中介提供：二手房交易常识汇总

推荐房地产律师：

　　一. 客户在下订之前，称过户当天一次性付款时，不愿交订，怎么办?

　　答：向客户出示国土局产权转移流程表，并解释流程表中每一步客户可能面临的风险，如业主没有收定，他(她)不可能交房产证押在中介公司，他(她)就有可能卖给任何一个客户，我们也就有可能失去购买的良好时机：如当天付款过户没有足够的时间查清业主产权是否清晰。如果不交订金，交易条件、违约责任等不明确，草率联系过户，是对双方很不负责的态度，更容易发生问题。

　　二. 客户在看过房之后，要求说明此房的业主为什么出售此房，而业主真正售房的理由又不能说出来，怎么办?

　　答：商品社会里客户买卖物业是一件很平常的事而又很正常的一种行业(或事情)，正如我们不能问买方：“您为何要买房”一样，客户会产生一种反感，而这样对我的销售工作是非常不利的。但如果碰上一个客户非打破沙锅问到底时，你不妨告诉他(她)，业主发财了，要移民、换大房、别墅了，相信你买了这房今后也会飞黄腾达。

　　三. 客户在看房之后并商订好价格，要求见面再谈，落实一下业主是否真的此价出售，怎么办?

　　答：您未完全确定下来(下担保金)时，业主不会也没时间过来跟您面谈，业主委托我们公司找客户，如果没有收定前每个客户都要见业主，那么业主委托我们公司不就没有意义了吗?公证、过户时业主必须亲临现场签字，如证实此价不实，您可以投诉并退还不实价差也不迟。

　　四. 客户在一家公司反复订过多次房产都未购买成房子，已经对中介公司失去信心，但是这时我公司又有一套房非常适合他，该怎么样使他重树信心，向他推销此房，如果他看中此房，迟迟不到公司下订，怎么办?

　　答：首先让客户了解我公司的经营理念，诚信服务和办事程序，找到该客户在其它公司退订的原因，用自己专业理论说服务客户，给客户推荐楼盘是一定要信息准确，重信誉、守承诺，让客户感觉到你跟其它公司的业务不同，以您的真诚打动客户，让客户感觉到我们公司就是与其他中介公司不同，为其着想，把他当朋友而非客户，消除客户的防范意识，让其重树信心跟你买房，当他看中你手中的房时，就可以编一些故事。诸如：业主就要到其它中介去收定，或者是同事的客户正要查阅有关资料，并到档案大厦查档去了等等，让他产生一种“危机”感。

　　五. 在价格、房子、产权都落实、满意了，后因某种原因订不下来，或者说下不了决心，该如何跟进?

　　答：多与客户沟通，了解客户真正的需要，了解真正存在的问题并解决问题。

　　六. 客户在没有交定金之前要求出具房产证原件，怎么办?

　　答：客户没有交定之前要求见房产证原件本身有些不合情理，因为业主只有在收定时才可能将房产证质押在公司。但我们可采取双管齐下的方法，让客户来交定的同时“让业主来收定”分别安排在两个不同的会客室外，然后借口房产证需要复印一份留底而拿到客户的面前，看后收定。

　　七、客户买房的同时，要求把小孩迁到附近学校读书，而条件不够，该怎么样解决?

　　答：这本身不是我们房地产中介能够解决的问题。但是，深圳市政府有这样的规定。九年义务教育中，小孩按所辖片区就近上学。如果你看中了某所学校，想让孩子在那读书，就必须先解决户口的辖区问题，然后再按“就近上学”之规定提出申请，否则，根本就无法解决。

　　八、客户要求房款交到交易中心资金监管，怎么办?

　　答：

　　1、交易中心和我们一样都是合法的地产经纪机构，公司每天都有大量的业务在受理，并且公司客服部比交易中心从业人员更专业更全面更系统，房产交易除了产权过户还有大量的事要做，通过我公司的售后服务，能让你省心，放心，舒心的买好房子。如果你一定要监管，我公司要求由建行进行监管。

　　2、订金和税费绝对不能监管，业主没收订金谈什么监管，即使监管也可去建行监管。

　　3、告之客户在本公司购房必须按本公司付款程序，否则不予办理。

　　4、对这样的要求，第一时间就应该拒绝，因为：1、这违反公司原则。2、这是对我们的一种污辱，是对我们公司极大的不信任;3、交易中心也是中介公司，“同行是冤家”，我们没有理由帮他拉生意，长别人的威风，灭自己的志气，定金部分就更不用说，业主不收定，更没有人跟客户去资金监管。如果还不行，则要求客户到银行实行监管。

　　九、客户质问为什么要下10%的定金，我们应该怎么回答?

