公房买卖合同生效的条件

　　本案涉及公有房屋能否买卖以及买卖的条件问题。随着城市公有房屋改革的全面展开和不断深入，城镇公有房屋经营管理的机关、社会团体和事业单位等一 些售房单位将公房出售给单位职工时，存在一些严重侵犯职工合法权益的行为。

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　　[案例简介]

　　钱某原在某大学教书，1997年年底买下了房改房，但单位一直没有为钱某 办理房产证。不久前，钱某提出调到另外一所大学工作，单位称：钱某要调走， 单位就不再将房子卖给他，要他将房子腾空，并准备把购房价款退给钱某。钱某 遂诉至法院，要求单位履行购房合同。

　　一审法院经过依法开庭审理，认定双方的购房合同关系合法有效，虽然房屋 尚未过户，但合同已经成立，应该履行。遂作出判决，判决单位继续履行合同， 为钱某办理房屋产权证。 [法律问题] 公房买卖合同成立生效条件。

　　[法律依据]

　　(1)建设部(城市公有房屋管理规定)第31、32、33条规定。 (2)<最高人民法院关于公产房屋的买卖及买卖协议签订后一方是否可以返 回的问题的复函) (1990年2月17日最高人民法院发布的(89)民他字第50 号，现已废止)。 (3)<国务院办公厅转发国务院住房制度改革领导小组关于全面推进城镇住 房制度改革意见的通知)有关规定。 (4)<合同法)第25、44、135条。

　　[法理和法律分析]

　　1.公房买卖的前提条件和法律政策约束

　　本案涉及公有房屋能否买卖以及买卖的条件问题。随着城市公有房屋改革的 全面展开和不断深入，城镇公有房屋经营管理的机关、社会团体和事业单位等一 些售房单位将公房出售给单位职工时，存在一些严重侵犯职工合法权益的行为。 如房改后迟迟不给购房职工办理房产证或扣押产权证不发给职工，一旦这些职工 调走，不管是否已经交齐房款，单位往往会提出解除原来签订的房屋买卖合同， 将房屋收回。那么公房是否可以任意买卖或者公房买卖一定是单位说了算呢?首先，公房买卖是有前提的。

　　房改涉及的公房包括直辖市、市、建制镇国有房屋和 集体所有房屋。根据建设部(城市公有房屋管理规定)的规定，城市公有房屋买卖的条件是：

　　(1)公有房屋的买卖，买卖双方必须持有房屋所在地城市人民政府 规定的证明文件，也即公房买卖首先必须获得国家的批准。

　　(2)公有房屋买卖 时，应当根据国家规定进行房地产价格评估。

　　(3)公有房屋必须经过交易审核 后，方可办理所有权登记。其次，公房买卖涉及公房初次买卖和公房的买卖后产 权归属问题。作为公有住房实现商品化的必然要求，公房出售使很多个人拥有了 自己享有所有权的房屋。但是由于公房买卖是具有政策性的行为，出售公有房屋，并不是把公有房屋售出了事，也不意味着国家在公有住房出售后对居民的住 房问题不再进行经营管理。政府在出售公有住房时，既要尊重价值规律，又要考 虑居民的负担能力，制定合理的价格，实现公有住房商品化和私有化的平稳过渡。这就形成了我国目前购买公有住房的“部分产权”现象。

　　根据(国务院办公 厅转发国务院住房制度改革领导小组关于全面推进城镇住房制度改革意见的通 知)规定，职工购买公有住房，在国家规定的标准面积以内的，实行标准价。购 房后拥有部分产权，即占有权和使用权、有限处分权和收益权;可以继承，可以 在购房5年以后进行市场出售或出租，原产权单位有优先购买权和租用权。售房 收入扣除有关的税费后所得收益，按政府、单位、个人的产权比例进行分配。职 工拥有部分产权的住房，在自用和自住时受到法律的保护;将优惠购买的住房投 放市场时，则受到法律的约束，不得高价出售或出租。由此可见，公房买卖是不 同于一般私房买卖的，即使办理了产权证，其产权也受到法律的限制和产权单位 的制约。这样，就产生了一个制约限度的问题：即原产权单位是否可以控制其出 售公房的权利?本案中的钱某原所在单位的单方毁约是否就是原产权单位行使制 约权的行为呢?根据本案实际情况，房改买房对象的限定是基于房改单位房改发 生以前的事实，即钱某一直是原单位的职工。至于后来出调另外的单位并不影响钱 某的依房改政策买房的资格，何况只是单位自身的原因造成房产证迟迟未办理。

　　2.公房买卖合同的成立要件和合同履行问题

　　为了规范公房买卖过程中出现的买卖合同成立要件问题，最高人民法院于 1990年2月17日发布了(89)民他字第50号司法解释，即(最高人民法院关 于公产房屋的买卖及买卖协议签订后一方是否可以返回的问题的复函)。这个复 函主要规定签订公产房屋的买卖协议后，翻悔而提出解除买卖协议的，如果此时 尚未办理产权转移登记手续的，认为该民事法律行为依法尚未成立，一方翻悔是 允许的。这个复函显然是不利于公房买卖中的买方职工当事人的，因为办理房产 证手续的时间和批文控制在单位手中，这样会造成单位任意侵犯职工合法享有的 房改政策优惠权的问题。随着合同自由精神的立法确认和对合同生效要件的实质 性关注，2000年7月23日，最高人民法院发布法释(2000)20号司法解释，公 告废止了前面提到的(89)民他字第50号司法解释，这种废止与1999年3月 15日全国人民代表大会通过并公布的(中华人民共和国合同法)的基本原则相 协调，原司法解释与<合同法)抵触而不应再适用。

　　那么根据最新司法解释精神和现行(合同法)的规定，房产买卖合同的成立要件应该是：

　　(1)符合房改房买卖的前提条件;(2)符合合同成立的一般要件， 即合同法承诺生效时合同成立，依法成立的合同，自成立时生效。在本案中，钱 某与原所在单位订立的公房买卖合同已经符合上述要件。又根据合同法规定，买 卖合同当事人之出卖人应当按照约定或者交易习惯，向买受人履行交付标的物或 者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。房屋买卖属于不动产买 卖，在本案中只有办理房产证手续才能获得原公房的私有产权。虽然产权没有合 法转移给钱某，但是合同已然成立，当事人应当依照约定全面履行自己的义务。 对于钱某来说是交付房屋购买的价款，钱某也已经履行，因此原公房单位也应该 相应履行产权转移的义务，而不能认为产权尚未过户就可以不履行合同，单方毁 约。

　　[学者建议]

　　本案值得注意的一点是，一般而言，房屋是一个普通中国家庭最重要的财 产，如果这份财产缺乏法律保障，无论是谁，心中恐怕都会不安的。所以，建议 有关主管机关能够制定明确而详尽的规范，保障购房职工的权益，体现房改实现职工福利和公房商品化的目标。