房款不过半可能导致“钱”“房”两空

　　背景资料：由于种种原因，在开发商(发包方)与施工企业(承包方)的合作中，因开发商拖欠施工企业建筑工程款引起的法律纠纷接连不断，为保护施工企业合法权益，规范建筑及房地产市场秩序，国家出台了许多相关法律法规，《合同法》286条及其司法解释就是其中的内容之一。2002年6月27日，最高人民法院公布了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，该批复是对上海市高级人民法院《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》的答复，也是最高人民法院对《中华人民共和国合同法》第286条的法律适用问题作出的司法解释。其中，“司法解释”第二条对此消费者权利作出规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”

　　消费者，别躺在权利上睡觉

　　在每一栋烂尾楼的后面，都有许多曲折的故事，也有许多难解的纠纷。某大厦建设到1/3的时候由于各种原因停工，最后发展商人去楼空，有关单位纷纷起诉，有施工单位追索工程款，有银行追索抵押贷款，还有的购房户交了房款拿不到房子也提出赔偿。很显然，发展商的资产已经不能全部偿还上述债务，面对这种情况该如何处理?购房者个人的利益能不能得到优先保护?针对这一问题，记者采访了殷启峰、许征律师。

　　记者：如果发展商没有足够的资产偿还所有的债务，那么仅有的财产在所有债务包括施工单位(工程款)、银行(抵押贷款)和购房者(预付房款)之间如何分配?

　　律师：为了解决长期困扰施工单位的工程款拖欠问题，在1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》286条规定了工程价款优先权，简单地说，就是施工单位的工程款应当优先偿还，但没有规定具体的执行办法，实践中存在争议，遇到银行抵押贷款的情况，一般把银行贷款排在工程款的前面。今年6月11日，最高人民法院公布了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，明确规定工程款优先于银行抵押贷款，就是说，工程款排在银行贷款的前面，即使银行贷款在施工单位建设的房子上设定了抵押，也要优先保护施工单位的利益。

　　记者：工程款优于银行抵押贷款，那么，对购房者的欠款怎样处理?

　　律师：最高法院的批复中除了规定施工单位如何行使工程款优先权外，还同时作出了“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应该说，这一规定涉及到购房者的利益。

　　记者：如何理解最高法院批复中提到的“消费者购买商品房”?购房者的权益怎样才能得到优先保护?

　　律师：购房者权益优先保护的前提条件是必须是消费者，这里的消费者不是一般意义上的房屋购买人(因为有的人买房并不是单纯为了居住，可能还有其他经营用途)，而是我国《消费者权益保护法》中所指的消费者，指的是为生活目的购房的消费者，不包括为经营目的购房的消费者。具体说来，购买商业网点和写字楼的，肯定不在批复中的消费者之列。但购买别墅的是否包括在内可能会有较大的争议。

　　另外，购房者权益优先保护的另一条件是支付的房款必须要超过50%。消费者不论是用自有资金付款，还是用银行贷款付款，都是房款的一部分。如果仅仅支付了定金(定金一般不超过房价款的20%)或者支付的购房款不足50%，施工单位仍然享有优先于购房者的工程价款优先权，施工单位仍然要排在购房者的前面。

　　因此，要享受优先于施工单位的权利，必须符合这两个条件：一是购买的目的是为了居住，而非经营;二是支付给房地产商的房款必须超过所有房款的50%，否则，就无法行使这一优先权。

　　记者：购房者已经做了预售登记，是否意味着可以享有对抗施工单位工程价款优先权的权利?

　　律师：房屋预售制度主要是为了防止一房两卖。尽管根据我国房屋预售制度的规定，消费者购买预售房屋经过法定的登记后就取得了对抗第三人的权利，但这里的第三人指的是经过登记的消费者之外的其他买受人。因此，房屋预售不能直接产生对抗施工企业的工程价款优先权的效果。

　　记者：那么，作为购房者应当如何行使自己的权利?

　　律师：购房者签订一份比较公平的购房合同仅仅是成功了一半，还有许多工作需要落实。首先，要了解自己的权益受法律保护的范围，在与施工企业的工程价款优先权发生冲突的时候，法律优先保护购房者的前提就是以自用为目的、支付了50%以上的房款。其次，要关注购房合同的履行，在支付房款方面，特别是在按揭贷款的情况下，要关注银行贷款的办理进程，如果申请的银行贷款不被批准，应当及时采取其他的变通办法，尽量保证付款超过50%;在工程进度方面，要关注工程是否按预期进度建设，如果出现长期停工或者烂尾的情况，购房者就应当提高警惕了。第三，要关注与发展商有关的诉讼，一旦发现施工单位起诉发展商主张优先权的情况，应当及时参加诉讼，主张自己的权利。

　　记者：购房者个人怎样才能参加到施工企业与发展商的诉讼中主张权利呢?

　　律师：严格说来，施工企业的工程价款优先权范围不应当涵盖消费者的权利，但如果消费者仅仅躺在权利上睡觉，也很难得到法律的保护。如果消费者发现施工企业起诉发展商主张优先权的情况，应当向法院申请参加诉讼，保护自己的权利。但是消费者如何发现这种情况，目前法律规定也还不够完善。有人认为，应当在工程价款优先权案件的审理过程中引入公告制度，法院在受理类似案件后应当通知购房人，并在报纸上发布公告，要求购房者在规定的时间内向法院申报，以利于法院进行审查保护购房者的权益。本人认为如果采用上述做法，将会对保护消费者的权益很有帮助。

　　最后，需要提醒消费者，由于此规定刚公布不久，全国各地法庭还未接到有关消费者纠纷的案例，但不能说，在这个问题上无个人纠纷可言。消费者一定要防患于未然，不要在事情没有发生前，躺在权利上睡觉，只有将权利牢记在心，方能正确行使。本报记者