业主大会议事规则（草案）

　　业主大会议事规则(草案)

　　筹(公)文字第004号

　　第一章 总 则

　　1、根据南京市物业管理办法和相关法规、规章，结合旭日景城实际状况制定本业主大会议事规则，并经业主大会讨论审议、提交业主大会投票表决。

　　2、本议事规则适用于旭日景城业主大会。

　　3、业主通过业主大会实现民主自治管理。全体业主大会是最高权力机构，业主委员会为业主大会执行机构，依法履行职责。

　　4、业主大会维护本区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。保障物业的合理、安全使用、维护物业管理区域内的公共秩序、环境卫生。努力创建整洁、舒适、文明人居环境。

　　5、服务大多数，实行少数服从多数，维护业主长远合法权益。

　　第二章 业主大会及业主代表大会

　　本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成的大会。

　　本业主代表大会为本物业管理区域内的全体业主经过选举出的业主代表大会。

　　业主大会名称：旭日景城业主大会。

　　业主委员会办公地址： 。

　　物业管理区域范围：幕府东路55号旭日景城小区

　　物业类型：住宅、办公楼、商业用房、厂房及仓库、其他类型物业。

　　物业管理区域概况：

　　占地面积：174707.2 平方米

　　房屋总建筑面积： 22万 平方米，其中住宅 平方米， 套，非住宅 平方米。

　　本业主大会于首次本届业主大会会议召开之日起宣告成立。

　　6、业主大会履行下列职责

　　1)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

　　2)决定选聘、解聘物业管理企业的方案及解聘物业管理企业：

　　3)决定专项维修资金使用方案和续筹方案;

　　4)决定业主大会诉讼事宜;

　　5)选举、罢免业主委员会委员;

　　6)审议决定业主委员会的工作权限和活动经费;

　　7)审查业主委员会和物业管理企业的工作报告;

　　8)审议决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案;

　　9)审议制定物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　10)改变、撤销业主委员会的不当决定;

　　11)决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。

　　7. 业主大会召开的具体为集体讨论加书面征求意见的形式。

　　8.采用集体讨论形式议事的，有业主代表参加业主代表大会的形式。

　　9.业主代表产生方式：每独立楼幢选一个代表，商铺选一个代表。

　　10.业主代表应当在参加业主代表会议3日前，就拟订讨论的事项书面征求所代表的业主意见，并在业主代表会议上如实反映。

　　11.业主大会或业主代表大会采用形式表决。

　　(1)设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，业主在小区门卫室或业主委员会领取选票或意见表，并在领取表上登记，由业主白行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会(换届工作小组)统计汇总，公布表决结果。

　　(2)专人送达、回收意见：由业主委员会(换届工作小组)组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会(换届工作小组)统计汇总，公布表决结果。

　　已送达的征求表决意见单，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。

　　12.业主大会会议应当由物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。作出的决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上通过。举行选举的，可以采用差额选举的办法。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过(备注：新物业法规启用，根据新物业法有关新规定执行)。处分区域内共有财产的决定需经全体业主同意。

　　13.业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会或业主代表大会每年召开一次定期会议。20%以上业主提议或发生涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理的，业主委员会应当组织召开业主大会或业主代表大会临时会议：

　　14.业主大会会议或代表大会会议按下列程序召开：

　　1)业主委员会(换届工作小组)做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或选票、核实业主情况。

　　2) 业主大会召开会议提前15日，由业主委员会(换届工作小组)将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。

　　3) 征询意见

　　采用书面征求意见形式的，业主委员会(换届工作小组)应发放征询意见表或选票，将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见。

　　4)回收统计意见

　　业主委员会(换届工作小组)根据第九条的规定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。

　　5)通报大会议事决定，接受业主的查询和监督。业主委员会(换届工作小组)根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，以书面形式在物业管理区域内公告。

