房地产交易流程 房屋权属的审查

　　

　　不动产登记审查确认的内容与方式构成不动产登记物权效力的直接原因。采用不同的审查标准，对登记的公信力及以登记错误责任承担有重要的影响。《中华人民共和国物权法》第十二条规定“登记机构应当履行下列职责：(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;(二)就有关登记事项询问申请人;(三)如实、及时登记有关事项;(四)法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”　将于2008年7月施行的《房屋登记办法》第十八条“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。”

　　通过以上规定可以看出，登记机构的审查职责是以形式审查为主，与实质审查相结合的模式。本案中原告认为被告进行房屋登记是以形式审查方式为原告颁证，后经调查发现原告和开发商提供虚假资料，并根椐《城市房屋权属登记管理办法》规定注销原告产权证的行为系超越职权。其诉称理由与法律规定不符，不能成立。

　　二、 物权是否具有无因性?

　　理论界对物权是否具有无因性争论较多，但在审判实践中我们不能将第三人抛在争议之外，在不动产所有权交付权利人与登记权利人发生冲突时需要兼顾双方合法利益的保护。因此我们根椐第三人申请追加其参加本案的审理。本案在审理过程中审查原告作为登记权利人主观上是否善意，是否支付对价，原告权利登记是否基于合法有效行为以及审查原告在办理产权登记时是否已知房屋已经交付本案第三人等相关事实，这些审查内容实际上就是没有采用物权无因性理论。我们审理本案后认为，在交付与登记发生冲突时，交付不得排斥登记权利人不应是绝对的，我们不能简单理解登记的效力，如果能够证明权利登记人在登记时明知交付事实的存在，或者主观上具有其他恶意，就不应支持登记权利人的主张。

　　三、 行政诉讼中能否直接确认房屋产权归属?

　　通过对事实与理由的分析判断，我们似乎可以直接得出结论，争议房屋产权归本案第三人所有。我们审理中虽然对争议房屋归属有自己判断，但这种判断并非原告起诉请求事项，因此我们应针对原告诉讼请求即具体行政行为是否合法以及行政赔偿是否应得到支持，而不应在本案直接确认房屋产权归属。而且被告作出具体行政行为的《行政决定书》中已经明确，注销原告产权证后由权利人依法申报，真正房屋权利人是谁应通过民事诉讼解决。

　　四、 若房屋权属登记错误，承担赔偿责任的条件和范围　?

　　《物权法》第二十一条规定“当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后可以向造成登记错误的人追偿”，《房屋登记办法》第九十二条规定“申请人提交错误、虚假的材料申请房屋登记，给他人造成损害的，应当承担相应的法律责任。　房屋登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿”。以上规定只是对错误登记所要承担责任的条件等作出原则性规定，并未涉及本案中所要判定的内容。

　　我们认为，不动产登记错误往往是一方当事人未履行告知义务，或一方、双方提供虚假错误材料而登记部门对申请材料未能进行认真核实而造成的。错误登记行为并不是导致当事人权益受到损害的唯一原因，交易一方的欺诈行为也是损害后果发生的必要条件，两种行为同时存在才最后导致损害后果发生。只有违法行政行为是导致损害后果发生的必要且充分条件时，行政机关才承担赔偿责任。当然，本案中原告的诉讼请求存在不妥之处。其请求被告赔偿因其注销房产证所造成的损失，实际应在前面的诉讼请求“确认被告注销房产证具体行政行为违法”得不到人民法院支持的条件下才能提出的，若直接请求被告赔偿注销产权证的损失，就是认可被告注销产权证的具体行政行为。

　　根椐《国家赔偿法》第二十八规定只规定七个方面赔偿范围，与本案相关的应是第(七)项“对财产造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿”，《城市房屋权属登记管理办法》也有相同规定。国家只对实际发生的损害进行赔偿，包括本案在内的许多错误登记仅仅导致当事人对权利的期待权的丧失，并未造成当事人实际损失。若原告属于真正权利人，其仍可以通过合法申请登记而获得房屋产权。国家赔偿制度是一种最终的救济制度，只有当事人受侵害的权利无法通过其他方式得到补偿时才能请求国家赔偿。本案中我们审理后认为被告具体行政行为合法，同时认定，被告颁证行为并非被告的过失所致，而是由于被告提供虚假材料申请登记给原告造成损害的，所以根椐《物权法》第二十一条规定驳回原告要求被告承担赔偿责任的请求。