入住刚半年 房子却过保修期怎么办？

现在买一些大件商品，通常都会有保修期，而作为商品买卖的房子，大家自然也觉得有保修期是天经地义的事。但不少前来咨询的人们对于保修期该如何计算，具体到什么部件都不是很清晰，碰到质量纠纷也都拿不定主意，无所适从。
笔者的一个朋友，买了市区某大楼盘的一套住宅，搬进去不久，就发现卫生间顶部渗水，朋友怀疑是楼上住户装修时动了管道筋骨，于是找到楼上住户要求修复，但楼上住户却否认此事，认为是房子质量问题，后向开发商反映，却被告知朋友买的房子是惜售房，该房子已经过了保修期，他们不再对此事负责。朋友觉得这样不是太亏了，毕竟自己搬进新房还不到半年时间，这保修期限又是从何算起？
另外，王先生在浦东买了一套房子，岂料装修时发现客厅、厨房间屋顶发生空鼓，为了验证是否系质量问题，他请了专业人员，结果被告知确系质量问题，无奈之下，他找到房产商要求给予答复，起先房产商派人上门维修，但问题并没有得到最终解决，几个月以后，当他向房产商提出彻底维修时，却被告知已经过了保修期。后经调解，该房产商终于同意退房。
据了解，有关房屋质量的投诉越来越多，其中很多是关于房屋保修期的争议。基本上都是对房屋保修期到底有多长？期限如何计算？一旦出了问题该如何处理？认识都比较模糊。为此，专业人士给予了解答。
房屋的保修期到底有多长，期限从何时算起？很多人根本搞不清楚，更不用说搞清楚承建商承诺给发展商的保修期和发展商承诺给业主的保修期有什么区别，很多时候购房人会被搞得糊里糊涂。
房子保修期限的规定在国务院颁布的《建筑工程质量管理条例》中有明确规定，即如果在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限分别如下：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为５年；基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为两年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。这里所说，建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
需要指出的是，这里规定的保修期限为最低保修期限，具体保修时间以建设单位和施工单位合同为依据。需要注意的是，这一期限是建筑商对房地产开发商的保修期限。
但是，房子销售往往有一个过程，所以房子到了消费者手中，上述规定的保修期限很可能已经过了一两年，甚至已经过了这个保修期。如果发展商以此作为对住户承诺的房屋住宅保修期限，那么对于住户来说太不公平了。
事实上，国家还规定了开发商对消费者承诺的最低保修期限。根据国家规定，开发商在销售房屋时，要向用户提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，其中要明确保修项目和期限，并且不能低于上述规定的最低保修期限。一般来讲，开发商为了少承担责任，仅会比建筑商承诺给自己的期限稍稍延长一点。其实，房屋的保修期限是可以同开发商商定的，这就要求我们订立购房合同时，一定要注意作为合同附件的《住宅质量保证书》，看清楚上面所承诺的保修时间和起算时间；如果觉得保修时间太短，可进行补充约定。
保修期内，住户能要求些什么？根据有关规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
建设工程在超过合理使用年限后需要继续使用的，产权所有人应当委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定，并根据鉴定结果采取加固、维修等措施，重新界定使用期。
另外，如果在保修期内，发生地基下沉、房屋倾斜、墙体开裂等严重质量问题的，或者屋面、墙面、地面等部位发生质量问题经两次修理仍不能正常使用的，经营者应当根据消费者的要求，按规定负责退房并赔偿损失。保修期限内的维修费用（包括公共部位的维修费用）由经营者承担，不得使用物业维修专项资金。
因勘察、设计、施工承包人的原因致使商品房在合理使用期限内造成消费者人身、财产损害的，房地产经营者和负有责任的勘察、设计、施工承包人应当承担连带赔偿责任。
那么过了保修期限，住户仍碰到质量问题是否仍可要求房产商给予处理？一旦房屋出现质量缺陷，首先应该确定属于何种问题，是否在保修期限之内。若在保修期限之内，应马上找开发商要求处理。同时，应记明因为房屋质量缺陷造成的损失，比如地板翘起、瓷砖开裂，维修前向开发商讲明，便于之后要求赔偿。保修完后，一定要认真验收，如果有可能请专家验看，确保质量过关。涉及结构安全的大问题，应当报当地建设行政主管部门备案，便于日后查询。
对超过保修期的房屋质量问题，购房者也不要六神无主，要区分清楚情况以便进行处理。如果是因为发展商故意拖延而超过期限，或者因为屡修屡坏、屡坏屡修而超过期限，由开发商承担责任，购房者有权追溯。只是购房者要注意保存相关证据，便于日后证明用。对于确实超过期限的房屋质量问题，购房者也可以找发展商，要求其本着为客户负责的态度，提供维修服务。

来源：住在上海
作者：何休