北京二手房交易流程概述

北京二手房交易流程概述
1、二手房买卖程序
第一步：委托[非必经]
寻找信誉良好的代理公司，签订《委托书》，在讲清楚了自己的要求之后，地产经纪人会通过公司的电脑网络系统，即时为客户寻找较为合适的楼盘。在提供的楼盘中，通过买家自己甄选之后，便进入了实地看楼的阶段，中介公司会与客户签订一份看楼《委托书》，以此保障中介公司和顾客双方的利益。
【北京张春杰律师提示】《委托书》的法律效力存在争议，能不签就尽量不要签，很多中介公司管理不严格的，这一步完全可以做手脚。注意委托书的权限与期限，保险起见可以事先咨询律师。
第二步：核实产权情况
到了买卖双方有了明确的购买意向及目标价格之后，中介公司地产经纪人应该先到房管局档案馆查册，查证该出卖的房子物业产权是否清晰，是否可以正常上市交易，有否被法院查封或抵押等背景资料。这个环节十分关键，对买家十分重要，所以买家应该向经纪人问清楚该产权问题的查证具体情况，最好有一定的依据证明。
【北京张春杰律师提示】中介应承担一定的保证责任，可以要求在合同里注明。否则业务员是否真查了、说的话是否真实都要考虑下，找中介很大程度上就是寻求个心理安全感。签完合同交完中介费后中介公司就什么都不管了，这还是比较常见的。如果是未解抵押、无房产证、共有、公房、经济适用房等特殊情形法律风险更大，建议委托律师陪购。
第三步：签约
经过查证之后，由买卖双方及中介方共同签署《临时买卖合约》，在此环节，一般要求买家支付楼价的５—１０％作为订金付予/定金业主，或者由中介公司代为预收买家的订金/定金。由于中介公司在收取订金时的法律地位并不明确，这就极容易引发二手房交易时双方之间的订金/定金纠纷。所以，建议买家要求中介公司出示卖方的委托协议，并出具卖方委托中介收取订金/定金的委托书；在交付订金之后要求中介公司出具收取订金/定金的收据。该收据一定要加盖中介公司的印章。
【北京张春杰律师提示】所有的合同条款都是可以约定的。很多中介为了促成签订合同从而收到中介费，使用的方式可谓是不胜枚举，在我们办案中发现很多中介对卖方比较偏袒，一旦发生纠纷买方将处于非常不利的位置。因此建议委托律师全程陪购，律师仅为委托人即买方利益服务。
第四步：网签
【北京张春杰律师提示】网签应填完所有空白出后再行签字，最好约定每页都签字才生效，以防被掉包。
第五步：贷款
如果是要求办理银行按揭贷款的，则买家须准备好身份证、户口本、婚姻状况证明、收入证明／税单、公积金卡等资料到选定的银行办理银行按揭手续。
第六步：过户——到房管局办理过户。