年底冲刺买二手房需跨六道大关

　　老李，换房族，听闻优惠、利率等政策有可能年底结束的风声之后，正加紧挑房、买房。但面对交易过程中的诸多环节，老李顿感茫然，不免手心捏着一把汗。

　　服务

　　16666套!11月的成交数据令人大跌眼镜。年前二手房成交向来火爆，加上担心营业税等优惠政策取消增加买房成本，更多市民加入购房大军，年底置业潮提前来临。业内专家表示：赶末班车最好算算时间，避免仓促交易带来的风险。

　　要赶优惠政策二手成交大增

　　刚过去的11月，深圳各家中介恐怕已经赚得盆满钵满。记者从港置地产、美联物业、深圳房地产信息网等多家研究机构拿到的数据显示，11月份深圳的二手房成交量达到16666套，是今年以来最高值，这一数据高过2007年最高峰。业内人士一致认为，担心营业税优惠年底过期，加上信贷近期有收紧迹象，买家入市信心明显增强，此次成交暴涨是政策预期带来的结果。

　　当下“赶车”留心六大障碍

　　在买家齐齐涌入买房大军的同时，业内专家也在提醒，留心仓促买房带来的交易风险。其中赎楼、资金监管、交楼、过户等环节都可能存在风险，而急赶末班车的市民也要留意时间差，避免因政策预期入市但错过优惠时段。

　　“如果不需要赎楼，整个交易过程将不超过20天;如果赎楼但办理同行转按揭，1个月也能办完手续;如果要赎楼但不愿意在同一家银行做按揭估计已经赶不上营业税优惠。在办理递件的同时就会打印税单，当时就可交各项税费，旨在‘赶车’的市民需要额外留意递件时间。”一品牌中介按揭部经理赖先生说。

　　1计时

　　要赶车须办同行转按揭

　　当下跟老李算同一笔账的买家可不在少数。要知道，赶优惠末班车买房，你的买房过程必然如安装了发条的计时器一样，倘若花了高价钱买房又没蹭上车，那可真是双重遗憾。

　　记者就老李的问题咨询了多位中介按揭部专家。他们告诉记者，过户耗时多长可分两种情况：如果不需要办赎楼的话，买家只需要做首期监管、按揭等就可以办过户，之后5个工作日内出新房产证，一周内银行会办抵押手续，水电过户等可以同时进行，前后不超过20天;如果需要赎楼，最好选择在同一银行做按揭，可以免罚息并且时间能大大加快。倘若在不同银行做按揭，赎楼至少需要1个月，而同行转按揭只需要一星期。

　　所以结论是，如果你相中的房子不需要赎楼，或是需要赎楼而你选择办同行转按揭，都能蹭上末班车。另外，在递件当天就会打出税单，也就是说，只要你在12月31号之前办理递件，就能搭上营业税减免政策末班车。

　　2赎楼

　　尽量避免一笔款赎楼

　　对于赎楼时的一笔款还是两笔款，很多人都不太清楚，甚至买过房子的人因为不在意，也不清楚两者的差别。据世华地产研究中心总监肖小平介绍，简单来说一笔款就是买家向银行借款帮业主赎楼，两笔款就是业主自己向银行借款赎楼，买家再向银行借款帮业主还清赎楼的借款。美联物业按揭部总监王青说，目前交易通常做的都是两笔贷款，因为债权债务比较清晰，对于双方比较安全。如果是一笔款，一旦业主的产权出现了问题，例如被查封交易不了，那么作为借款人的买方就只能按照原来约定供款，买家风险较大。如果是两笔款，业主自己借款还清了贷款，即使产权出现问题也不会牵扯到买家。只是两笔款会多出一笔赎楼利息支出，而一般业主实收会让买家买单，即按月息4.05%计算。王青还建议，在做两笔款赎楼时，业主和买家都可以在业主原按揭银行申请借款，那么在免罚息及缩短申请时间上操作都比较方便。

　　3首期监管

　　拒绝把资金打入中介账户

　　资金打到公司账户甚至个人账户，可能发生的恶果已经在2007年发生的中天事件充分体现。据美联物业三级市场总经理江少杰介绍，目前还有一些中介劝说客户把首期款打到公司甚至个人账户上，他还见过有中介在合同上列有两个私人账户以供选择，看似有选择但却是一个陷阱。据他介绍，如果遇到有中介要求把资金打到公司或个人账户，应该坚决拒绝，如果中介坚持买家宁可不买，以规避中介出现经济困难挪用资金的可能。他建议，首期款一定要进行银行资金监管，如果定金额度大，最好也进行银行监管。

