未按约签买卖合同须付违约金 房屋中介霸王条款被认定无效

上海一房地产中介公司以黄女士未按约定的时间内签订《房地产买卖合同》，故以构成违约为由，诉至法庭，要求支付违约金3万元。因中介公司的诉请不符合合同法的有关规定，3月31日，上海市闵行区人民法院一审判决驳回了中介公司的诉请。

2007年11月21日，黄女士和中介公司签订《房地产求购居间协议》和《房地产买卖居间协议》。同日，在中介公司的居间介绍下，黄女士又与出售方签订《房地产买卖协议》，约定20天后签订《房地产买卖合同》。另约定，任何一方未能履行本协议，导致房屋买卖未能最终完成或《买卖合同》无法签订的，由违约方向中介公司承担违约金3万元，作为提供居间服务的补偿。还约定如买卖双方协商合意解除本协议致使房屋买卖未能最终完成的，则应共同支付3万元违约金等内容。

今年1月5日，中介公司以黄女士未在约定的2007年12月11日之前签订《上海市房地产买卖合同》，函告要求黄女士承担违约责任。由于黄女士未予认可，故诉请判令黄女士支付违约金3万元。

中介公司诉称，黄女士于2007年11月，表示对一套产权房购买意向。21日，签订了《房地产求购居间协议》、《房地产买卖居间协议》。同日，在中介公司的居间促成下，黄女士签订了《房地产买卖协议》，就房屋确定了买卖合同关系。并约定为办理交易过户手续之需，买卖双方于签订协议后20日内签订《上海市房地产买卖合同》。然而，黄女士未按约定履行签署合同义务。

法院认为，案件所涉的《房地产买卖协议》具有缔约意向书的性质，用以规范双方签订正式的《房地产买卖合同》，即签订本约。意向书成立后，买卖双方有权自主决定履行或解除双方间的买卖意向，他人不得干涉。

根据合同法规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。据此，即使本案中买卖双方未能继续履行买卖意向的原因可归责于黄女士，黄女士也无需支付报酬。

《合同法》还规定，格式条款加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，公司诉请所依据的违约条款是其提供的《房地产买卖协议》中的格式条款。条款中有“不管居间是否成功，均有权向对方收取相当于房价2%的费用”。该条款具有加重对方责任，排除对方主要权利的情形。应为无效。据此，中介公司要求黄女士支付违约金的诉请，不符合法律规定，不予支持。