金，在交易规则上，杜绝中介机构强行提前收取中介佣金的违规行为，在交易过程中，规避中介机构利用信息不对称不当得利的行为。另外，激励中介机构加强内部管理，提高工作效率，争取尽快拿到中介佣金。
2.。加强了政府的管理措施
中介佣金第三方存管模式的提出，在二手房交易规则上增加了新环节。但新增的环节并不会增加政府支出，它是发生在买卖方、中介机构与银行之间的商业行为。从规范二手房市场管理上，向政府提供了一种管理措施的建议，政府可以设计交易流程，制定交易规章制度，借助银行机构对中介佣金的监管，规范买卖方、中介机构的交易行为，促进二手房市场中介行业发展。笔者从理论上探究了中介佣金第三方存款模式及其市场预期，相信经过实践地检验和完善，它必将为二手房交易营造公平、诚信的中介市场环境发挥重要作用。
3、增强交易中的透明度、公平性
二手房交易中买卖方、中介机构的纠纷产生多数由信息的不对称所引起。而消除纠纷的办法，即是在交易前，让买卖方、中介机构形成自愿、公平的利益交汇点，并通过第三方资金监管来维护交易行为的公平。从根本上消除一次性博弈的弊端，建立一种一次性博弈多方受益的交易机制。