　　4按揭

　　将按揭条款写进买卖合同

　　银行信贷政策随时改变，到底如何规避这种违约风险，广东鼎为律师事务所张茂荣认为，这必须通过合同条款去保障。据他介绍，目前中介的合同上，基本都是约定“如果银行承诺发放贷款不足以支付房款余额的，必须在3日内补齐”，但这样对于购房者来说压力过大，一不小心违约了就要承担定金及违约金损失，有时违约金数额更高达房价的20%.他建议可以在合同上约定，因银行原因导致不能达到约定贷款成数的，可以解除合同。另外像老李这种情况，也可以约定如果银行贷款低于七成五，可以解除合同。江少杰还建议，在办理按揭之前，购房者可以跟中介索要房产证复印件，然后拿着复印件及成交价格向各家银行咨询可以贷款的成数。如果拿不到房产证复印件，银行一般也有各个楼盘的记录，可以给出大约能够贷款的成数。

　　5交楼

　　谨防人为非正常交楼

　　在正常的买卖交易中，租客从来就是扮演“炸弹”的角色。交易之前要留心租客优先购买权，交易完毕还担心租客不能按时搬走，影响交楼。而这些原本都是可以避免的。以老李的情形而论，原业主在签买卖合同之前，就应该与租客约法三章，书面列明具体业主需支付的租赁违约金、租客应搬出的时间以及违约需承担的责任。倘若此前疏忽了这一点，在支付租赁违约金时应该补充写个书面声明，而不是一个简单的收据。

　　除此之外，在收楼时你需要额外注意的是：家具电器是否跟你的清单上一致，水、电、物管等是否存了底数等。倘若你还没签买卖合同，最好吸取老李的教训，将交楼时间及延期交楼的违约责任等写进合同，并附上一份家具电器清单。

　　6水电物管过户

　　从房款中预留水电押金

　　倘若之前没做足准备功夫，吃哑巴亏的估计是大多数。房子已经过户完毕，再找业主理论估计已有无力之感，有的则是根本寻不着业主踪影，索赔就变得很麻烦。但要避免老李的状况出现，解决方法其实很简单：预留水电押金。一般来说，深圳的大型地产中介都有规范化操作，一般会从房款中预留5000元作为水电押金，以避免水电、物管等有大额欠费而令买家蒙受损失。

　　1计时

　　要赶优惠末班车，先算算时间够不够。中介帮老李掐算时间，但含糊其词还是让他摸不着北。“我最关心从买到过户需要多久，营业税、利率在哪个时间点上可以敲定，我现在买房能不能赶上这两趟末班车。”老李说。

　　2赎楼

　　签完中介方的买卖合同，下一步就是赎楼。每宗交易中，大概都会碰到这个选择题：要一笔款还是两笔款赎楼?但凡外行人都会蒙，老李说：“从字面来看，一笔似乎比两笔少，程序应该会少很多，难道真的是一笔款比较方便?”

　　3首期监管

　　确定赎楼之后，首期监管也要开始启动了。对老李来说，买房钱是多年省吃省用的积蓄。“中介说银行放款很麻烦，为加快交易速度可把钱打到公司账户上。”但中介的招牌，没有知名度，老李不知如何处理才好。

　　4按揭

　　在办首期监管的同时，银行工作人员就会拿出按揭贷款合同。但到底能贷多少款，每家银行都不一样。“万一我的贷款额度少于七成五，那我就没有钱再支付了，难道要违约不成?”老李困扰道。

　　5交楼

　　办完按揭之后，过户都是走程序。但老李一直担心：“房子里还住着三个租客，业主之前说让他们这周内搬走，但过户手续都要结束了，租客还住着不肯走。估计要顺利交楼，还得费功夫!”

　　6水电物管过户

　　交完楼可办入住了，但小区物管告诉老李，租客已5个月未缴物业管理费，合共1200元整。“水电、燃气、有线电视估计也不乐观，每次都找业主嫌麻烦，但我自己不想吃亏。”老李说。