最常见的七种房产纠纷以及破解方法

　　本案主要涉及“加倍赔偿”法则在房屋买卖中的适用范围问题。房屋买卖在我国又分为商品房和非商品房(指自用房)买卖。房地产转让必须依法登记领取权属证书为前提，否则销售行为无效，但国家对商品房买卖却规定了预售制度，商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金并分期支付房价款的行为。

　　【案 情】

　　王某与某公司签订商品房买卖合同支付房款后，该公司未按约定时间交付房屋，此后王某多次要求某公司付房屋未果，在追房过程中，王某发现该公司未取得商品房开发资质和领取商品房预售许可证，王某认为该公司在签订合同时故意隐瞒事实，存在欺诈行为，即诉至法院，要求判令该合同无效，被告应返还购房款 32.8万元，赔偿利息82078元，并支付惩罚性赔偿金(加倍赔偿)32.8万元。

　　【判决】

　　法院审理后认为，本案讼争房屋的性质及合同的效力是解决问题的关键，由于该公司不具备从事商品房开发经营的资格，所建房屋应视为自用自建房。根据有关法律之规定，自建房不得提前预售，因此，应当认定双方订立的商品房买卖合同无效。

　　原告王某所提惩罚性赔偿问题，最高人民法院司法解释规定的“加倍赔偿”只适用于商品房，而论争房屋只是自用自建房而非商品房，不在适用范围之内，不应予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第51条，第52条第(5)项，第58条之规定作出判决：原告王某与被告所签订的商品房买卖合同无效; 被告返还原告所交购房款32.8万元，并赔偿原告利息80275元;驳回原告要求被告支付惩罚性赔偿32.8万元的请求。

　　【评 析】

　　本案主要涉及“加倍赔偿”法则在房屋买卖中的适用范围问题。房屋买卖在我国又分为商品房和非商品房(指自用房)买卖。1987年，国家计委、城乡建设环境保护部和国家统计局在联合发布的《关于加强商品房屋建设计划管理的暂行规定》中，对商品房作出明确界定。商品房是指由房地产开发和出售的住宅，商业用房及其他建筑物。为了自用而自建或委托其他单位建设的房屋及其他建筑物，不属于商品房的范围。

　　根据我国《城市房地产管理法》的规定，通常情况下，房地产转让必须依法登记领取权属证书为前提，否则销售行为无效，但国家对商品房买卖却规定了预售制度，商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金并分期支付房价款的行为。它是商品房转让的一种特殊形式。当然，提前预售必然增大购房者的风险，国家为此规定了预售许可准入制度和预售登记制度(物权法规定)。同时，房地产开发商与商品房购买者之间的关系类同于经营者与消费者的关系，一定情形下应当参照适用《消费者权益保护法》有关欺诈行为的加倍赔偿规则。为此，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定，出卖人订立商品买卖合同时，具有三类欺诈情形的，买受人可以请求返还已付购房及利息、赔偿损失、并可以请求出卖人承担不超过一倍的赔偿责任。 由上述规定可见，上述预售制度和加倍赔偿制度只适用于商品房，并不适用于自用建房买卖。在司法实践中，自用建房买卖双方被视为一种平等主体关系，适用《合同法》调整。因此，本案被告一.工程质量达不到约定标准。

　　一、房屋质量不合格

　　质量不合格包括建筑质量不合格和装修质量不合乎标准或合同的约定。建筑质量不合格，是指发展商违反国家工程质量的有关规定，偷工减料，使房屋处于无法居住，甚至危及人身安全的状态。

　　装修质量不符合标准或合同的约定，是指房屋的装修使用伪劣或不符合合同中约定使用的产品，使消费者居住困难，配套不齐全。

　　这两种违约情况，对于前者，购房者有权要求终止合同，要求卖方双倍返还定金，退还全部款项，支付利息并索取违约金，有的还可要求其它赔偿，这些内容应事先在合同中注明。

　　对于后者，购房者有权要求卖方依标准和合同进行改进，并要求支付违约金，如有损失并可要求赔偿。如果卖方拒不改进，或达不到要求，购房者有权要求终止合同，返还购房款及利息。同样这些内容也是应写进合同之中的。

　　同时，因建设工程质量缺陷造成人身伤害或其它财产损害的，侵害人应按有关规定，给予受害人赔偿。因建设工程质量责任发生民事纠纷，当事人可以通过协商或调解解决。当事人不愿通过协商、调解解决或协商、调解不成的，可以向仲裁机构申请仲裁或人民法院起诉。需要注意的是;根据《建设工程质量管理办法》第45条的规定，因建设工程质量存在缺陷造成损害要求赔偿的诉讼时效期限为一年，自当事人知道或者应当知道其权益受到损害时起计算。由此可见：当商品房在法律规定的期限内出现质量问题，或因此造成损害时，既可找开发商，也可找施工单位协商，如开发商或施工单位不予理睬，也可以向消费者协会投诉，如投诉还不能解决问题，还可以向人民法院起诉，以保护自己的合法权益。

