手把手帮您预防和解决房产纠纷

今天我给大家带来的是购房维权的话题，是从购房者角度谈打怎样打房地产官司。在房地产领域，购房者作为参与的主体，是房地产产品的最终买单人，最容易受到各种各样的伤害，权利受损。但房子作为生活必需品，作为成家立业的标志，又不得不买。可见，作为矛盾的主体双方，和所有的矛盾双方是一样的，既有同一性，又有斗争性。什么是同一性？比如有些人的论调：没有了开发商，我去那买房子去，体现了开发商与购房者的共存共荣的一面；至于斗争性，开发商与购房者的冲突，在报纸的法制和商业版经常可以见到。今天，我们讲的，主要讲斗争的一面。让大家从宏观上、总结上了解、认识一下，对已购房的业主维权和将购房的业主预防风险提供一个帮助。

这种斗争的实质，从购房者的角度讲，是自己的合同权利和其他民事权利受到了侵害。我们知道，在现实中，开发商与购房者比较，购房者却是明显的弱势群体，双方实力明显不对等。开发商可以调动一个团队，利用各种资源，作为一个个体的购房者进行对抗。这场拳击可以比作是泰森与一个孩子作对手，孩子当然弱不禁风，而泰森的抗打击能力却是震古烁今，世界一流。这样说，是说，战争还未开始，胜负已可预料。

但从法律上讲，法律面前人人平等，就是说，开发商与购房者在法律上是平等的。我们购房者的希望就是：在法律支撑的擂台上，与开发商公平角力。有些人听到这个，可能会会心一笑，但我想说的是：要是没有这个信念，那只有偃旗息鼓，甘拜下风，任人宰割。

有关斗争形式，法律规定了四种方式：协商、投诉调解、仲裁、诉讼。

关于协商，因为纯粹是双方自愿，缺乏法律的刚性，往往是购房者有意，开发商无情，结果：购房前热情招待，购房后白眼冷脸。

关于投诉调解，共有三个方向，向媒体、向消协、向行政部门。向媒体投诉，可逞一时之快，但媒体终究是无冕之王，只起到一个舆论监督作用，如果开发商浑不吝，不理这个渣，也不可能解决实际问题。向消协投诉，我们知道，购房者又是消费者，消费者协会是依据《消费者权益保护法》成立的专门保护消费者的组织，但消协毕竟是民间调解组织，也缺乏必要的权威和威严性。向行政部门投诉，由于消费者与开发商是民事上的合同纠纷，有关行政部门除了对开发商的违法行为可以进行处罚之外，对购房者的赔偿要求只能是调解，这种调解也没有力度。

剩下的两种形式，才是直接或者说最终能够解决实际问题的。

关于仲裁，是指纠纷当事人在自愿基础上达成协议，将纠纷提交非司法机构的第三者审理，由第三者作出对争议双方均有约束力的裁决的一种解决纠纷的制度和方式。从定义可以看出，仲裁不同于司法、行政途径，也不同于当事人的自行和解。其最大的特点对购房者来说是快捷性----一裁终局。再者，还有一个优势，就是：仲裁机构是常设的，仲裁员常备的，而仲裁员的选择却是随机的。在我们石家庄，成立的是石家庄仲裁委员会，在市政府的东配楼七层。从快捷的角度讲，我个人的倾向是让购房者选择仲裁，这样，可以迟早从讼累中抽身，节约时间成本。当然，这需要先在合同约定：双方争议由石家庄仲裁委员会仲裁。

下面进入我们今天的主题：诉讼，所谓诉讼，就是打官司，分三种：民事诉讼、行政诉讼、刑事诉讼。我们要讲的就是民事诉讼。其法律定义是：民事诉讼就是人民法院在所有诉讼参与人的参加下，审理和解决民事案件的活动及在活动中产生的各种法律关系的总和。它在程序正义的基础上保障实现实质正义。

举个生活中的例子说明诉讼的意义：一个母亲，两个儿子，母亲买了一个西瓜分给两个儿子。怎样分最公平呢？这就有一个程序正义和实体正义的问题。西瓜要分，要分的公平，分的过程要让两儿子没意见，都服气。这可怎么办呢？母亲就想一办法：让两方决定，一儿执刀，一儿先挑。这样，我们看，执刀的会尽力切得平均，先挑的会尽力选择大块，执刀的会因是自己执刀毫无怨言，先挑的会因是自己先挑而心悦诚服。这样，母亲、儿子都皆大欢喜，也实现了程序正义和实质正义。

