光照不足质量瑕疵的合同，生效后难撤销

　　【律师提示】

　　买房人在购买二手房时应当对房屋的物理状况有充分了解，比如噪音的有无、光照的强弱、周边环境是干净还是脏乱。存在高噪音、弱光照、周边环境脏乱差的房屋，价格也低于市场平均价格。有的买房人贪图价格的便宜，一时冲动就签订了《房地产买卖合同》，事后想想又不由后悔。此时再起诉到法院要求撤销、解除合同却不可能胜诉。因为任何合同签订后，对双方当事人都有约束力，买卖双方应当将交易进行到底，合同不得随意解除。契约严守是合同法的原则，而解除则是合同法中规定的特殊情形。因此，在购买房屋一定要注意考察房屋所在的物理环境，考虑清楚后再决定购买与否。

　　【案情介绍】

　　2008年6月16日，卖方李先生和中介公司签订了《居住用房出售经纪合同》，委托中介挂牌出售其所有的房屋一套，房屋价格为350万元。

　　2008年7月21日，买方王先生在中介公司工作人员的陪同下验看了该房屋，并且在同一个小区内验看了另外一套住宅。另外一套住宅的面积和卖方李先生出售的房屋大小相同，但总价却为650万元。卖方李先生就差价问题向买方王先生做了说明，之所以售价350万，是因为该套房屋日照不足，并且已经反映在了房地产权证上。经过解释后，买方王先生仍然和卖方李先生签订了《上海市房地产买卖合同》，约定购买卖方李先生的房屋，房屋总价为350万。2008年7月21日至28日，买方王先生向卖方李先生支付了房款共计100万元，余款未付。

　　后买方王先生称在签订《上海市房地产买卖合同》时，卖方李先生未向买方王先生出示完整的房地产权证，隐瞒了产证上记载的该房日照不足的瑕疵，所以认为其受到了欺诈而要求撤销双方签订的《上海市房地产买卖合同》并返还房款、赔偿利息损失。

　　【案件思考】

　　在房屋买卖合同纠纷中如何认定欺诈行为?如何举证证明?

　　【法庭判决】

　　法庭认为卖方李先生提供的证据《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》以及产证的收据等证据都证明了卖方李先生在签约时提供了完整的房产证，并且该产证已经注明了日照不足的情况。

　　法庭认为卖方李先生申请出庭作证的证人证言也证明了卖方李先生在出售房屋时已明确告知买方王先生房屋日照不足的情况。

　　法庭还认为，买卖的房屋的价格明显对于同等房屋的价格，已经表明了双方订立合同时已经将日照不足的因素考虑在内，因此买方王先生诉称的卖方李先生隐瞒房屋日照不足，存在欺诈的理由，法庭不予采信。

　　因此判决：对买方要求撤销《上海市房地产买卖合同》的诉讼请求以及返还房款并支付利息的诉讼请求，不予支持。

　　【法理延伸】

　　律师认为，如何界定“欺诈”这一行为的概念?民法理论认为欺诈是指当事人因为他人故意的、错误的陈述，发生了认识上的错误而做出意思表示。民法为了保护受欺诈人的合法权益，允许受欺诈的当事人撤销该民事行为。在本案中，很显然卖方李先生并不存在故意隐瞒、虚假陈述日照不足的事实，从合同价格也可以得到印证，因此，买方王先生的诉讼请求不应当得到支持。

　　【法律依据】

　　《合同法》第五十四条的规定“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真是意思的情况下订立的合同，受害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更后者撤销”。