二手房交易合同纠纷

　　二手房交易合同纠纷

　　去年，东莞市房管局下发《关于加强房地产经纪行业管理的通知》，要求从2008年8月1日开始，房地产中介机构在为消费者提供中介居间服务时推广使用由市房地产中介协会和市消费者委员会印制的《房地产中介买卖居间/服务合同》示范文本(下简称“合同示范文本”)。

　　时隔一年有余，记者通过走访市场了解到，东莞绝大多数中介仍“各自为政”，采用自制合同文本。有业内人士表明，尽管示范文本中的条款非常细致、明确，但冗长的内容俨然不够精炼。而消费者则对统一合同文本普遍持赞同意见。

　　现状

　　多数中介行仍使用自制合同文本

　　“去年开始推广使用的合同示范文本并未普遍被中介行采纳，他们仍在使用自制的合同。”东莞市房地产中介协会秘书长郑浩辉告诉记者，去年中介协会印制了示范文本2000套，而至今仅售出220套左右，占比仅一成余。

　　马小姐刚刚购买了南城市政广场旁的一套二手房，她递给记者看的“合同”是一份《房地产转让合约》。记者看到，该合约只有A 4纸正反两面内容大小，关于房屋基本情况、税费承担、付款方式、违约责任等均有约定，但是条款仍过于简单。无独有偶，柯先生购买的一套三房二手房单位，其明确告诉记者，中介方提供的也并非《房地产中介买卖居间合同》，而是由该中介行自制的合同文本。“按理，这份合同问题不大吧?”柯先生战战兢兢地向记者问道。

　　记者采访的多位消费者均表示，他们与中介、卖家签订的二手房合同都非《房地产中介买卖居间合同》。随后记者走访城区大小的中介行发现，绝大多数中介机构都有自制的合同文本，并且仍在使用。有中介行负责人告诉记者：“我们是在合同示范文本的基础上进行改善和补充的。”而有的一些小型中介行，对于市房地产中介协会和市消费者委员会印制的合同示范文本显然不知情，正在负责一单二手房生意的经纪人阿周说：“我们公司一直用的是这种合同，示范文本是怎么样的?我倒没有看过。”

　　中介服务收费标准尚无明确界定

　　记者通过多种渠道拿到了4家中介行的合同文本，对比发现，各公司的条款不尽相同。有的非常细致，包括物业装修情况、附带家私家电情况、物业抵押与否、向哪家银行贷款、有无断供楼款等等，都有注明;而有的则非常“粗糙”，总体来说基本涵盖了二手房交易的基本内容，但却不够周全，物业产权转移登记这一重要的事项，也只以寥寥数笔带过。“按照多数中介的做法，如果合同中没有具体注明的，多数会以口头协议为准。”一位知情人士告诉记者。

　　值得注意的是在中介服务费这一条款中，合同示范文本着重提及了“丙方(中介方)向甲乙双方共收取的中介服务费不得超过本房产交易价格的3%”。而在记者拿到的4份中介行自制合同文本中，并没有看到中介服务费收费标准的明确界定，仅是以“空格”的形式标注了中介的服务费用总额。而合同示范文本中交易资金监管的条款选项，在中介公司自制文本中也未有体现。

　　析因

　　二手房交易有特殊属性

　　“示范文本只考虑了交易中最基础的情况，而实际上二手房的交易要复杂得多。如果使用示范文本，我们要根据买卖交易标的具体情况，或还要再行协商和签订补充协议。但是我们不能要求每一位业务员(经纪)都完全‘专业’，在补充协议中针对交易中的房屋补充‘个性化’的协议。所以我们也是自己制定合同文本，然后是通过实践发现问题，尽可能将我们自己的合同文本补充完善。”一位不愿意具名的中介行法律顾问告诉记者，从其进入公司开始，已数次修订公司的合同文本。”记者留意到，该司的最新款合同文本中相当“与时俱进”，其中还约定了买卖物业住宅专项维修资金的缴纳问题。而住宅专项维修资金是今年年中，房管局统一下发通知要求缴纳。

