厂房租赁合同纠纷案

　　原 告：厦门市A运输公司。 法定代表人：李某利，经理。

　　被 告：厦门B工业有限公司。 法定代表人：黄某铿，董事长。

　　1988年6月28日，厦门市A运输公司(下称A公司)与厦门B工业有限公司(下称B公司)签订了一份厂房租赁合同。合同规定：1、A公司将位于厦门市仙岳路8号的钢筋混凝土全框架结构主体厂房和2幢760平方米的房屋出租给B公司使用;2、主体厂房租用时间6年，即从1988年8月1日起至1994年7月30日止。主体厂房面积3849平方米，月租某每平方米5元，B公司应于每月5日前将当月租某付给A公司;3、在租赁期内，B公司对A公司输送的劳力应优先安排，劳务合同双方另行商定;4、租赁期内，如增加土地使用税、房产税等，其增加部分由B公司支付，但A公司应提交有关增加收费的依据;5、B公司对所承租的厂房等负有保管、某修责任。合同签订后，A公司依约将厂房等交给B公司使用，并输送了一些劳力，但双方未再签订劳务合同。由于A公司输送的劳力无法适应B公司安排的工作，大部分已离开B公司。1990年11月29日，A公司函告B公司要求变更厂房的租期，B公司回函表示正在积极另寻厂址。1991年元月，A公司先后2次函告B公司要求提高租某，遭B公司拒绝，A公司遂于1991年7月13日向厦门市湖里区人民法院提起诉讼。

　　原告A公司诉称：其与被告于1988年6月28日签订厂房租赁合同后，被告未全面依约履行，将其输送的劳力大部分解雇。原房屋月租某每平方米5元，是以被告能安排其员工就业为条件。现商品厂房管理成本上升，被告违背原合同订立基础，该合同租某应按厦门市人民政府规定的商品房租某标准予以调整。请求法院判令被告：厂房租某从1991年8月份起每平方米每月租某由5元提高到12.55元。

　　被告B公司辩称：合同签订后，其始终严格履行合同，分别优先安排原告输送的劳力。由于原告未按合同规定协助其做好原告输送人员的教育工作，致使大部分劳力因各种原因而要求回归原告方。原告以此为借口要求变更合同，没有事实依据。原告所依据的厦门市房管局规定基本租某标准不适用于原告、被告所签订的合同，对其无溯及力，而且该规定不具备普遍约束力。原告之诉不能成立。

　　厦门市湖里区人民法院查明：1990年6月9日，厦门市人民政府转发了厦门市物价委员会、市房地产管理局《关于调整非住宅用房租某标准的报告》。该报告确定，非住宅用房租某的计算办法应根据国家关于房屋商品租某由折旧费、某修费、管理费、税某、利息、利润、保险费和土地使用费八项因素构成的要求以及地段、用途的加减原则进行计算。钢筋混凝土全框架结构类型的房屋基本商品租某为每月每平方米12.55元。其中某修费为每年每平方米3元，利润为租某的10%。

　　该法院经审理认为：A公司与B公司签订的厂房租赁合同为有效合同，但合同中规定的主体厂房租某每平方米5元，显然偏低。根据国家对整个房地产业改革的要求及厦门市人民政府的有关规定，A公司要求变更合同约定的厂房租某条款，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国经济合同法》第二十七条第一款第二项之规定，于1992年1月17日作出判决：A公司与B公司于1988年6月28日签订的房屋租赁合同第一款，主体厂房(面积3849平方米)每月每平方米租某5元变更为12.55元(时间自1991年8月1日起计算)，已到期的调租差价款项，B公司应在本判决生效后一个月内付清。

　　一审判决后，B公司不服，于1992年元月20日向厦门市中级人民法院提起上诉，称：原审判决适用法律不当。首先，该纠纷合同并非依国家计划而签订的，厦门市人民政府的文件也非国家计划部门制定的，因此，不能适用《经济合同法》第二十七条第一款第二项的规定。且该文件不具有普遍约束力及强制力。其次，签订合同时，每月每平方米租某5元是与租赁物的使用价值相适应的，原审法院认定租某显然偏低，没有法律依据。

　　厦门市中级人民法院经审理认为：A公司与B公司签订的厂房租赁合同为有效合同。由于双方确定的厂房租某每月每平方米5元低于该厂房出租的成本，不能以租养房，导致A公司无法继续履行合同，其要求变更合同约定的厂房租赁条款，是合法的，应予采纳。但考虑到B公司按约在租赁期内负担厂房的某修义务及其对租某的承受能力，故某修费及利润应从租某的构成因素中剔除。原审判决认定事实清楚，但适用法律不当。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，《中华人民共和国经济合同法》第二十七条第一款第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十三条第一款第(二)项之规定，于1992年8月12日判决：一、变更厦门市湖里区人民法院判决，从1991年8月1日起，A公司与B公司签订的厂房租赁合同第5条第1款中的厂房(面积3849平方米)每月每平方米租某5元更改为10.62元。二、已到期的租某差价款项，B公司应于本判决生效后一个月内付清。