新房入住纠纷提示 验好房提前防范

　　对于新入住的小区来说，新房入住纠纷主要集中在以下几个方面：

　　1、配套设施纠纷：

　　就开发商承诺的配套设施，如水、电、气、热、道路、绿地、停车场、会所、出卖人承诺的其他设施不符合约定、不完善或不及时配套的问题发生纠纷。

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　　2、面积纠纷(如套内建筑面积缩水，公摊面积增加)：

　　双方约定以建筑面积计价，对建筑面积不变，而套内建筑面积、公摊面积增减无约定，套内建筑面积缩水，公摊面积增加，导致发生争议。

　　3、装修标准：

　　在房屋预售合同中，精装修标准不明确，房地产开发企业由于某些方面的原因，只是模糊承诺高级、高档、进口装修材料，不明确品牌，交付时买受人不认可引起纠纷。

　　4、设计变更、规划变更：

　　在签订合同之后，开发商擅自变更小区规划、设计，导致小区建筑密度、容积率等指标的变化，影响通风、采光、视觉卫生等居住环境而产生纠纷。

　　5、房屋质量纠纷：因房屋主体结构、地基基础、防水、抗震、裂缝等房屋质量问题而产生的纠纷。

　　6逾期履行纠纷：

　　房地产开发商逾期交付房屋产生的纠纷。

　　7、虚假广告：

　　开发商卖房时，在广告中夸大其词，如广告中说有多少园林绿地，但园林绿地的产权归谁没说，广告中有很好的会所，而会所的产权归谁没说。小区中有多少车库，但车库是公共所有还是私人所有没有说。等到购房人实际入住才发现，绿地是属于政府的市政设施，会所的所有权归开发商，使用车库要另外交费。由此产生一系列的纠纷。

　　8、产权纠纷：

　　房屋交付入住后，购房人难以取得房产证。

　　新房入住“六步曲”

　　第一步： 带好资料 准备收房

　　接到开发商的入住通知单，就标志着业主收房的开始。首先应看清发展商约定的收房时间，确定具体收房日期，然后找出购房合同，仔细研究合同中的交楼约定，充分了解哪些费用是发展商必须交付的，而自己的权益有哪些，一旦对方违约又有什么处置方法。

　　其次，要准备各种相关收楼材料，主要是申办产权证需要的文件：如购房合同、各期付款的单据(包括发票或用于换发票的收据)，还有业主本人的身份证，收楼通知书等，如是按揭购房的，还要带上银行贷款合同。

　　第二步：细节问题不放过

　　业主欢天喜地睇新居之余，不要忘记一个重要任务：验楼。如果疏忽大意，没有及时发现问题，到入住后才要翻修就费时失事了，所以，消费者在收楼时要额外谨慎，系统地检查新居，并仔细关注一些"细节"，如门匙、电器、门、窗户及窗台、露台、墙、地板、天花、厨房、洗手间、水龙头及喉管、电力装置、电话及天线等。业主收楼时，还应带好售楼说明书及买卖合约，核对楼宇内外的材料及设备。为方便验楼，业主亦需带备铅笔、水平尺、软尺、螺丝批、纸张、小电筒、电灯泡、贴纸、电风筒和踏梯等，精量细测，并逐一测试管道设备的功能。

　　第三步：切记查看"三书一证一表"

　　"三书"是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，"一证"是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，"一表"是指《竣工验收备案表》。

　　根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定："房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用"。业主一旦签了有关文件，就视为对楼宇质量的认可，因此，专家提醒，收楼前千万记住要求发展商出示"三书一证一表"，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，你才能签署入住单，收楼，但时下不少发展商交楼时，大多未能出具完整的文件，若买家确实想收楼的，验收过《住宅质量保证书》，有关部门出具的关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书后，确保具备居住条件的，亦可收楼。

　　入住前要交的费用

　　在办理新房入住手续时需要交纳多种费用，这是购房者都会遇到的事。然而，到底哪些费用该交，哪些收费不合理，恐怕就不是人人心中有数了。

　　入住即交一年物业费看约定

　　“交齐第一年的物业费才能拿到房钥匙。”这是许多业主入住时都会遇到的问题。某物业公司的李经理介绍说：“根据规定，物业公司应当按照合同约定或者双方的约定收费，但目前有几种情况让物业公司很无奈。第一，有一定比例的业主是外省市来津购房办理蓝印户口的;第二，有一定比例的业主购房是用于投资的，以上两种情况房屋大都长期空置，如果不预收，今后很难再收到物业费。另外，大多数业主从办理入住手续到实际入住需要半年左右的时间，如果第一次只收取一个月的物业费，之后很长时间都难以实现收费。而物业公司对属于全体业主的共有财产的维护一天也不能停止，如果收不上来，这笔费用需要物业公司筹集资金代业主垫付。”对此，相关部门负责人表示，物业公司将领取房间钥匙与交纳物业费挂钩是没有政策依据的。

　　水电有线电视供暖费属代收

　　目前，很多小区在业主办理入住手续时收取50吨水费和200度电费，此事引起很多业主的质疑。据了解，此项费用属于物业公司代收费用，而不是其自身的经营性收费。“为让业主办理入住后使用方便，开发商已提前向供电、供水部门代业主缴纳了这部分费用，因此业主在办理入住手续时，物业公司受开发商委托将提前垫付的水、电费收回。”此外，有线电视费以及取暖费也为物业公司代收项目，收缴后交当地有线电视管理部门和供热部门。

　　装修履约保证金需协商

　　建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第十六条规定：装修人，或者装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。“目前，很多物业公司出于约束业主装修乱改乱建、杜绝施工队伍野蛮施工以及维护公共设施等方面的考虑，在与业主签订这一协议时，收取一定数额的装修履约保证金。”相关部门负责人表示，“其实，如果物业公司在双方平等协商的基础上，收取一定的装修履约保证金，是有利于维护小区全体业主利益的。对于装修履约保证金的退还，应在装修协议中进行约定，如经查验合格则应按照协议的规定及时退还给业主，如业主出现违约则应按照协议约定执行。”