　　记者了解到，二手房物业的交付类型非常“多样化”，当然也会产生不同类型的排列组合。该人士绘声绘色地说：“打个比方，一套物业，业主贷款还清与否?还清的话物业怎么交付?而未还清贷款呢?客户方面楼款的支付也与业主贷款还清与否相关。总之，好比排列组合，3组数字，每组数字分别由3个数字组成，现在重新进行排列组合为两个数字一组，共有多少种排法?有27种。”

　　范本内容详尽但冗长

　　满堂红东莞公司总经办总监薛慧明也基本同意了这个说法。她表示，二手房交易不同于一手房，在程序、操作方式上均不尽相同。“一手房买卖中，消费者对接的是发展商、银行，而二手房对接的是卖家，而由于政策、时间的变动，也使得交易更加繁琐。”

　　“在合同示范文本的征求意见过程中，或许不够充分，考虑不够周全。”薛慧明详读了范本后告诉记者，“冗长的8页A 4纸形成的内容确实很详尽，但显然太多了。买卖双方本身，及与中介在交易前的谈判过程中，已经是一个博弈过程，到了签合同这个环节中，再要花费时间来从合同文本中‘挑骨头’，那似乎是一件非常困难的事情。建议示范文本文字上要言简意赅，尽量精炼。毕竟对于消费者来说，这样的示范文本如果能够广泛被中介采用，则是确保交易安全的定心丸。”

　　对此市中介协会秘书长郑浩辉表示，合同示范文本的推出也考虑到市场的消化问题，经过一定时间的沉淀和收集反馈意见，即将会考虑对示范文本进行修改，进而再有效地推行。

　　案例

　　合同无约定，投诉无门

　　小叶一个月前通过中介公司购买了一套二手房，并与卖家、中介签订了三方合同。交了定金给卖家、并配合办理了相关事宜后，现在正焦急地等待着银行放款。小叶以为这样可以拿到钥匙了，结果到了卖家处 要 钥 匙 时 却 吃 了 个 闭 门羹———原来在合同上，关于房屋交付使用的具体时间和方式并无约定，而卖家却表示，肯定是在其收齐全部房款后才交付房屋。小叶气急败坏地想“告”卖方，但是律师却告诉他，合同没有具体的约定“投诉无门”。

　　律师说法：合同问题导致二手房交易纠纷多

　　东莞明冠律师事务所主任邱平旺表示，多数二手房屋买卖交易中，由于合同的问题导致买卖双方与中介公司产生纠纷的不在少数。他告诉记者，合同的纠纷主要体现为，一是由于合同本身存在的设计不完善、约定不尽明确，以致后续发生的具体情况无法解决;二是交易双方当事人受市场等因素影响，不买或不卖，导致的违约，而“不卖”在2007年市场交投两旺时体现尤其明显，今年也有部分情况出现，而08年市场则是买方“不买”的违约;三是交易当事人与中介之间的纠纷，例如涉及到交易税费更新、调整，办理快贷的问题，而交易当事人在不了解实情下归责中介、不给中介费用的情况时有发生。

　　声音

　　希望强制推行统一合同文本

　　李婷，东莞居民：如果中介公司的合同能够全部统一，由行业主管部门监制、牵头推广使用，我想那再好不过。想必除了专业人士买房，我们消费者最多是对法律、对合同问题一知半解，而中介方提供的合同，多由他们自己拟定，我相信还是有维护他们自身利益的条款所在。但是这一点，我相信签约时买卖方不一定有那个时间去研究和质疑，很多人在口头达成协议之后就把合同签了算了，如果一碰上“黑中介”，不就成了“水鱼”?所以希望能尽快推行统一的合同文本，强制约束几方权利和义务。政府我们都不信，该信谁?

　　仅靠规范合同降低交易风险不现实

　　东莞一中介行负责人：我们希望有统一的合同范本能够保障买卖双方的交易安全，降低交易风险。但是也希望对合同范本产权状况、付款方式、东莞实际的交易规则有完善的考虑，更贴近市场实践。交易风险在任何行业都可能存在，指望从合同角度来降低交易风险，显然不够现实。

　　真正要规范市场，并非从单一的合同范本上规范就可以解决问题。消费者本身要提高自我保护意识，多学习相关的法律知识;主管部门对违法的中介进行查处，力度要适当地加大;消费者遇到纠纷等问题，要主动寻求解决的渠道，有必要时诉诸法律;中介市场要真正规范交易，从根本上来解决。