物业管理纠纷及解决

物业管理纠纷是指在物业使用、管理过程中，物业管理主体之间所发生的争端，这是一种较为普遍的民事纠纷。物业管理量大、面广，涉及到物业管理主体之间的重重利益关系，加之物业管理属于新生事物，相应的法律、法规尚未健全，许多人对物业管理模式还比较陌生，观念有待于进一步转变，这样物业管理纠纷的产生就在所难免了。近几年来，上海、天津、广州等地对商品房的投诉呈增长趋势，物业管理是投诉中的重点问题。

　 物业管理中存在大量纠纷，其根源在于物业管理各方的责、权、利不一致，存在不公平、不合理之处。作为物业管理的主体，物业管理企业和业主之间本来应当是平等的契约关系。其含义包括三个方面：一是契约双方地位平等，一方不得将自己的意志强加给对方；二是权利、义务对等，权责界定明确；三是契约双方要严格依据约定办事，遵守诚实守信原则。

　 物业管理纠纷的情形多种多样，较为复杂，主要表现在以下一些方面：首先，开发商和物业管理公司交接不到位，双方的权利、义务关系没有协调好，导致物业管理混乱。入住的消费者碰到的问题，开发商和物业管理公司互相推诿，谁也不负责任，这给消费者带来了很大不便。其次是收费不统一，一些物业管理公司不遵守有关收费标准的规定，私自设定收费项目，乱收费的现象比较严重。再次，有些物业管理公司的人员素质较差，缺乏服务意识，服务质量偏低，使消费者产生“花钱买烦恼”的感觉。

　 为了解决物业管理的各种纠纷，我国建立相应的投诉、受理制度。物业管理纠纷的投诉是指业主委员会、业主或使用人对物业管理企业或其它物业管理主体违反有关法律、法规、委托管理服务合同等行为，而向所在地物业管理行政主管部门（房地产管理部门）、物业管理行业协会，消费者协会或物业管理企业的上级部门进行口头或书面的反映。物业管理纠纷的投诉受理，是指物业管理行政部门接受投诉后的处理程序。建立物业管理投诉受理制度，有利于维护业主委员会，业主和使用人的合法权益，有利于规范物业管理企业的行为，也有利于物业管理业健康发展。这一制度已经纳入到物业管理的法律体系中。

　 物业管理纠纷的处理方式主要有协商、调解、行政裁决和行政复议、仲裁、诉讼五种。

　 协商是物业管理纠纷的当事人在自愿、互谅的基础上，按照法律规定解决纠纷的一种方式。这一方式简单易行，能够及时解决纠纷，关键是在运用过程中要注意合法性和自愿性。

　 调解是由发生纠纷的当事人申请，本着实事求是、互让互谅的原则，经过有关行政部门、社会组织（诉外调解）和法院（诉讼调解）的疏导而解决纠纷的一种手段。调解达成一致协议后，也就明确了各当事人的权利和义务，具有了相应的法律效力。

　 行政裁决是指对于违反行政法规的行为，国家有关行政主管部门对违法者所作的处分或处罚决定。如果当事人对处理决定不服，可在一定期限内依法向原行政主管部门的上级机关提出重新处理的申请，上级行政机关依法进行复议，维持、变更或撤消、部分撤消原处理决定。

　 仲裁是指发生纠纷的当事人按照有关规定，事先或事后达成协议，把他们之间的争议提交仲裁机构，由仲裁机构以第三者的身份对争议的事实和权利、义务作出判断。仲裁这一方式有自愿的一面，也有强制的一面。当事人双方自愿将争议提交仲裁机构解决，裁决一经作出，若当事人在有效期内未向法院起诉，裁决书即发生法律效力，谁不履行责任，对方当事人可向法院申请强制执行。

　 诉讼是指受害人、案件的其他当事人或法定国家机关依法向人民法院起诉、上诉或申诉，由人民法院按照法定程序处理案件，保护有关当事人的合法权益。物业管理纠纷的诉讼主要是民事诉讼和行政诉讼。随着中国法治环境的日益完善，通过法律途径解决物业管理的纠纷，必将越来越多。

　 我国房地产物业管理起步较晚，各地发展不平衡，尤其是前几年，国家尚没有制定物业管理的法律或规章，甚至工商机关也未进行此项登记，故人民法院在审理此类案件时，不宜以开发商不具备物业管理主体资格为由确认物业管理合同无效。对于已经实际履行的物业管理合同，可责令房地产开发商补办经营手续，以补正合同效力。有的房地产开发商为了对其开发的房地产进行管理，大多成立了下属的物业管理公司，领有营业执照，但不具备法人资格。对该类物业管理公司所签订的物业管理合同，也不应以其不具备法人资格为由否认合同效力。因为既然已领取从事物业管理的营业执照，就表明其从事物业管理的行为是合法的。尽管有些地方性法规或规章要求物业公司应具备法人资格，但该规定是引导性的，是为了使物业管理公司走向自我发展之路，并不排除非企业法人从事物业管理工作。另外，我国对物业管理公司实行资质等级管理制度，物业管理公司按资质条件划分为一、二、三级，每个资质等级具备不同的条件，不同等级的物业管理公司可以从事建筑面积不等、服务要求不同的建筑物的物业管理工作。但实践中许多物业管理公司没有按要求办理资质等级证书，或超越资质等级从事物业管理工作。对物业管理公司的这种行为，不宜认定无效。因为物业管理资质等级管理制度属于行业管理规定，不是法律，也不是行政法规，违反该规定并非违法。况且，物业管理资质等级制度实施较晚，各地实施情况也不一致，大量的物业管理资质等级证书是后来补办的。物业管理合同建立在双方信任和委托关系上，服务质量的高低优劣，并不完全取决于其资质等级，物业管理公司尽管不具备从事该项物业管理的资质等级，但它完全可以通过加强自我管理，来保证委托事务的完成。

　 面对日益增长的对物业管理行业的投诉率，健全相关的法律、法规，加强管理力度是解决问题的关键。因此，尽快颁布全国性的统一的物业管理行政法规———《物业管理条例》是十分必要的。在此基础上，着重针对我国目前物业管理尚未解决的重大难题，如业主委员会法律地位及权利保障机制，物业管理企业与政府有关部门、公用事业单位的权责划分，开发企业对物业管理的相应义务，业主违约责任的承担方式和追偿手段等，进行有关对策研究，并制定相关的配套政策。同时针对原有的物业管理的法律规范的缺陷，及时进行修改、补充，以尽快构建一个科学、严密的物业管理法律系统。