这就是民事诉讼的意义，是用国家强制力来保障、组建的一套制度、程序来保障原、被告双方的诉讼权利和实体权利。

有关民事诉讼的具体制度、程序和步骤，对普通人来说，显得极其繁琐，毫不客气地说：法律知识是由法官和我们律师垄断的。但法律意识却是每个成年公民必备的，只需要你在用到法律知识时，向拥有法律知识的人咨询或聘用就可以了。所以，对此我不能多做具体、微观上介绍，比如，我这案子是哪个法院管、是哪能法院管、是哪个法庭管、是哪个法官管等问题，而是宏观上、总体上推荐，让你决策、抉择。

说到决策，就是要不要打这场官司？依据什么下这个决心？

先说消极的方面，这个方面我多讲一些，以示重要，从三个角度谈一下：

第一、传统的影响。针对官司，普通百姓是一个厌讼的思想，历朝历代从来如此，已经成为中国广大民众的思维习惯。孔子：“听讼，吾犹人也。必也使无讼乎！”。意思是说：审判案件，我和别人是一样的，没有什么高明之处。但最好是做到不发生诉讼！“讼”是人际矛盾激化的表现。“无讼”，是孔子的理想。

厌讼思想也在普通老百姓中长期流传，时至今日，“厌讼”思想在现实生活中仍有不小的影响。如有些人总认为“对簿公堂”是不光彩的事；有的人在受到违法行为的侵犯或者与之订立契约的当事人违约时，或者在心理上总是认为还是“大事化小，小事化了”的好，委曲求全，忍气吞声，或者实行“私了”，而不肯诉诸法律等等，这种心理状态和行为方式仍大量存在。虽然毛主席说：人不犯我，我不犯人；人若犯我，我必犯人。但实践者却是了了无几。

举个例子佐证：2006年5月，南京大学新闻传播学院、社会学系的100余位师生，与江苏省委宣传部研究室、江苏广播电视总台新闻中心组成联合调查组，展开了“2006年中国新农村调查”。调查结讼显示：村民法律意识不高、怯于依法维权；在遇到纠纷时，只有1%的人选择直接用法律武器——向法院提出起诉。

第二、诉讼成本分析。采纳一个博士的论文。打官司中的私人成本包括：经济成本，时间成本，人力成本，机会成本，伦理成本，错误成本等。耽误上班，是时间成本；牵扯精力，是人力成本；放弃购房，是机会成本；好友反目，是伦理成本；找错律师，是错误成本等。单说经济成本，作为原告，要承担的费用是：A、程序启动费，包括案件受理费、申请执行费、财产保全费等；B其他诉讼费用，包括勘察、鉴定、公告费，证人的交通、住宿、生活、误工补贴，财产保全、执行、法院依当事人申请调查证据等实际支出的费用；C、律师的代理费用；D、其他费用，如与律师吃饭等正常的应酬费用。客观地说，有时候还有说不出来的费用。

有些成本，属于必要成本，如案件受理费，有些是选择性成本，如财产保全费，但总体上，诉讼成本较高是一个不争的事实。

第三、对手。孙子兵法说：知已知彼，百战不殆。有必要了解一下在房产官司中的对手。购房者在诉讼中面对的是房屋的出卖人，也就是房地产开发公司，俗称开发商。根据《房地产管理法》第二条和第二十九条，开发商是垄断城市房屋开发经营、以营利为目的的公司。这一方面说，要买商品房，必找开发商；另一方面，开发商是个法人单位，是个集合了各种社会资源，尤其是资金、人才、信息等方面的高达发达的经济体。它的行为能力、活动能力、抗打击能力，聚集和能够调动的社会资源，都不是一个作为个体、单体的购房者能够相比的。

积极的方面，要形成和树立这样的三个理念：1、法律面前人人平等；2、得道多助；3、维护个人权利，即是维护社会正义。这是我们打一场官司的心理基础和道义优势，除此之外，没有什么可倚仗的。就不展开叙述了。

这就要求购房者，第一，在作出诉讼的启动，要不要打一场官司的决定的时候，一定要慎之又慎，再三考虑；第二，一旦决定诉讼，就不能瞻前顾后，患得患失。

下面结合有关法律，尤其是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》（[2003]年7号文），我们从实体上分析一下维权的主要重点，也就是购房纠纷发生的重点。也可以说，出现了下列纠纷，我们能得到什么保护。

