登记权利人与实际出资人不一致的，房屋归谁？

　　登记权利人与实际出资人不一致的，房屋归谁?

　　▲生活实例

　　香港居民永女士借上海亲戚李先生之名在沪购买内销商品房，不料事后这位名义上的买房人竟以房屋所有人身份自居，拒绝张女士变更产权的要求，双方为此闹上法庭。

　　1996年，来沪经商的香港居民张女士看上位于上海市西区一套总建筑面积近400平方米的内销商品房，房屋总价款170万余元。由于当时政策规定境外人士无权购买此类房屋，张女士只得与上海亲戚李先生协商，以李先生的名义与房产商签订《上海市内销商品房预售合同》，并向银行办理了住房借款、抵押手续。此后，张女士按合约支付了首期、分期房款，并按月向李先生的银行卡内存人现金用于还贷，最后一笔1万元的贷款由李先生支付。1997年房屋交付后，张女士对房屋进行装修并和丈夫入住，直至2000年将房屋对外出租。

　　2005年9月，李先生取得房屋产权证，而内外销商品房已于2001年实行并轨。张女士觉得条件成熟，向李提出变更房屋产权的请求，而李先生则以房屋登记到自己名下，该房屋是张女士资助自己购买为由拒绝变更。

　　张女士遂诉至法院，请求法院判决变更该房屋的产权人，并自愿向李先生支付一定数额的补偿款。

　　▲权威解说

　　虽然不动产所有权以登记为准，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明，但是生活实例中的相关证据证明，除最后一笔1万贷款由李先生支付外，其余房款均由张女士支付。张女士购房后，通过装修、居住、出租、收益，已实际享有了对房屋占有、使用、收益和处分的权利。所以按照我国《物权法》第十九条的规定，有证据证明不动产登记簿记载的事项确有错误的，经权利人或利害关系人的申请，登记机构应当予以更正。故张女士关于变更房屋产权人的请求应予支持。

　　房屋作为重要的不动产，以登记作为其物权尤其是所有权变动的标志。为了加强对房屋的管理，维护正常的交易秩序，保护第三人的合法权益，我国《物权法》第十六条第一款规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。第十七条第一款规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。所以，一般来说，房产登记簿上记载的房屋所有人是谁，我们就认为该房屋的所有人是谁。生活实例中，在张女士购买房屋时，政策不允许境外人士购买内销商品房，张女士为了规避政策，借用亲戚李先生的名义买房，以李先生的名义与房产商签订《上海市内销商品房预售合同》，并按月向李先生的银行卡内存入现金用于还贷，最后，李先生取得了房屋产权证;所有表象都显示李先生是这个房产的产权所有人。房屋的产权现在虽然登记在李先生的名下，但不能排除当事人在购买房屋时存在不同的约定或意思表示，从而形成房地产权证记载的权利人和真实权利归属不一致的情况。因为根据我国《物权法》第十九条第一款的规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。

　　不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。本生活实例中，张女士作为该房产的利害关系人，向法院提起了变更产权所有人登记的请求，作为不动产登记簿记载的权利人的李先生并不同意变更产权所有人，所以张女士就只能提交相关证据证明自己确实为真正的房屋所有者。在以李先生的名义与房产商签订《上海市内销商品房预售合同》，并向银行办理了住房借款、抵押手续后，总价170余万元的房款，由张女士按合约支付了首期、分期房款，并按月向李先生的银行卡内存入现金用于还贷，只有最后一笔1万元的贷款由李先生支付。并且1997房屋交付后，张女士即对房屋进行装修并和丈夫人住，直至2000年将房屋对外出租。也就是说，有证据证明170余万元的房款，除最后一笔1万元贷款由李先生支付外，其余房款均由张女士支付。张女士购房后，通过装修、居住、出租、收益，已实际享有了对房屋占用、使用、收益和处分的权利。可以据此认定张女士是该房产事实上的所有人，在张女士向法院提交了这些相关证据后，法院就可以依据我国《物权法》第十九条第一款的规定，认定张女士为该房产的所有人，对其变更房屋产权所有人的请求应予支持。