　　15.业主委员会(换届工作小组)应当做好业主大会会议书面记录并存档。

　　16.业主或业主代表在业主大会会议上的投票权，按首次业主大会会议上投票权的规定计算。

　　17.业主在行使选举权时，可以书面委托代理人参加，其配偶、法定监护人代表投票，不需要再办理书面委托手续。

　　18.委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：

　　1)业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者使用人参加。

　　2) 业主是单位法人的，可以书面委托代理人，参加业主大会会议或者业主委员会(须加盖法人公章)。

　　3)业主委员会委员需委托代理人参加业主委员会会议的，其委托行为应符合下列规定

　　A.出具书面的委托书

　　B.受委托人需是本物业区域内的业主。

　　C.受委托人须具有完全的民事行为能力

　　19.业主大会对所提议案已经做出决定的，业主在 六个月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。

　　第三章 业主委员会

　　20.业主委员会是业主大会的执行机构，除依法履行职责外，同时履行下列职责：

　　1) 拟订选聘、解聘物业管理企业的方案;

　　2) 拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定;

　　3) 拟订《业主大会议事规则》和《业主公约》修改方案，报业主大会决定;

　　4) 拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会决定;

　　5) 拟订物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案，报业主大会决定：

　　6) 拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定;

　　7) 对违反《业主公约》的行为进行处理：

　　8) 其他需要用业主委员会决定的，涉及全体业主利益的事项。

　　21.业主委员会委员应当符合下列条件：

　　1) 本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主：

　　2) 遵守国家有关法律、法规;

　　3) 遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务;

　　4) 热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;

　　5) 具有一定组织能力：

　　6) 具备必要的工作时问;

　　22、业主委员会设委员 15 名，其中主任1名，副主任2名。主任、副主任在全体委员中选举产生。每届任期三年，可以连选连任。

　　23、业主委员会会议应当按下列规则召开:

　　1) 会议由主任或其委托的副主任负责召集。

　　2) 委员因故不能参加会议的，提前1天向业主委员会召集人说明，也可以按本议事规则的约定委托代理人参加会议。

　　3) 提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员。

　　4) 做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字;涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字。

　　5) 会议有过半数委员出席，做出决定须经全体委员人数半数以上同意。应当以书面形式向全体业主公告，公告期为半个月。

　　24.业主委员会委员缺额人数超过委员总数 10 %的，应当在三个月内召开业主大会及时完成业主委员会委员的补选工作。

　　25. 业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：

　　1).因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

　　2).无故缺席业主委员会会议连续3次以上的;

　　3).因疾病等原因丧失履行职责能力的;

　　4).有违法犯罪行为的;

　　5).以书面形式向业主大会提出辞呈的;

　　6).拒不履行业主义务的;

　　7).其他原囡不宜担任业主委员会委员的。

　　26. 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。

　　27.业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主大会印章、业主大会财务专用章和业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，并按印章管理制度使用。

　　28.业主委员会应当建立档案资料管理制度。业主大会档案资料，由业主委员会指定专人保管。业主委员会备案时应当提交以下资料：业主大会记录和会议决定;业主大会议事规则;业主公约;业主委员会成员名单和基本情况。

　　29.业主委员会活动经费用于下列开支：

　　1) 业主大会、业主委员会会议开支，计 元/年;

　　2) 必要的日常办公等费用，计 元/月;

　　3) 经费收支帐由物业公司代为管理。收支帐目每月公布一次，接受业主的监督。

　　30.业主委员会开展工作的经费来源于共用部位、共用设施设备经营收益的30%留存;

　　业主大会、业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;费用的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定;工作经费的使用情况应当由业主委员会定期在物业管理区域内公示，接受业主的监督。业主委员会必须提供收支年报以及收支预算方案，在物业管理区域内书面公告，并经业主代表大会审核通过。

　　第四章 附则

　　31.本议事规则和本议事规则的修订经业主大会通过后生效。本议事规则未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本议事规则的决定为本议事规则的组成部分。