房产买卖政策性违约：不可抗力还是情势变更？

　　房产买卖政策性违约：不可抗力还是情势变更?

　　“政策性违约”，比如首付比例上调、第三套房停贷、无法提供相应纳税证明，每一条都是引爆纠纷、对簿公堂的导火索。这种案子买房人一般都是以“不可抗力”为由进行起诉，那么到底是属于不可抗力还是情势变更抑或是商业风险?

　　海淀判例： 7月29日，北京市海淀区人民法院首个判决落地。此案中，原告张先生因第三套房无法贷款，诉至法院要求退房。海淀法院审理后认为，贷款政策变化属于情势变更，判决解除合同，返还定金。

　　北京网通州判例：北京市通州区人民法院的首个判决则认为，原告史先生因为没有1年以上的完税证明及社保证明无法获得住房贷款，“新国十条”的出台对于双方合同的履行构成不可抗力，原告可以要求解除合同。

　　该案的承办法官认为，目前把握的一个基本原则是，对于的确没有履约能力，且不是由其个人原因造成的，一般认定为“不可抗力”，这种情况双方没有任何责任;对于因为首付款或贷款利率提高要求解除合同的，则区别不同情况可以适用“情势变更”，并且给出卖人适当的补偿。