1、定金纠纷；

关于定金，《担保法》第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。这就是定金罚则。

买房过程中，定金出在认购这一环节，在认购书中都有这样一条：签了认购书之前或同时向开发商交定金，再规定一定时间内交纳首付款或全款并签订《商品房买卖合同》，如果交不了，定金不退或罚没。

法释[2003]7号第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人

案例：2002年与东开发区裕华区北面一开发商，报社两记者，起诉结果调解，定金两万退回一万五。

2、解除合同；

合同签订后，根据合同法鼓励交易的原则，一般情况下，合同不得随意解除。

《合同法》第九十三条　当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。

《商品房买卖合同》推荐文本中涉及的退房或者解除条款有：第五条，面积误差及其处理；第七条，逾期付款的违约责任；第九条，逾期交房的违约责任；第十条，规划、设计变更的约定；第十五条，关于产权登记的约定。一共五条，当然也可以在合同的其它条款中加以约定。

第九十四条　有下列情形之一的，当事人可以解除合同：　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；　　（五）法律规定的其他情形。 某商业地产，烂尾楼案。

3、恶意违约和双倍赔偿；

法释[2003]7号第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条　出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

4、逾期交房；

《商品房买卖合同》中涉及交房的条款：第八条，交付期限；第七条，出卖人逾期交房的违约责任；第十一条，交接；第十二条，权利瑕疵担保；第十三条，出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任；第十四条，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。合同附件三：装饰、设备标准。

法释[2003]7号第十一条　对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第十七条　商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

1996年，银宏花园，被告房地产开发公司分别赔偿四位购房者211802元、101483.13元、146482元、199642元。房地产开发公司不服，向石家庄市中级人民法院提出上诉，经中院主持调解，双方达成调解协议：被告向四原告分别赔偿14万元、7万元、9.5万元、12.5万元。

5、延期办证；

合同第十五条：关于产权登记的约定 出卖人应当在商品房交付使用后 日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第 项处理：1、……；2、……；3、……

《城市房地产管理法》第五十九条　国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

第六十条　……在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，

《城市房地产开发经营管理条例》 第三十三条　预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

法释[2003]7第十八条　由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

(三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十九条　商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

责任确定：A、模糊之处，合同第十五条模糊，第一，多少天备案，第二，只规定了备案，未明确拿到房产证的期限，第三，出卖人的责任是什么责任。B、法释第十八条、十九条，何为出卖人的原因

原因：土地使用手续不合法，违章建房，不能提供有关资料，未交税费，未交台帐，没有注销抵押权，不开具购房证明书等。

《石家庄市城市房屋权属登记管理条例 》第十一条　新建的房屋（含商品房），单位或个人须在房屋竣工３０日内办理初始登记，并提交《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、竣工验收证明、竣工图纸、总平面图和有关证明材料；

按办证流程，以开发商向登记机关提交完毕上述证明文件及交纳有关税费为时间节点，作为划分双方责任的依据。

6、质量问题；

《合同法》第一百四十八条　因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

第一百五十五条　出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。

第一百一十一条　质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

《建筑法》第六十一条　交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

《建筑工程质量管理条例》第四十九条　建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

二○○四年八月二日，石家庄市建设局《石家庄市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施细则》第二条 凡在本市行政区域内，新建、扩建、改建的投资在20万元或建筑面积在500平方米及其以上的土木建筑、建筑工程、线路管道、设备安装、装饰装修工程以及市政基础设施工程（以下简称建设工程）的竣工验收备案，适用本细则。第十一条 建设行政主管部门根据建设单位报送的竣工验收备案文件、质量监督机构报送的质量监督报告，经验证文件齐全，符合要求的，在工程竣工验收备案表上签署文件收讫，并颁发《石家庄市房屋建筑工程和市政基础设施工程备案证明书》，做为建设单位办理产权登记手续的必备条件。

法释[2003]7第十二条　因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 第十三条　因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

7、面积误差；

《商品房买卖合同》，第三条，所购商品房的基本情况；第五条，面积确认及面积差异处理。

法释[2003]7 第十四条　出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

8、广告问题；

《合同法》第十五条　要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。

商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。

法释[2003]7第三条　商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

A、具体确定，B、有重大影响。这两点都在法官自由心证，内心确认。

9、按揭纠纷和物业管理纠纷。

购房借款合同纠纷，一般情况下，购房者与银行都打不赢官司，逾期付款都要承担责任。我们不能违约。这里有个误区，好象开发商对我们违约，我们就可以对银行违约，不交按揭。这是错误的，受损失的是购房者。

物业管理纠纷。与借款合同纠纷一样，也要区分开发商与物业管理企业的不同法律关系。