二手房交易新旧政策对比

　　金融、税费收费标准变化多

　　不少读者反映，目前二手房的交易环节复杂，尤其对所收费用的比例变化拿捏不准。来自于中介机构的反馈同样也体现出上述问题，自去年下半年信贷政策、税费减免政策的陆续出台，咨询收费问题的热线也明显多了起来。今年以来随着二手房成交量的回升，关注如何买卖二手房的话题热度也与日俱增，晨报房产周刊为此特别策划了当下购房指导，将目前二手房交易过程中不同以往的变化进行了汇总和对比，以帮助购房者进一步掌握交易细节，做到心中有数。

　　四种税费发生变化

　　从去年10月份开始，针对房地产交易税费优惠措施开始逐步落实。其中，对个人首次购买90平方米以内的普通住房，契税税率暂统一下调到1%，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税，之前的普通住宅按照5年内征收缩短到两年内。此外，北京市还对普通住宅界定范围扩大，将普通住宅平均交易价格根据环线和房屋总价划分为四档，三环以内总价215万元/套、三环至四环之间175万元/套、四环至五环之间165万元/套、五环以外100万元/套的房屋，认定为普通住宅，这一政策的出台则让不少以前按非普通住宅交易的二手房税费下调。

　　21世纪不动产市场分析师指出，按当前优惠政策的规定，购买一套普通住宅可比以前非普通住宅节省8.1%的税费，相当于总价150万元的房产可节省房款10余万，优惠幅度非常大。但从政府规定税费减免暂定时间为一年也可看出，后期政策走向最终会由市场情况来决定，不排除市场转好后恢复之前政策的可能。

　　首付款和利率双降，月供压力相对减少

　　目前北京各家银行房贷七折优惠利率已基本落地，首次借款人购买二手房的消费者同样也能享受到这一政策。这样算来，如今购买一套90平方米总价为100万元的房产，如按照30年期的商业贷款计算，月供与去年同期相比能节省近400元。但值得提醒的是，虽然公积金贷款利率最低，但是目前已经办理商业贷款的借款人在北京还不能转成公积金贷款，至今北京还未开通此项业务。

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　　公积金与商贷组合适合购二套房

　　提及“组合”二字，借款人可能会马上联想到公积金的组合贷款，然而从实际操作来说，商业贷款与公积金贷款的完美搭配，组合在一起也能出现意想不到的省钱效果。“伟嘉安捷”的曹鑫平告诉记者，对于打算购买第二套房的借款人之所以用“商贷+公积金”的组合，是因为公积金影响商业贷款，如果借款人第一套是公积金贷款，第二套房用商贷很容易被认为二套房。而商业贷款却影响不了公积金贷款，第一套房是商业贷款，第二套房用公积金贷款仍然是首套住房的优惠政策实施。所以，比较适合有房产但需要购买二套房的消费者使用。