夫妻单方出售共有房屋是否有效

　　赵某阳、吴某夫妇与杨某、李某夫妇均为某市一家中学的教师，并曾经是该中学西大院教师宿舍的隔壁邻居， 2001年，该中学进行集资建房，杨某、李某夫妇出资64557.3元分得市区丽景南苑X幢XXX室。赵某阳、吴某夫妇听说杨某想把这套新分的房子出售，而他们恰好想再购买一套。于是，夫妻俩与杨某商议购房事宜。一个愿卖一个愿买，9月，赵某阳、吴某夫妇与杨某很快达成口头房屋买卖协议，约定将丽景南苑的房屋以人民币11万元的价格出售给赵某阳、吴某夫妇。9月15日，赵某阳、吴某夫妇给付杨某购房款人民币8万元，杨某即将该房屋的钥匙及水电交费卡交给赵某阳、吴某夫妇。因当时尚未领取房产证，双方口头约定余款3万元待交付房产证时结清。

　　2003年12月10日，杨某申请登记房屋所有权，并取得了有自己名字的房屋产权证。杨某立即交给了赵某阳、吴某夫妇，赵某阳、吴某夫妇亦按两年前的约定将3万元余款如数交给杨某。

　　赵某阳、吴某夫妇交清了所有房款，就等办理房屋产权过户手续了。夫妻俩也清楚，虽然交了钱拿了钥匙，只有产权过了户，这套房子才在法律上真正彻底属于他们。

　　出乎意料的是，2004年10月，当赵某阳、吴某夫妇要求杨某、李某夫妇协助办理房屋产权过户手续时，李某回说事关重大，要考虑一下。当再次商谈时，李某表示不知道杨某出售房屋这一情况，她不同意将房屋出卖给赵某阳、吴某夫妇，当然更谈不到亲自到现场协助办理房屋过户手续了。房子是李某、杨某夫妇共同拥有的，按法律规定必须他们夫妻一起到场办理过户手续。李某一百个不同意，赵某阳、吴某夫妇就过不了户。眼看到手的房子又要飞，这可急坏了赵某阳、吴某夫妇。

　　双方多次协商无果，赵某阳、吴某夫妇为避免矛盾激化，诉至区人民法院，要求确认双方的房屋买卖协议有效，并判令李某、杨某夫妇办理房屋过户手续。

　　区人民法院经开庭审理，确定当事人双方争议的焦点为：被告杨某将丽景南苑X幢XXX室房屋出卖给原告，是否系两被告共同的真实意思表示，该房屋买卖合同是否有效?

　　原告为证明其主张，提交了以下证据：1、录音整理资料，用以证明购房、付款和房产证交付情况;2、房屋所有权证，用以证明讼争房屋的产权登记在被告杨某名下;3、水电费交费卡及发票;4、收条，用以证明原告购房后对该房屋已装潢。

　　被告李某向法庭提交了证据证明夫妻感情一直不好，闹离婚;杨某背着妻子卖房子，李某一直不知道，所以吵架;两被告于1998年8月5日闹离婚，曾订立《离婚后财产所有权协议》等等。赵某阳、吴某夫妻一直未居住丽景南苑房屋，该房屋现由李某一直居住;法院判决驳回了原告赵某阳、吴某的诉讼请求。

　　审理中，对本案如何处理，形成了以下两种不同的意见：一种意见认为，该案中赵某阳、吴某与杨某签订的房屋买卖协议违反了法律强制性规定，属无效协议。理由是：杨某与李某为夫妻关系，房屋系婚后取得，根据婚姻法规定，在未对该房屋的权属作特别约定的情况下，应认定为夫妻共同财产，由夫妻双方共同共有。《城市房地产管理法》第三十七条第(四)项明文规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。杨某作为共有人之一，在未征得李某书面同意前，擅自将该房出售，侵犯了作为共有人李某的权益，故该房屋买卖合同无效。

　　另一种意见认为，赵某阳、吴某与杨某签订的房屋买卖合同有效。理由是：张某卖房，王某作为妻子不可能不知道，陈某的行为构成家事代理或表见代理，故合同有效。对于本案且不说李某作为杨某的妻子，其不清楚杨某售房这一重大事件是多么地不合情理，即使李某确实不知情，而作为购房人的赵某阳、吴某，其审查了房产证，房产证上未将李某列为共有人，其已尽到了审查义务，并又按约定支付了对价，其权益应得到法律的保护。因此，赵某阳、吴某与杨某签订的房屋买卖合同合法有效，法院应判决支持赵某阳、吴某要求确认双方的房屋买卖协议有效，并判令李某、杨某夫妇办理房屋过户手续诉讼请求。