二手房纠纷逐个“击破”交易过程多留心眼

二手房纠纷逐个“击破”交易过程多留心眼
文章来源：东方网更新时间：2009-3-7
美联物业法务部法务主任王凯表示，近期上海市高级人民法院归纳的二手房买卖纠纷十大症结中，比较常见的为“对房屋产权审查不详细”、“错误选择中介公司”、“对特别事项不作约定或约定不明”等。此外，因为房款资金而造成的纠纷也不在少数。因此，消费者在进行二手房交易时，在上述几个步骤中要多留几个心眼。
拒绝霸王条款
关键词：意向金
购买二手房过程中，购房人经常会碰到这样的事情：由购房人支付一定意向金供中介方与出售方谈判，而在所签订的意向金协议或者其他类似协议里，没有对一些可能影响买卖的情况如维修基金、户口、房屋交付等作出约定，但是却约定了购买意向得到出售方确认之后，意向金即转为定金或者其他违约责任。出售方确认买卖意向之后，双方在具体洽谈过程中一旦因原先没有涉及到的问题产生了分歧，最终导致买卖无法进行，出售方就因此主张定金罚则。而且不少中介方在相关的协议中还加入了使自己单纯获利的条款，利用买卖双方当事人的违约来牟取利益，其利益甚至可能远远超过履行中介义务应该获得的利益，从而也催生了一部分中介公司故意造成一方违约的结果。
[案例]
王先生委托某房产中介公司购买房屋，经中介公司推荐看中了李女士的房屋，便与中介公司就该房屋买卖签订了意向金协议。该格式合同约定：“购买意向得到出售方签字确认之日，意向金全部转为定金……如果买卖双方房地产买卖合同无法签订的，违约方或合意解除方应向中介公司支付服务费1万元。”
当出售方李女士确认了该意向金协议后，王先生在中介公司的安排下与李女士就该房屋买卖进行洽谈，结果得知该房屋内现有户口是无法迁出的。王先生因此不愿购买该房屋。但当他向中介公司提出退还定金时，遭到拒绝。
中介认为，根据意向金协议所约定的相关内容，定金1万元已作为王先生支付给中介的服务费，不予以返还，而且该意向金协议中并未对影响买卖的情况的户口迁移问题作出约定，户口问题不能成为王先生不支付中介服务费的免责事由。
[律师分析]
申房律师事务所主任律师孙洪林认为，在本案中，意向金协议约定的内容明显加重了买卖双方的责任，从而使中介公司居于无论居间是否成功均可取得相应的报酬的有利地位。这一约定明显与法律规定相悖，这一条款应属无效，对中介公司主张王先生支付服务费的请求法律是不予支持的。
[购房者应对]
通过居间方式进行房屋买卖，已成为目前房屋交易的重要途径。作为委托人，应该提高自我保护意识，细读条文，慎重签约，避免落入合同陷阱。