购房定金该不该退

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　　购房定金该不该退

　　对普通老百姓来讲，买房是一生中的大事儿。在目前的房价下，很多人为了一套房子差不多要穷其一生的积蓄，然而，购房却并不省心。

　　购房的第一步通常是下定金。购房者常常会在售楼小姐“卖得很火，即将售完”的言辞下，匆匆交上少则数千、多则上万的定金，定下一套看起来还算不错的房子。

　　花了同样的钱，当然希望能住上最好的房子。很多人仓促“下定”之后，才发现所定楼盘在环境、设施等方面并不能尽如人意，或有更适合的楼盘，从而心生悔意，不想买了。在这种情况下，此前缴纳的定金该不该退?

　　购房定金引发的官司

　　浙江来汉做生意的黄先生就因为购房定金的事跟开发商“扯了近半年的皮”。

　　事情要追溯到今年的4月20日。那一天，黄先生来到沌口某楼盘，他看中了该地的发展潜力，有意在这里选购一间商铺。此时，该楼盘还没正式开盘。售楼小姐对他称，此地商铺非常紧俏，很多人一次就订了好几套，想买到合意房子的话就必须先支付2万元购买“认购金卡”。

　　按售楼小姐的说法，拥有“认购金卡”的好处多多：可以优先选择自己满意的房子，房价享受9.8折优惠，买卡的钱到时充入房款。一个好的地段对商铺来说很重要，出于这种考虑，黄先生买了一张“金卡”。

　　到了4月25日这天，该楼盘正式开盘。然而，售楼小姐此前所说的“火爆”认购场面却并未出现。黄先生给记者描绘当时的场面时说：“加在一起还不到10个人，却要我们排队。一次进三四个人，两批就完了。进去后，马上就要我们签《认购协议》，留给我们考虑的时间还不到两分钟……”他选中了一套83平方米的商铺。在签订《认购协议》的同时，他又被要求交了2万元的定金。而在此之前，他连所认购房屋的公摊面积、价格、内部结构等都还不清楚，看到的只有模型。

　　“对商人来说，机会稍纵即逝。”黄先生以此来解释他签订《认购协议》的“冲动”。

　　协议中约定开发商为房屋认购人保留房屋15天，房屋认购人应在15天内与开发商签订正式的房屋买卖合同，否则所交房屋定金不予退还。在这15天中，黄先生反复与开发商协商，欲详细了解所购商铺的具体情况。但直到正式与开发商签订《商品房买卖合同》，他才了解到，该商铺含有高达25.6%的公摊面积，而且每平米价格竟在8000元以上。

　　“知道这一情况后，我大吃一惊。”黄先生说，“而且，合同中开发商所应承担的违约责任很低，他们事先在广告中的承诺都没体现出来。”就此，他向开发商提出了“如果面积出现误差怎么办”等疑问，并要求重新测定公摊面积，但开发商不同意。于是，他要求解除《认购协议》，退还自己先前预付的4万元定金。“如果不签买卖合同，房子就会卖给别人，4万元定金也不退。他们就是这么说的!”黄先生气愤的说。

　　无奈之下，他只好将开发商告上法院。11月4日，武汉经济技术开发区法院判开发商败诉，要求返还黄先生的购房定金。直到此时，搁在他心里长达半年的一块大石头才放下。

　　定金是把双刃剑

　　湖北某律师事务所陈某律师正是黄先生的委托代理人。他告诉记者，定金可分为立约定金、解约定金、成约定金、证约定金等。而认购协议中的定金属于立约定金，其设立的目的是为了担保房屋买卖合同的签订。

　　而按照《合同法》中规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》，约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金起到担保合同履行的效力，给付定金的一方违约，无权要求返还定金;收受定金的一方违约，应双倍返还定金。”也就是说，只有买卖合同成立，定金才具有担保合同履行的效力。

　　显然，定金是把双刃剑，不管是对开发商还是购房者都具有同等的约束力。购房者与开发商纠纷的主要焦点就集中在“责任在哪方”上。

　　陈某对记者分析，如果开发商违约不与认购者签订合同或无法签订合同，应该双倍返还定金。但如果是购房人因为个人原因不想在当地购买房屋，同时也未在《认购协议》约定的时间内与开发商协商，就算购房人违约，在这种情况下，开发商可以不退还定金。

　　此外，如果双方当事人均无违约行为，只是就有关条款协商不一致，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应将定金返还买受人，双方互不负违约责任。

