购房抵押贷款与保险知识

　　办理个人住房担保贷款的程序是什么

　　一、咨询购房者在本市城镇购买自住住房需要申请住房担保贷款时，可先到开办此项业务的银行有关业务部门，咨询了解个人住房担保贷款发放对象、贷款额度等情况。若您是符合贷款发放对象的，银行会向您提供个人住房担保贷款的借款申请表。

　　二、向贷款银行申请个人住房担保贷款

　　1、提供资料和证明。

　　2、确定贷款额度(以建设银行北京分行开办的此项业务为例)。

　　最高贷款额由中国建设银行北京市分行根据借款人申请贷款时的房地产市场情况确定。申请抵押贷款的，贷款额不得超过抵押房产估价现值的70%;申请质押贷款的，贷款额不得超过各质押权利凭证所载本金之和的90%。无论采取何种担保方式，最高贷款均不得超过所购房价款的70%。

　　3、确定贷款期限。

　　贷款人应根据实际情况合理确定贷款期限，但最长不超过20年。

　　4、贷款利率规定

　　用信贷资金发放的个人住房贷款利率法定贷款利率(不含浮动)减档执行。即贷款期限为1年期限为1至3年(含3年)的，执行6个月到1年期(含1年)法定贷款利率;期限为3至5年(含5年)的，执行1至3年期(含3年)法定贷款利率;期限期为5至10年(含10年)的，执行5年(含5年)法定贷款利率;期限为 10年以上的，在3至5年(含5年)法定贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过5%。

　　三、贷款银行对借款人所提供的材料和证明进行审查

　　银行审查借款人是否属于借款对象，是否符合贷款条件，是否有足够偿还贷款本息的能力，保证是否真实有效，然后确定实际贷款额度及期限，并通知借款人承诺贷款的额度和期限。

　　四、办理保险手续

　　借款人以抵押方式担保的，需在贷款银行办理由借款人、贷款银行、保险公司三方认可的保险单，保险费用按保险公司规定支付并由借款人负担。

　　五、借款人与贷款银行签订合同

　　1、借款人与贷款银行签订"个人住房担保贷款借款合同"。

　　2、借款人以抵押方式担保的，与贷款银行签订"个人住房担保贷款抵押合同";借款人以权利质押方式担保的，与贷款银行签订"个人住房担保贷款权利质押合同";借款人以保证方式担保的，与贷款银行签订"个人住房担保贷款保证合同"。

　　若借款人要求对上述合同进行公正的，需按公正部门规定办理，公正费由借款人负担。

　　六、办理房地产抵押登记

　　贷款银行与抵押人签订抵押合同后，抵押人必须依照房地产管理局制定的房地产抵押管理办法办理抵押物登记手续。借款合同在借款人担保手续落实后生效。贷款银行于借款合同生效后，将贷款与借款人的首期付款直接划入借款合同中指定的售房单位在建设银行开立的存款帐户。

　　八、贷款偿还

　　借款人从合同生效后次月的约定时间开始按月等额偿还贷款本息，可采取以下方式：

　　1、直接到贷款银行还款;

　　2、同建设银行储蓄所签订代扣代缴协议，由储蓄所按月从活期存折中代扣代缴。

　　九、还清贷款后办理注销抵押登记手续

　　借款人与贷款银行结清全部贷款本息和相关费用后，双方到原房地产登记部门依照房地产管理局制定的房地产抵押管理办法住房抵押注销手续。

　　北京市对个人住房组合贷款有何规定

　　个人住房组合贷款是指由北京市住房资金管理中心(含所属分中心及直属归集部)运用政策性住房资金、中国建设银行北京市分行运用信贷资金向同一借款申请人同时发放的，用于购买同一套自住普通商品住宅的个人住房贷款，是政策性和商业性贷款组合的总称。

　　申请个人住房组合贷款的，应同时符合《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款办法》及《中国建设银行个人住房贷款办法》中有关贷款对象和贷款投机倒把的规定：

　　(1)组合贷款的申请。申请个人住房组合贷款，借款人应先向市住房资金管理中心提出申请，同时提供相关材料。北京市住房资金管理中心负责初审，初审通过后，由市住房资金管理中心填制《委托调查通知单》，《委托调查通知单》应明确贷款的数额、期限并注明"组合贷款"字样。受托银行接到北京市住房资金管理中心提供的《委托调查通知单》及相关材料后，应要求借款人填写《个人住房贷款申请表》，由受托银行对借款申请人进行贷前调查并将调查结果通知委托人。

　　受托银行同意贷款的应通知北京市住房资金管理中心签发《委托贷款通知单》，并与之签订《委托贷款委托合同》.受托银行凭《委托贷款委托合同》及《委托贷款通知单》向借款申请人发放政策性个人住房贷款，并同时发放商业性个人住房贷款。贷款银行应分别与借款申请人签订《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》和《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》及相应的贷款提保合同。贷款合同的生效日应为同一天，期限应相同。受托银行可将贷前调查的部分内容委托中介服务机构办理。具体办法按照中国建设银行北京市分行有关规定执行。

