购买拆迁安置房纠纷

　　一上海男子购买海某玉沙村一套拆迁安置房，付了首笔70万元购房款后和卖方发生纠纷

　　购房者被判付70万违约金

　　去年2月，上海长宁区的56岁男子宁某，通过房产中介在海某与卖房者彭某签订了一份购房合同，准备购买一套房子等退休后来海某定居。合同约定房子的全价为146万元，宁某向彭某交了70万元第一笔购房款后，双方发生了纠纷，最后对簿公堂。

　　购房者和卖房者发生纠纷

　　2010年2月，宁某通过海某一家房地产中介的业务员何茗介绍，认识了准备转让海某市玉沙村拆迁安置房的彭某。2月12日，宁某和彭某签订了一份《政府拆迁补偿安置房转让合同》。合同约定：彭某将名下的玉沙村拆迁补偿安置房4号楼2×××号房屋转让给宁某，建筑面积127平方米，每平方米1.2万元，总价款146.05万元。宁某在签订合同当日付给彭某第一笔购房款70万元;宁某拿到该房钥匙后付第二笔购房款50万元;房产过户后，付清尾款。

　　合同还约定：卖方确保房屋产权清晰。自卖方收到第一笔房款七天内，双方须到公证处办理房产转让公证书。买方付清第一笔房款后，卖方应办一份公证委托书给买方，由卖方委托买方全权处理该房屋一切事宜。如买方中途悔约，不得向卖方索还已付房款;卖方毁约，应在七天内退还已收房款。买方不能按时支付房款，按日支付千分之五的滞纳金。若因政府不同意双方房屋买卖或卖方原因造成该房屋无法过户，或双方买卖合同无法履行，卖方应在七天内退还买方交的全部房款。

　　在签订合同的当天，宁某付给彭某购房首付款70万元，彭某出具了收款收据。同时，章娜女士为买卖双方第一笔购房款出具《担保书》，“双方均按照签订的合同条款执行，如甲方违约，章娜赔付双倍首付款140万元。”

　　宁某称，从2010年2月18日起，他多次要求彭某一起去海某的公证机构办理相关公证事宜，可彭某再三推托不办理，双方因此发生纠纷。

　　买方状告卖方违约被驳回

　　2010年7月5日，宁某将彭某告到海某秀英区法院，要求确认彭某违约，退还已付房款70万元，同时支付35万元违约金，并赔偿因此给宁某造成的经济损失3.136万元，合计108万余元。判令担保人章娜承担担保和连带支付责任。

　　被告彭某辩称，宁某的起诉无事实和法律依据。双方所签订的合同有效，应严格履行，宁某违约在先，应承担违约责任。

　　被告章娜辩称，她与彭某的答辩意见一致，请求法院驳回宁某的诉讼请求。

　　秀英区法院认为，本案焦点在于双方转让合同是否有效、在履约过程中是否有违约行为、被告章娜的责任认定等问题。本案转让合同是双方自愿签订的，买方已依约支付第一笔购房款70万元，卖方也正在办理房产更名申报相关手续。该转让合同应认定有效。彭某收取70万元后，不断找相关单位办理房产更名，拿到钥匙后一直等宁某来履行合同，并不构成违约。

　　2010年9月7日，秀英区法院一审判决，驳回宁某的诉讼请求。

　　卖方起诉买方索赔违约金

　　2010年11月的一天，宁某收到了一张法院传票，原来，他被彭某告到海某龙华区法院。彭某要求宁某继续履行合同，支付第二笔房款50万元，支付逾期付款违约金70万元。彭某诉称，2010年6月2日，宁某到海某办了领钥匙手续，却称要立即办理过户才能付第二笔房款，违反了合同的相关约定。

　　宁某辩称，双方的转让合同有效，他在履约期间不存在逾期付款问题。彭某违反合同约定，拒绝办理转让合同公证和公证委托书，导致双方发生纠纷。

　　今年1月18日，宁某领到了龙华区法院的判决书。龙华区法院认为，根据秀英区法院的判决，合同未公证属于宁某的过错，与彭某无关，双方应继续履约。彭某同意交付钥匙，宁某应依约接收，并付第二笔购房款，不能以办合同公证为由进行抗辩。宁某存在拖延支付第二笔购房款的主观故意，其行为构成违约。龙华区法院判决：宁某在判决生效后付给彭某50万元购房款，另付70万元逾期付款违约金。宁某不服该判决，将向海某中院提出上诉。 (文中人物为化名)

　　律师提醒

　　安置房买卖双方

　　应注意防范风险

　　海南林源律师事务所陈某虎律师认为，安置房的购买对象具有特定性，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到地方政府政策的约束，和一般商品房的交易存在很大的差异。

　　拆迁安置房如进行产权登记并取得房屋所有权证，可正常上市交易。购买拆迁安置房，对于买卖双方来说，只签订合同并不“安全”，并不能保证最终的结果。如果卖方反悔，买方很难取得房屋的产权，尤其是在已经付款的情况下，风险较大。

　　陈某虎提醒，安置房的买卖双方应注意防范风险，买方在签订购房合同后应及时进行公证，过户、办证时间等也应一一约定。

　　答疑

　　冒客户名写举报信

　　是否侵犯姓名权?

　　海某吕先生问：因工作上的矛盾，李某对赵某心存不满。李某后来以客户的名义给单位领导写了一封举报信，反映赵某工作漫不经心、态度恶劣，要求单位处分赵某。单位领导调查发现，赵某确实曾接待过这么一位客户，但并不存在工作态度恶劣的情况。赵某后来调查发现了事情的真相，并将情况告诉了该客户。该客户认为，李某以他的名义写举报信诬陷别人，侵犯了他的姓名权，要求李某赔偿。请问，李某的行为是否侵犯了该客户的姓名权?

　　马某律师答：公民的姓名权，是指公民决定、使用、依照规定改变自己姓名的权利。姓名是公民用以区别其他公民的“符号”，公民除了真名外，有人还有“别名”、“笔名”，这也是代表自己的符号，在进行民事活动中，它们同真名具有同等的法律效力。《民法通则》120条规定：“公民的姓名权、肖像权、荣誉权、名誉权受到侵害的，有权要求停止侵害，恢复名誉，消除影响，赔礼道歉，并可以要求赔偿损失”。李某的行为已侵犯了该客户的姓名权，该客户可要求李某承担相应责任。