房租赁市场现状分析与对策措施

　　摘要:本文就上海住房租赁市场的发展现状，对上海住房租赁市场中目前所存在的问题及原因进行了分析、讨论。并在此基础上，作者结合多年来的工作实际和经验，对如何发展上海住房租赁市场提出了若干对策措施。

　　在实际生活中，大部分房屋租赁合同没有办理备案登记手续。因此对于这类租房合同在出现纠纷时，就出现了两种截然不同的解释。一种意见认为，没有办理登记备案的合同，是无效的合同，由此发生的房屋租赁行为是无效的民事行为。另一种观点认为，虽然租赁合同没有备案登记，但是这并不构成合同无效的条件，也不影响租房合同内容上的有效性，租房合同依然有效，只是当事人需要补办有关手续即可。 上述两种观点都有自己的依据，但是从目前规范房屋租赁的法律法规来看，对于房屋租赁市场的管理有一种逐步严格的趋势，虽然《城市房屋租赁管理办法》没有明确规定办理租赁合同备案登记是房屋租赁合同的生效条件，但是为了避免纠纷发生时自己的合法权益得不到保护，还是应当依法办事。在上海最新的地方法规要求必须办理登记手续。

　　一、上海住房租赁市场现状分析

　　近年来，随着房地产业的发展和住房制度改革的深入，上海住房租赁市场得到了迅速发展，不但在房地产三级市场中举足轻重，而且也对房地产一级市场产生了强大的反作用力."要巩固和提高房地产业的支柱产业地位，仅仅靠房地产投资和开发市场是不可持续的，关键是要把二、三级市场发展起来，做大做强，其重点之一,就是要进一步加快房屋租赁市场的发展."这是韩正市长去年在一次房地产工作会议上的讲话精神。在市政府的直接关心和指导下，以及在一系列搞活房地产二、三级市场政策的推动下，上海房屋租赁市场在努力构建新建和存量住宅、销售和租赁以及在廉租住房的租赁体系等方面都取得了较大的进展。

　　廉租住房租赁体系，是按照国务院深化房改目标建立的新的住房制度和住房体系的重要组成部分，是为社会解决低收入家庭住房困难而建立的住房生产、经营和管理的体系，也是运作程序和规则。它与以前的住房解困工作有着较大的区别。在社会主义市场经济条件下，廉租住房租赁体系有其独特的特点，其中供应对象的确定性(低收入家庭)、性质的特殊性(社会保障性)、及供应方式的固定性(配租)是其主要的特点。但是，从目前我国和本市的综合经济实力来看，现有的住房社会保障制度不可能惠及整个中低收入群体。我们必须认真考虑在政府的扶植下，充分发挥政策优势和市场机制作用，积极研究、多层次地解决中低收入家庭住房问题的办法。所以，上海住房租赁市场体系包括廉租住房租赁体系的建立和规范运行，是一项政策性、系统性和操作性都很强的工作。必须立足于上海自身的特点和实际，特别是要依据中低收入家庭的总体情况，确定和制订好廉租住房供应的对象、条件及住房租赁的相关政策和法规，形成一套较为完善的租赁住房资金筹措、房源筹集及优惠措施等方法。

　　据市房地局最近公布的资料显示，目前全市经审核、符合廉租住房条件的家庭已超过10000户，截至4月底已有9300多户的廉租家庭租赁到合适的房源。在政府的扶植下，由有关部门牵头，充分利用存量住宅房源和庞大而活跃的二手房市场，将廉租住房的供应范围逐步扩大到更多的中低收入人群，这无疑给租赁市场的扩容提供了更大的舞台和机遇。市里要求并正在加大租赁市场的规范力度，各项相关举措正在积极调研和制定之中。住房租赁作为房地产市场的一个重要组成部分，作为房地产市场走向多渠道、多形式发展的另一条持续、有效途径，已受到各级政府、房地产开发企业和社会各界的广泛关注。大力发展住房租赁市场包括廉租房市场，是适应房地产市场的有效需求，提高广大人民群众生活居住水平的必然选择。不同的人群可根据不同的情况选择解决自己居住问题的方式，租赁住房无疑是我国大部分居民现阶段解决住房问题的最佳选择。在欧美、日本等国，很多中低收入家庭都是依靠租房来满足居住消费需求的。据有关资料表明，在一些发达的国家，例如美国，家庭租房居住的比例达到了35%，日本达到了38%，德国高达65%，而我国目前只有10%左右。上海目前家庭租房居住的比例达25.6%，北京和广州分别为19.7%和21%。由此可见，中国的房屋租赁业务发展还具有很大的空间和潜力。

　　二、上海住房租赁市场存在的问题及原因

　　当前，虽然上海的住房租赁业务在各方的努力下有了较好的发展，但是，上海住房租赁市场的发展现状仍与房地产转让市场发展的步伐不相协调，更是与上海经济发展的需要不相适应。其主要问题及原因在于：

