房地产抵押评估概述

　　房地产抵押评估的含义

　　房地产抵押估价是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动，是有效防范房地产贷款风险的重要手段之一。

　　房地产抵押评估的特征

　　通过房地产抵押评估可以客观地判断房地产抵押价值，防范抵押房地产价值判断不客观带来的价值风险。从理论上来讲，房地产抵押价值应当是假设债务履行期届满债务人不能履行债务，拍卖、变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。由于房地产同时具有独一无二和价值量大两个特性，无论从专业能力要求，还是从防范风险的角度看，金融机构很难依靠自己的力量确定房地产的抵押价值，更难以预测处置抵押房地产时的价值。因此，只有委托房地产估价师遵循独立、客观、公正的估价原则，根据抵押房地产的特性，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响抵押房地产价值的因素进行综合分析的基础上，才能确定房地产的抵押价值，并可以接受金融机构的委托，对抵押房地产的价值进行动态估价，形成对抵押房地产价值的动态监测机制。

　　房地产抵押评估的规则

　　1. 在运用市场比较法评估估价对象的市场价值时，不应选取成交价格高于市场价格的交易实例作为可比实例。在运用成本法评估估价对象的市场价值时，不应高估土地取得成本、开发成本、税费和利润等或者低估折旧。在运用收益法评估估价对象的市场价值时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。

　　2. 房地产抵押估价的估价时点，原则上为完成估价对象实地勘查之日，但因特殊需要在委托估价合同中另有约定的除外。估价时点不是完成估价对象实地勘查之日的，应当在估价报告中说明，并在“估价的假设和限制条件”中假定估价时点的估价对象状况与完成实地勘查之日的房地产状况一致，提醒估价报告使用者注意如果实际状况不一致时抵押价值可能会有变化。

　　3.房地产抵押估价除了应当遵循独立、客观、公正、合法等房地产估价的一般原则，还应当遵循谨慎原则。谨慎原则要求在面临不确定因素的情况下作出判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计到各种风险和损失，不高估市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款额。

　　4. 评估在建工程抵押价值时，应当有在建工程发包人与承包人双方签字的在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款及其数额的书面说明。书面说明应当作为估价报告的附件，并据此从评估的房地产市场价值中扣除发包人拖欠承办人的建筑工程价款。