　　“黄先生正属于这种情况，一般来说，黄先生已按照约定的时间与开发商协商订立买卖合同，他的义务已经履行。双方不能协商一致，这不属于任何方的违约行为。但开发商同样应该返还他的定金。”陈某说到这里强调，购房人一定要按照协议，在约定时间内与开发商协商，不然损失便无法挽回。

　　此外，据有关民事法律规定，签订合同必须本着公平、自愿、诚实信用的原则，开发商以签订《认购协议》收取定金的形式，迫使消费者与之签订房屋买卖合同，在购房者尚未与开发商签订正式合同之前，仍有权利要求退还定金。

　　但有业内人士称，目前开发商同购房者签订的《房屋认购书》，其内容一般都比较简单，仅仅涉及房屋的价格、楼层楼号、面积、房屋定金的数额以及购房者违约的条款。而对房屋质量、权属保证、按期支付等限制开发商的约定却很少提及。这就势必造成约定内容单一，定金比例过高，给购房者考虑的时间过少。如不在双方约定的限期内签订预(销)售合同，开发商往往会克扣购房者的定金。如不想扣掉定金，只有老老实实地签订预(销)售合同，甚至只能签订开发商早已填好对其有利的合同。以至于购房者失去主动权，不得不接受一些不合理条款，白白吃亏。

　　收取定金是否合理

　　如此说来，购房定金究竟该不该收?对此，购房者与开发商各执一词——

　　“购房定金实质就是地产商的‘霸王定金’。”在武昌一座楼盘售楼部门口，一位准备看盘的先生激动地说，“无论是谁的责任，购房定金都应该退还给消费者。消费者在整个购房过程中都是被动的，他们的知情权在一开始就没有得到保障，在这种情况下，产生的纠纷责任应该由发展商全部承担。”

　　而该楼盘售楼处经理告诉记者：“在实际操作中，不收定金会带来很大的麻烦，消费者无法受到任何约束，那么开发商的销售行为也得不到保障。比如为了一位客人，销售人员花了十几天的时间为其服务，将所有工作都做好了，消费者转头就说不买，开发商所做的工作全白费了。这不仅会影响整个销售，客观上说也让开发商的权益得不到保障。”

　　业内对此也有争论——

　　武汉市城市综合开发办综合处科长钟清江称，根据建设部有关商品房买卖的规定，在购房过程中发展商与消费者签订《认购书》并收取定金是允许的。而且购房定金是属于立约定金，其功能是督促合同的签订，所以它是合法存在而且具法律效力的。只要开发商开发的楼盘具有售楼资格，也就是说拿到《销售许可证》就可以收取定金。

　　陈某认为，房屋是一种特殊的商品，价格昂贵，因此房屋买卖行为需要签订书面的房屋买卖合同加以确认。开发商收取定金的行为可以理解，但作为缴纳定金的《认购协议》只是作为《商品房买卖合同》的“从合同”存在的，“主合同”还没有签订的话，“从合同”就不具备法律效力。签订《认购协议》、缴纳定金也并非法律规定的必经程序。

　　武汉市经济研究所研究员王兴昌则认为，《认购协议》应该由双方协商签订，事先约定好双方应该承担的责任和义务。但定金不退还就不合理了。

　　小心定金陷阱

　　虽然“定金是否该收”这一话题到目前还没有定论，但在目前交易双方知情权不平等的状况下，消费者是否应为此而承担责任呢?

　　作为一名有多年经验的房地产律师，陈某告诉记者，因为购房定金引发的纠纷很普遍，他经常接到这样的投诉。不只是新房中存在，二手房中也有这样的现象。

　　在购房者中流传着这样一句话：“定金是陷阱的开始。”意思是说购房者在交了定金后就会处于相对弱势地位，很容易为开发商所左右。“因为定金交出容易收回难，甚至有的购房者因为定金要不回来而勉强买了自己不太满意的商品房。”有业内人士这样说。

　　陈某认为，购房前签订认购协议、收取定金是目前房地产市场中开发商普遍使用的以“小定”吸引和确定目标客户的营销手段，购房者应该加强自己的分辨能力，防止被开发商人为的造势所迷惑。

　　同时，他称，购房是非常专业的，购房前应先让自己成为半个房产专业人士。但一般的消费者都是无法全面掌握其中的情况，所以，消费者也要增强法律意识，或者请律师陪同购房，避免落入陷阱。