露台、空中花园、首层毗邻花园的产权问题

　　一、露台，是指供人室外活动的上层屋面或底层楼面伸出室外的有围护而无顶盖的台面，它分两种，一种是屋顶露台，一种是非屋顶露台。

　　屋顶露台即屋顶平台，按照建设部的规定，它不计入建筑物区分所有权的专有部分，不属于计算建筑面积范围，从结构上来说，屋顶露台是整栋房屋的顶，因此，它属于住宅的公共部位，属于整栋楼房的全体业主共同所有，有些开发商将屋顶露台赠送给特定单元的业主或某特定的几户业主是不合法的，业主即使暂时获得该露台的使用权也是没有法律保障的。

　　非屋顶露台是底层楼面伸出室外的露台，在设计上有单独的出入口，通常只能供一户业主实际使用，不计算建筑面积，业主对其无专有所有权，但鉴于非屋顶露台在结构上只能供一户业主使用，其他业主根本无法进入，因此，在不妨碍其他业主正常使用房屋的功能的前提下，该实际使用非屋顶露台的业主对露台有使用权。

　　二、空中花园，它分为有上盖的空中花园和无上盖的空中花园，有上盖的空中花园和阳台的属性类似，属于业主专有所有权部分，按水平投影面积的一半计面积；无上盖的空中花园和露台的属性类似，可进一步分为屋顶空中花园和非屋顶空中花园，其产权问题、法律性质和露台类似，屋顶空中花园属于全体业主共有，非屋顶空中花园如果在建筑结构上只能为一个业主使用，其他业主无法进入，那么该业主对其具有使用权，但其使用不得影响其他业主对整栋楼房的正常使用功能，不得侵害业主的相邻权。

　　三、首层毗邻花园，即住宅外的地面花园。商品房的首层因为潮湿、管道返水、采光易受影响等，房价通常较其它层为低，开发商为了促销，就将首层的毗邻花园赠送给首层用户。

　　按照我国相关法律的规定，楼房四周及该宗地地基的土地使用权应属于全体业主按份共有，首层业主和其他层业主一样，对楼房四周的土地只能拥有与其所购房屋面积相应的土地使用权，因此，被赠送首层毗邻花园的业主并不单独享有花园的土地使用权，也就是说，开发商将首层毗邻花园赠与给首层业主没有法律依据，是违法的，该毗邻花园属于该宗地楼房的业主共同所有。