　　(2)组合贷款的贷款总额不得超过所购房屋价款的70%，其中政策性个人住房担保委托贷款额度不得超过市中心规定的单笔贷款的限额及借款人单位的总额度。政策性贷款和商业性贷款的比例原则上为1：1。

　　(3)组合贷款中政策性贷款和商业性贷款的利率，分别按《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款办法》、《中国建设银行个人住房贷款办法》规定的利率执行。

　　组合贷款的各种合同签订后，贷款银行应当按两类贷款，分别开立政策性和经营性贷款两种帐户进行核算。组合贷款的还款方式采用等额比例本息还款，同时偿还政策性个人住房担保委托贷款和商业性个人住房担保贷款本息。

　　组合贷款出现风险时，贷款银行处置抵押物或质物，或向保证人求偿所得款项应先用于请偿《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》项下贷款本息。贷款银行按《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款办法》、《中国建设银行个人住房贷款办法》及个人住房借款合同、担保合同的规定对发放的组合贷款进行管理。

　　如何获得公积金购房贷款

　　资金管理(分)中心根据贷款银行提出的调查意见，对贷款进行审批，审批同意后，资金管理(分)中心即与银行签定委托合同，并由资金管理(分)中心委托贷款通知单。

　　根据委托合同，贷款银行与借款人要签定借款合同及一系列相关合同。其中：

　　1、如采取抵押加保证担保的，须订立抵押合同和保证合同。

　　2、如采取抵押担保同时购买购房综合保险的，须订立抵押合同和保险合同。

　　以上两项需说明的是，借款人在未得到贷款前，往往不可能取得产权证来供抵押房产，这时，就须先与贷款银行、售房单位签定《房屋所有权证收押合同》，也就是当借款人在取得贷款、购买住房的同时，售房单位应将借款人的产权证直接通知贷款银行收押。

　　3、采取质押担保的，须订立质押合同。

　　4、采取连带责任保证担保的，须订立连带责任保证合同。

　　办妥上述手续后，资金管理部门为贷款人在贷款银行设立一贷款专户，并将贷款资金划入委托贷款专户;再由贷款银行将贷款以转帐方式划入购房合同中指定的售房单位银行存款帐户。申请人就以个人住房担保委托贷款的形式取得了购房资金。

　　申请个人住房担保贷款怎样才能顺利通过银行的审批以北京为例。首先，要到建设银行北京分行指定的经办机构就申请商业性个人住房担保贷款有关规定、程序和需要提供的资料进行详细咨询，然后向贷款银行正式提出购房贷款申请，申请人要按照贷款银行的规定和要求，如实填写《中国建设银行北京市分行个人住房担保贷款借款申请表》，并提供下列资料：

　　1、申请人的户口簿(或有效居留证件)、本人身份证及其复印件。

　　2、提供符合有关规定的购房合同或协议，购房合同或协议的内容要完整、有效、合法，特别是对买卖双方的权利和义务的规定要合理，双方签章要齐全。

　　3、购买新建的商品住房要提供北京市房地产管理部门核发的《北京市商品房销售许可证》的复印件，购买现住的公有房屋要提供经上级主管部门房改办批准并报房屋所在区、县房改办、房地局备案的售房方案的复印件。

　　4、向贷款经办机构出示在建设银行存有相当于购房价款30%以上的存款单据，并同意在批准贷款后，以此作为购房首付款。购房借款人自己支付的首付款占购房价款的比例越大，越容易得到银行贷款。

　　5、提供由所在单位出具的稳定的收入证明或者偿债能力证明，目前居民购房基本上是以家庭为单位申请贷款，借款人、配偶或其他参与购房还款的家庭成员的收入包括工资收入、兼职收入、住房公积金收入等，这些都有需要有所在单位出具证明或个人纳税证明，这是银行判断是否贷款，贷多少款的重要依据。

　　6、借款人可以以所购住房做抵押，申请抵押贷款，但需要购房人同时向有关保险公司购买购房贷款综合保险;如果借款人申请质押贷款，目前银行可接受质押的有国库券、金融债券、银行认可的信誉良好的企业债券，以及人民币定期储蓄存单等，借款人要提供上述范围内合法有效有价证券或人民币定期储蓄存单等权利凭证清单，供银行审批贷款时参考;如果借款人能提供第三方法人承诺的不可撤消的连带责任保证，则可以申请第三方法人保证贷款，需要提供保证人有关资料诸如已经办理年检手续的营业执照复印件，具有AA级以上的信用等级，在建设银行开立存款帐户，无重大债权债务纠纷等证明材料。

　　鉴于居民办理个人购房及申请银行贷款手续复杂，如果没有充分时间研究有关政策、规定，也可以支付一定费用，将该项业务委托银行推荐的律师事务所代办。