　　1、管理体系无序，是制约当前住房租赁市场的主要障碍

　　从管理主体上看，目前介入房屋租赁管理的政府部门除房地产管理部门外，还有公安、计划生育、工商、税务、劳动及街道等，没有统一协调，造成管理主体的重叠;从管理方法上看，房屋租赁管理长期依靠管理人员逐户清查、督促，管理效率低，且主动性差。均阻碍了住房租赁市场的发展。

　　2、规模化、专业化、规范化的住房租赁有形市场和中介机构的缺位，是制约当前住房租赁市场的关键环节

　　目前个人出租的居住房屋无论是自行出租还是委托房地产经济机构代理出租，基本上都处于自发的、零星的、分散的和无序流动的状态。专业化、集约化程度较差。

　　3、房地产开发企业经营方式单一，抑制了房地产租赁市场的整体发展

　　目前，房地产开发企业投资开发的居住房屋基本上都用于出售，同时也鲜于房地产企业购置商品住宅出租的，这种房地产总体市场非均衡性发展的格局及态势是影响住房租赁市场发展的重要外部环境，这一外部环境严重抑制了房地产租赁市场的整体发展。

　　4、有关部门及房地产企业相对滞后的发展意识，是阻碍当前房屋租赁市场发展的重要因素

　　由于有关部门及企业对住房租赁市场的认识不足或重视不够，很大程度上只是把房屋租赁市场看作是解决人们住房问题的权宜之计，而不是把其看作是落实相关政策，促进社会经济发展和房地产业发展的主要途径之一。因此，只着重强调了房屋的买卖市场，忽视了房屋租赁在房地产业的重要地位与作用，造成了上海近年来房屋销售市场发展迅速，而房屋租赁市场发展相对滞后的局面。

　　三、发展上海住房租赁市场的对策措施

　　1、转变居住传统观念，提倡多种补偿安置

　　要转变"居者有其屋"的传统观念，提倡和鼓励中低收入家庭，特别是动拆迁居民，从"租房不如买房"的模糊思想和传统观念中走出来，改变动迁补偿安置一步到位全部用商品房的产权转移给动迁居民的做法，引入租赁安置和租赁转移等多种方法进行拆迁补偿和安置。既能降低动拆迁成本，又能减轻动迁居民的经济压力、提高生活质量，还可以有效地推进动拆迁速度，减少动迁矛盾，加快城市建设。

　　2、努力完善供应政策，合理调整住房结构

　　认真贯彻落实市政府有关大力培育房地产市场，促进房地产市场持续健康发展，实现二、三级市场联动，房屋销售和租赁并举的市场总体发展目标。要根据本市居民的住房状况和收入水平，从新建和存量住宅、销售和租赁两个方面综合研究，进一步完善住房供应政策，调整住房供应结构。

　　3、积极引导开发企业，拓展住房租赁渠道

　　在政策上积极引导和鼓励房地产开发企业，变单一的销售方式为租售并举的营销方式。从投资开发的商品房中按比例配置拿出一定数量的房源，以满足房屋租赁市场需求，尤其是一些特别消费群体的租赁需求，如重大市政项目和重点旧区改造地块的动拆迁居民等。在大力发展租赁住房引导下，吸引一部分人群由购房转为租房。缓解中低收入家庭居住困难，拓展住房租赁渠道。这样，可自然缓解投资过热的现象，使投机炒楼逐步失去市场，对预防楼市泡沫具有一定的积极作用。

　　4、实行租赁优先原则，开辟中低价房购买通道

　　实行租赁优先原则，扩大廉租住房供应范围，使本市中低收入家庭，包括动拆迁居民都可以优先选择房屋租赁，同时，也可以申请购买中低价位的商品住宅。

　　5、尽快建立住房租赁管理服务网络

　　由政府部门组织发动，地方财政给以支持，为规范住房租赁市场服务，健全租赁住房市场管理，尽快建立一个覆盖全市的，带有一定社会公益性的住房租赁辅助管理和服务网络，向租赁双方当事人提供全方位服务，进一步规范住房租赁行为。

　　6、着力构建住房租赁交易网络平台

　　根据本市目前住房租赁市场发展实际，房地部门要加强租赁中介市场的监管，充分发挥房地产经济机构在住房租赁市场中的流通与消费的纽带作用，着力构建全市统一的住房租赁交易平台。在此基础上，尽快建立住房租赁指导租金制度，为专营住房租赁居间，房屋置换公司，代理的各类房地产经济机构和租赁当事人提供参考，并通过指导租金加强市场的预警预报和管理力度，确保上海房地产市场健康、有续地发展。

　　7、建立完备的住房租赁市场法律体系

　　应紧密配合国家对发展房屋租赁市场推出的政策措施和相关法律的修改，及早研究并制定上海的配套规章和政策措施，同时，应明确各类房屋租赁业务的办件程度和税费标准。通过建立起一整套相对完备的法律、规章制度和体系，出台一系列有利于租赁行业和市场发展的政策措施，有力地保障和促进住房租赁市场规范、快速、健康的发展。