　　二. 销售合同不规范

　　1997年上海市房地产案件的收案数达到8026件，在这些案件中，无效、不生效合同比例一直居高不下。1995年至1997年在上海市法院受理的近2万件房地产案件中，当事人在诉讼请求中主动要求确诊合同无效或不生效的约占40%以上，经法院审理被确诊无效或不生效的合同占一半以上。

　　在合同签订过程中，开发商为了自己的利益，都会尽可能让合同签的对自己有利;而在合同履行过程中，开发商由于各方面原因又或多或少都有延期交房、交房不符合交付条件，或者交付的房屋在面积与内装修上与合同约定不相符，甚至存在严重的质量问题。同样，个别购房者也有不按约支付房款的现象。而合同欺诈更是纠纷不断的根源，也是购房者防不胜防的陷阱。

　　三. 开发商不能按期交房

　　此类违约多是在期房买卖中出现。

　　如果不是不可抗力而导致出现这种情况，购房者有权要求卖方继续履行合同，并索取违约金;如果在约定的期限内，卖方仍不能履行合同，购房者也有权要求终止合同，并要求退还利息和违约金，如果造成损失的并可要求支付赔偿金。 但许多购房者在遇到这种问题时，往往是想要索赔或退房时，才发现合同的约定大多是对购房者不利的条款。问题出在发展商在购房合同中注明的逾期交房的免责条款使消费者有苦难言。免责条款包括：如遇到下列特殊原因，可凭北京市有关部门证明文件，据实予以延期。(1)、不可抗力;(2)、施工中不可预见异常困难及重大技术问题不能及时解决;(3)、其他非甲方所能控制的事件;(4)、遇有国家政策、法律调整，致使影响本合同履行;(5)、冬、雨季，停电日，工期顺延等。

　　一位律师指出：“其他非甲方所能控制的事件”，是一个比较模糊的概念，在实际履行合同时很难界定，因此，这一点便成了一些发展商逾期交房的有利说辞。

　　当销售方确实是因为经营管理的原因，致使房屋不能按时交付使用时，购房人第一步可以采取与销售方协商的方式，向销售方提出退房并支付违约金;如果购房人仍希望购买该房屋，但又有所担心时，不妨采取约定惩罚性违约金的办法予以保障;如销售方多次违约，工期、质量无保障，无解决问题诚意时，购房人则应坚决要求解除合同，并要求赔偿损失。此时，可依据的法律条款是《中华人民共和国经济合同法》，该法第二十六条规定：“凡发生下列情况之一者，允许变更或解除合同;……三、由于另一方在合同约定的期限内没有履行合同……当事人一方有权通知另一方解除合同。因变更或解除合同使另一方遭受损失的，除依法可以免除的责任以外，应由责任方负责赔偿。”这就是说，即使双方在合同中没有规定在合同约定的期限内不交付房屋可以解除合同，但购房者仍可以依照《中华人民共和国经济合同法》第二十六条的规定，向销售方提出解除合同，并要求赔偿损失。

　　四. 交房时的面积与预约的面积不符

　　这是指卖方交给购房者的房屋实际实用面积过大或过小。

　　由于开发商在预售时，只是根据工程图纸来计算建筑面积，在施工过程中，由于施工单位采用新型材料或开发商变更设计图纸，使面积比原图纸增大或变小。

　　这样的情况显然有失公平，因此购房者购房时应注意在合同中明确写明实际使用面积的平米数及建筑面积的平米数。如卖方违反合同，可以要求卖方支付违约金并按实际情况重新计价。目前对于售房面积与实测面积的误差比例，有关法规并没有明确规定，这样在合同中买卖双方事先的约定就显得更为重要。

　　五. 虚假广告

　　房地产广告失实一直以来是消费者投诉的热点之一。不少消费者投诉，当初买房时销售商说的花好桃好，无与伦比，广告招贴美伦美焕。等到入住时才发现，所谓便捷交通乃坑坑洼洼泥泞小路，而豪华装修实为劣质工程，更不用说延期交房、面积误差了。

　　六. 产权证办不下来或违规无产权建房

　　房屋产权问题是购房者所关心的主要问题之一，所以签订预售合同时，购买者都要求开发商承诺何时能拿下产权，若逾期拿不到产权应如何处理。但在合同签订后，由于开发商没有交齐土地出让金，没有办理有关手续等原因，不能按期办下产权证。此时开发商违约，双方发生争议。如果业主在补充条款中对此有约定:如开发商应在什么时间前向房地产管理部门提交完毕与业主办理房屋产权证有关的证明，若违约将由开发商进行赔偿。则一旦出现纠纷,开发商应赔付违约金，同时全额承担仲裁费用。

　　七. 因购买者要求退房而产生纠纷 提前预售自用自建房应当认定无效，同时由于该房不属于商品房，不能适用加倍赔偿法则。

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