　　答：当你交10%订金后，公司会转给业主，公司就会收业主的房产证，办理一些手续，如你下太少订金，业主会不收，也不放心把房产证给公司，就无法保证客户买到此房，并且该订金会计入房款。

　　十、签约时客户对房款转入中介公司有异议，怎么办?

　　答：树立信心，真诚服务，让客户了解公司的经营规模，资信状况，以及完善业务的操作规程，展示公司的相关资料，证明公司的实力和品牌。

　　十一、客户交订时称你公司仍可能继续高价出售此房，想对公司进行约束时怎么办?

　　答：肯定地告诉对方，我们公司不会这样做。

　　第一、没理由这样做，也没有必要这么做，高卖也只能收1.5%的佣金。

　　第二、如这样做了就会失去您对本公司的信任，公司不会只看眼前利益，公司希望客户是公司的永久客户。

　　十二、为什么要在公证过户前付全款?

　　答：公司为了保障双方利益，需将房地产证原件交到国土局，不能随意撤消，业主要求必须将房款付中介公司才会到国土局签字。

　　十三、客户交订时称付10%定金没问题，但要求同时交钥匙，怎么办?

　　答：不可以交钥匙。只有在付清全款，房屋产权转移确认后才能交钥匙，这是对买卖双方的负责，也避免了不必要的问题发生。

　　十四、客户要把自己的房卖出去后，才能订看中的那套房，但又不肯贱卖原房产，市场价暂无法成交，无法两套房的卖与买同步进行，如何说服客户下订?

　　答：建议客户将原有的房产做个贷，以贷款作楼盘首期，以租供楼。

　　十五、客户相中某物业，但又对该物业离奇的低价产生怀疑，而不能下定时，怎么办?

　　答：

　　1、低价因为业主急售，怀疑只会错失良机。

　　2、至于产权的清晰与否，可以通过过户前的产权查档了解清楚。

　　十六、为什么中介公司不能赔定，而只可以吃定?

　　答：由于交易过程中的时间顺序而导致不能赔定于客户。

　　1、首先我公司受理业主委托;

　　2、我司通过一定渠道(广告，推介)找到客户，与客户签了《购房委托书》，并收取订金;

　　3、业主确信我司已收订，才会来我司签署《售房委托书》，并收取订金，留房产证原件在我司(此举止防业主有条件将该房售予他人)。如果我司与买方签了赔订，可能由于时间差的问题，业主会改变售出价格或意愿，而致我司未收益告赔订。

　　十七、客户要求将(房产内)渗水的部分修补好再交订，怎么办?

　　答：

　　1、与原业主协商，把渗水部分修缮好;

　　2、说服客户，正因为由于该房产有渗水现象，才导致该物业卖目前这样的价格，业主认为如果要将渗水部分修好，就不会卖这样的价了。

　　十八、客户问：“这房我较满意，现交定金可以，但我老公(老婆)看后不满意，我要退定，行不行?

　　答：

　　1、首先告诉他(她)，这样是不可以的。定金的含义就是交定这一刻起所卖物业被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了“定”字的意义。

　　2、房屋买卖而签署的合同是慎重的文书，收到定金后我公司会转给业主，不是我公司不退而是业主不可能退。如果你对房屋本身还有疑问，请带上家人抓紧时间现场察看，一旦落订，我公司需要尽快落实，并及时转订业主。如果在其间先有其他客户要落订，公司不能承诺一定你能买到，请你仔细考虑。

　　十九、客户看房并且交订金之后，业主突然改变价格，要求更高的价格出售此房，怎么办?

　　答：

　　1、出现这种情况，我们只有晓之以理，动之以情，从我们所付出的费用和劳动说起，以期达到感动为业主的目的;

　　2、寻找报纸广告找出相同楼盘的最低价，与业主谈价，找人看房，把价格往最低处砍，打击业主心理期望值;

　　3、可以从法律的角度上要求业主履行合约，否则，由此产生的法律后果将由业主全部承担。

　　二十、收订后，有其它客户出高价，怎么办?

　　答：

　　1、公司原则上不支持这种做法。因为这样做的结果必定失去第一个客户，对公司的信誉和品牌都是百害无一利的。也会让客户对公司的服务宗旨“诚信”产生怀疑，久而久之，将得不偿失。但是努力做好第一客户，极力说服第二个客户，给他介绍其他物业这是很容易做到的。这样两个客户都做成，由一个客户变两个客户，何乐而不为呢?

　　2、如果第二个客户出价远高于第一个客户，我们也可以考虑第二个客户，但必须具备一个先决条件：盘、客户必须有一方可以做全权委托，从而保证这部分高出的利润我们一定能赚到为原则。这时我们对第一个客户需要找一个很好的理由，比如业主已经在其他地产公司收了定金，我们的动作慢了一步等等，尽可能把责任往业主身上推，以期达到既不得罪客户，又可达到让他高高兴兴地在我们手中买其他房产的目的。